Spaniens Wohnkosten erreichen New Yorker Niveau

Wohnung für 350.000 € und die umstrittenen 100.000 $ für New York

Laut den einleitenden Beiträgen kostet eine 80-Quadratmeter-Wohnung in einer mittelgroßen spanischen Hauptstadt 350.000 Euro, ohne dass der Verkäufer große Zugeständnisse macht. Die Immobilienpreise in Spanien haben sich laut dieser Argumentation so weit von den Löhnen entfernt, dass es an Absurdität grenzt: Ein Teilnehmer behauptet, man könne in New York für 100.000 Dollar eine Wohnung „in perfektem Zustand“ kaufen, während die Gehälter hierzulande nur etwa ein Viertel des US-Niveaus erreichten.

Die Ausgangsthese ist einfach und drastisch: Spanischer Wohnraum ist zu einem Anlageobjekt für europäische Rentner und für jene geworden, die verkaufen und sofort wieder kaufen. Die Hälfte aller Transaktionen soll diesem Muster folgen. Der Rest sei, so die These, eine über Jahrzehnte aufgebaute Extraktionsmaschine, gestützt durch öffentliche Gelder.

Was kostet eine Wohnung in New York wirklich?

Hier bricht die Einigkeit auf. Die Zahl von 100.000 Dollar wird mit Fakten anderer Art kontert: Laut einem Teilnehmer kostete eine normale Wohnung, die in den 80er oder 90er Jahren in der Stadt gekauft wurde, bereits 400.000 Dollar, und derselbe Immobilienwert wird heute auf zwei Millionen geschätzt. „Woher du diese Preise für 100.000 nimmst, weiß ich nicht“, fasst die direkteste Gegenreaktion zusammen. Eine andere Lesart reduziert das Angebot auf kaum mehr als einen begehbaren Schrank.

Das Gegenargument bezieht sich nicht nur auf den Kaufpreis. Laut einer anderen Stimme sind Hypothekenzinsen in den USA höher als in Europa, und die lokale Grundsteuer – vergleichbar mit dem IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – liegt zwischen 2.000 und 5.000 Dollar pro Jahr. Hinzu kommen die Gemeinschaftskosten: Wer die Debatte eröffnete, wies darauf hin, dass die monatlichen Gebühren in Condominiums von 700 bis über 1.000 Dollar reichen. Manche brechen einen Fall herunter, bei dem die Hypothekenrate bei 350 Dollar und die Gemeinschaftsgebühr bei 1.250 Dollar liegt, wobei die Unterhaltskosten schwerer wiegen als die Schuld. Diese Aufschlüsselung nährt den Verdacht, dass man für Backstein doppelt zahlt.

Der 70er-Jahre-Keller, der für 150.000 Euro verkauft wird

Zurück nach Spanien, wo nicht der Preis guter Wohnungen ärgert, sondern der schlechter. Ein Teilnehmer schätzt, dass in Randbezirken Madrids eine renovierungsbedürftige Wohnung aus den 70ern, ohne Aufzug und mit etwa 50 Quadratmetern, für 150.000 bis 170.000 Euro verkauft wird. Unter 100.000 Euro, fügt er hinzu, findet man in Provinzhauptstädten nur noch alte INV-Promotionen (Instituto Nacional de la Vivienda), die halb ein Jahrhundert alt sind. Mieten von 800 Euro für Wohnungen ohne Aufzug vervollständigen das Bild.

Und trotzdem werden sie verkauft. Manche erinnern daran, dass Käufer vor zwei Jahrzehnten ohne Zögern 350.000 oder 400.000 Euro für 80 Quadratmeter zahlten. Die Klage über den Preis geht nicht immer mit einem entsprechenden Nachfrageeinbruch einher, obwohl ein Teilnehmer behauptet, die Nachfrage falle dramatisch. Die Resignation des Käufers ist für einige der beste Dünger des Systems.

Renten steigen um 8,5 %, Löhne um 1 %: Die Generationenkluft

Die Analyse verlagert sich schnell auf die Verteilung der Einkommen. Einige weisen auf den Anstieg der Renten hin – 8,5 % bei der letzten Anpassung – im Vergleich zu 1 % oder 2 % bei den Löhnen, mit Höchstrenten um 2.700 Euro plus zwei Sonderzahlungen. Nach dieser Lesart ist die Verhandlungsmacht dieser Gruppe, deren Ausgaben gedeckt sind, null, während der politische Druck, sie zu erhalten, maximal ist.

Eine Anekdote illustriert den Mentalitätsunterschied besser als jedes Diagramm: Ein Teilnehmer versucht, ein unbebautes Grundstück im Nachbarort zu kaufen, das seit 20 Jahren ungenutzt ist, und erhält eine Antwort, die er nicht vergessen wird. „Verkaufen ist etwas für Arme“. Daraus ergibt sich eine unbequeme Lesart: Der Wohnungsbestand liegt in den Händen der Generation, die billig kaufte und unabhängig von der Entwicklung der jungen Löhne wählt.

„Wenn Häuser teurer werden, können wir sie uns leisten“

Die Verteidigung des Status quo hat ihr eigenes Zitat, das in der Debatte einem Minister aus der Zeit der vorherigen Blase zugeschrieben wird: „Wenn Häuser teurer werden, ist das, weil die Spanier sie sich leisten können“. Die Konsequenz daraus ist, dass es keine Blase gibt, sondern freien Markt: Wenn niemand mehr zahlen kann, fallen die Preise von selbst und ohne Eingriff.

Demgegenüber wird das Angebot betrachtet. Eine Stimme erinnert an die Bodenliberalisierung der 90er Jahre und deren Ergebnis: Als alles platzte, wurde ein öffentliches Vehikel geschaffen, um den Überschuss an Immobilien aufzunehmen, und der Sektor musste gerettet werden. Auch der demografische Druck wird hervorgehoben – 500.000 Menschen kommen jährlich in ein Land mit 48 Millionen Einwohnern – und die unbequeme Frage, wohin die Neuzugänge gehen, wenn nicht gebaut wird.

Die zunehmende Diagnose: Wucher oder Neo-Feudalismus

Das am häufigsten verwendete Wort ist nicht mehr „Blase“. Es ist Wucher in einigen Fällen und Neo-Feudalismus in anderen: Ein Wohnungsbestand, der sich in wenigen Händen konzentriert, deren Besitzer unbegrenzt von Mieteinnahmen leben. Wer glaubt, als Eigentümer sicher zu sein, wird früher oder später dieselbe Behandlung erfahren, wie er sie selbst praktiziert, fasst eine der härtesten Stimmen zusammen.

Es gibt keinen Konsens und kein Rezept. Man verweist auf die Mietgesetze der Schweiz, Deutschlands oder Luxemburgs, wo die Mehrheit zur Miete wohnt und der Mieter für den Zustand der Immobilie haftet. Darauf wird geantwortet, dass keine Norm das löst, was im Grunde ein kollektiver Wille ist, am Spiel teilzunehmen. Und mittendrin bleibt das Gefühl, das den Unmut zusammenfasst: In Spanien zahlt man Wohnraum zu Großstadt-Preisen mit Provinz-Löhnen. Warum korrigiert der Markt nicht? Oder gibt es niemanden mehr, der genug Spielraum hat, um eine Korrektur zu fordern?