Mike Bird: Spaniens Bodenkrach ist der extremste des Westens

Mike Bird sieht im Boden die Wurzel der spanischen Blase

Boden macht rund 35 % des weltweiten Vermögens aus und verhält sich dennoch wie ein Anlagegut, das kaum jemand hinterfragt. Mike Bird, Wall-Street-Redakteur bei The Economist und Autor von El precio del suelo („Der Preis des Bodens“), ist überzeugt, dass dieses besondere Gut — es lässt sich nicht herstellen, nicht verschieben und nicht dort vermehren, wo Nachfrage herrscht — hinter Finanzblasen, Vermögensungleichheit und der Mauer steckt, die junge Menschen vom Wohnungseigentum trennt. Sein Urteil über Spanien ist unmissverständlich: Die spanische Episode ist das extremste Beispiel für eine Bodenblase und einen Bodencrash in der westlichen Welt.

Die These ist nicht neu, kommt aber mit Daten. Der Mechanismus, den Bird beschreibt, deckt sich mit dem, was viele seit Jahren anmerken: Bodenpreise ermöglichten den Banken, immer mehr Kredit zu vergeben, mit Immobilien als Sicherheit. Als die Preise nicht mehr stiegen, brach das System zusammen. Die Abfolge war keine immobiliengetriebene, sondern eine kreditgetriebene.

Was passiert, wenn sich Kredit auf Beton stützt

Birds zentrales Argument lautet, dass Immobilienkredit Innovation schadet. Banken bevorzugen Unternehmen mit Immobilien als Sicherheiten, während Start-ups und Firmen ohne physische Vermögenswerte schwerer an Finanzierung kommen. Das Geld, das in die produktive Wirtschaft fließen könnte, kreist stattdessen um den Beton. Manche bringen es auf einen simplen Gedanken: Ohne Hypotheken, wie wir sie kennen, wären Häuser nicht so viel wert, denn der Bodenpreis wird andersherum berechnet, als man meist denkt — der Bauträger geht davon aus, was er für die Wohnung verlangen kann, zieht Kosten und Marge ab, und was übrig bleibt, ist, was er für den Boden zahlen kann.

Diese Schleife hat Folgen, die Jahrzehnte anhalten. Bird erinnert daran, dass Japan die Folgen seiner Blase nie vollständig überwunden hat und dass China weiterhin in seiner Immobilienkrise steckt, immer abhängiger von Exporten. Bodenkrisen sind nicht mit ein paar Jahren Anpassung geheilt.

Singapur als Vorbild und Baurestriktionen als Ursache

Als Gegenentwurf zum Desaster hebt Bird einen Fall hervor: Singapur. Der Staat kontrolliert den Großteil des Bodens und vergibt ihn in langfristigen Pachtverträgen — 99 Jahre —, was Immobilienakkumulation begrenzt und den Zugang zu Wohnraum erleichtert. Die Eigentumsquote liegt bei rund 90 %. Es ist kein Zufall, dass der Boden dort in öffentlichem Besitz ist, in einem Land, das viele als Vorbild anführen, ohne je aus Cuenca herausgekommen zu sein, wie manche Analysen ironisch anmerken.

Das zweite Standbein seines Vorschlags zielt auf das Angebot. Für Bird sind Baurestriktionen die Hauptursache des Wohnungsmangels: Baulimitierungen und regulatorische Kosten verhindern, dass Städte wachsen. Sein Rezept: Anwohner, die von neuen Bauprojekten betroffen sind, finanziell zu entschädigen. Der sofortige Einwand: Ein Bauträger braucht selbst ohne Bürokratie vier bis fünf Jahre, um seine Investition zurückzuholen, und Kapital fließt nur, wenn die Rendite die Alternativen übertrifft.

Boden als kollektives Gut: die offene Flanke der Debatte

Am meisten umstritten ist die Grundfrage: Wem gehört der Boden? Manche halten Boden für ein kollektives Gut, dessen Verwaltung nach privaten Interessen keinerlei Sinn ergibt. Andere entgegnen, wer „Boden“ durch „Gold“ oder irgendeinen knappen Rohstoff ersetze, zeige nur, wie wackelig das Argument sei: Gold ist auch knapp, und niemand wird dafür entschädigt, es nicht zu besitzen. Die Diskussion driftet zur Bodenwertsteuer, der alten georgistischen Idee, den von der Gemeinschaft geschaffenen Wert zu besteuern, nicht Arbeit oder Bauten.

Im Hintergrund steht stets dieselbe unbequeme Zahl: Junge Menschen sind die Hauptverlierer. Die Preise schlürfen ihr Einkommen, bremsen die berufliche Mobilität, senken die Produktivität und vergrößern die generationale Kluft. Wer kein Eigentum hat und nichts erben kann, fällt aus dem Spiel.

Die Schlussfolgerung, die Bird offen lässt

Für Bird ist das Wohnungsproblem nicht nur ein Immobilienproblem, sondern ein strukturelles und finanzielles: Boden als spekulatives Gut und bevorzugte Kreditsicherheit zu behandeln, lenkt Ressourcen ab, konzentriert Vermögen und verschließt Neuankömmlingen die Tür. Sein Kernvorschlag: Boden nicht wie jedes andere Wirtschaftsgut zu behandeln, das Angebot zu erhöhen und die Anreize zur Spekulation zu verringern.

Ob dieser Wende kommt, bevor der nächste Zyklus sich dreht, ist offen. Denn Boden lässt sich nicht herstellen — aber Blasen wiederholen sich bislang mit einer Pünktlichkeit, die keiner Stadtplanung bedarf.