New York: 57.000 Wohnungen stehen leer – Mietpreisbremse in der Kritik

New York: 57.000 leerstehende Wohnungen durch Preiskontrollen

Was passiert, wenn ein Gesetz es unmöglich macht, mit einer Wohnung Geld zu verdienen, und der Eigentümer beschließt, sie nicht zu vermieten? In New York lautet die Antwort: eine Zahl – mehr als 57.000 leerstehende Wohnungen unter der sogenannten Mietpreisstabilisierung. Das ist kein Laborversuch und keine Talkshow-Prophetie. Es ist das Ergebnis einer Regelung, die begrenzt, wie viel der Eigentümer von einer Sanierung zurückholen darf, und die – so die Kritiker – Immobilien zu einem schlechten Geschäft macht. Die Debatte über Preiskontrollen ist mit Mamdani und seiner Wohnungspolitik für die Stadt wieder aktuell.

Die Sanierungsgrenze, die den Markt blockiert

Der Schlüssel liegt in einer Grenze, die technisch klingt, aber alles verändert: Der Eigentümer darf nur einen minimalen Teil der Sanierungskosten auf die Miete umlegen. In New York war von einer Obergrenze von 50.000 Dollar die Rede, die über 15 Jahre zurückgeholt werden kann – bei Wohnungen, die lange leer stehen. Kostet die Sanierung eines alten Gebäudes 80.000 oder 100.000 Dollar, geht die Rechnung nicht auf. Und wenn die Rechnung nicht aufgeht, bleibt die Wohnung verschlossen. Das ist keine Ideologie: Das ist Arithmetik.

Manche halten dagegen, dass diese Leerstände schon vorher existierten und das Landesgesetz von 2019, der Housing Stability and Tenant Protection Act, bereits fast alle Wege ausgeschlossen hatte, die Miete nach einer Sanierung zu erhöhen. 2024 wurde der Spielraum auf 30.000 Dollar ausgeweitet, später auf 50.000 Dollar für langfristig leerstehende Wohnungen. Das Ergebnis ist dasselbe: Zehntausende eingefrorene Einheiten. Die Frage ist nicht, ob Preiskontrollen Wirkung haben, sondern wer sie bezahlt.

Und wenn man leerstehende Wohnungen besteuert?

Das Rezept der Leerstandssteuer wurde bereits erprobt. Vancouver führte sie 2017 ein, British Columbia 2018; die Zahl der leerstehenden Wohnungen ging deutlich zurück. Paris besteuert Leerstand seit Ende der 90er Jahre. In Spanien erlaubt das Wohnungsgesetz von 2023 den Gemeinden, die Grundsteuer IBI auf Wohnungen, die länger als zwei Jahre leer stehen, um bis zu 150 % zu erhöhen – angewendet wird das aber kaum. Auf dem Papier klingt das nach einer Lösung. In der Praxis liegt das Problem anderswo: Steht eine Wohnung leer, weil die Sanierung mehr kostet, als sich zurückholen lässt, gibt die Steuer nur einen weiteren Grund zum Verkauf. Und wer kauft, stößt auf dieselbe Grenze.

Das Spekulationsargument und die liberale Antwort

Im Kern der Debatte steht der Vorwurf der Spekulation. Manche argumentieren, Wohnungen seien zum Wohnen da, nicht zum Spekulieren, und es brauche harte steuerliche Maßnahmen gegen alle, die eine Wohnung blockieren. Die Antwort der anderen Seite: Der Markt regelt sich nicht von allein, aber Eigentümer zu bestraffen schafft keinen Wohnraum – er nimmt ihn vom Markt. Dieselbe Debatte wiederholt sich in Spanien nach demselben Drehbuch: Mietgrenzen, staatliche Zuschüsse und ein Bestand, der einfach nicht auf den Markt kommt. Unterdessen bleiben die Zahlen: 57.000 leerstehende Wohnungen in einer Stadt mit Wartelisten für Mietwohnungen.

Die Ironie: Die Regelung entstand zum Schutz der Mieter. Das Ergebnis, so die Daten der Kritiker, ist ein verrottender Wohnungsbestand, während die Nachfrage steigt. Remad, remeros.