Mietpreise in 13 spanischen Regionen auf Rekordhoch

Mietpreisrekord: 13 Regionen und ein Angebotsrückgang von 25 %

Was passiert, wenn eine Regelung zur Begrenzung der Mietpreise dazu führt, dass weniger Wohnungen verfügbar sind und die verbleibenden teurer werden? Das Bild des spanischen Marktes zum Jahresende ist beunruhigend: Dreizehn autonome Gemeinschaften haben ihre historischen Höchstwerte bei den Mieten im Jahr 2023 bereits überschritten, während das Angebot an Mietwohnungen um etwa 25 % gesunken ist. Beide Daten beschreiben dasselbe Problem aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Weniger Auswahl und höhere Preise. Und eine grundlegende Frage bleibt unbeantwortet: Ist dies das Platzen einer Immobilienblase oder der nächste Aufschwung eines Marktes, der dort, wo alle leben wollen, nie nachgibt?

Das Wohnungsgesetz, das das Angebot verknappte

Eine mechanische Lesart wird oft wiederholt: Wenn der Preis reguliert wird, zieht der Eigentümer die Wohnung vom Markt und wartet auf bessere Zeiten. Der kombinierte Effekt – bis zu 25 % weniger Angebot und Preise auf Höchststand – passt zu dieser Vermutung, auch wenn man Korrelation nicht mit Kausalität verwechseln sollte. Niemand hat bisher bewiesen, wie viel dieses Rückgangs auf die neue Regelung, wie viel auf den Zinszyklus und wie viel auf einen alternden Gebäudebestand zurückzuführen ist.

Verifizierbar ist das Endergebnis: Dreizehn Regionen über ihrem früheren Höchstwert. Das neue Wohnungsgesetz wurde als Damm gegen steigende Preise verkauft, wirkt aber nach dieser Lesart eher als Beschleuniger der Knappheit. Der Mieter, der eine Wohnung sucht, spürt es zuerst: Weniger Anzeigen, mehr Wettbewerb pro Einheit und Portale, in denen Angebote binnen Stunden verschwinden.

40 % des Einkommens für die Miete

Der Banco de España quantifiziert die Belastung: Bis zu 40 % des Einkommens bei 1,5 Millionen Haushalten. Dies ist eine Zahl, die keinen Raum für Ironie lässt. Wenn die Wohnkosten fast die Hälfte des Gehalts auffressen, schmilzt die Altersvorsorge, der Konsum schrumpft und jede Unvorhersehbarkeit – eine Mieterhöhung, eine Reparatur, ein Monat ohne Arbeit – wird zum ernsthaften Problem.

Die Folgen gehen über einzelne Familien hinaus. Ein Land, das einen wachsenden Teil seines Einkommens für Wohnraum ausgibt und weniger für alles andere, hat geringere Sparfähigkeit, weniger Arbeitsmobilität und eine größere Abhängigkeit von Immobilien als vermeintlicher Sicherheitsnetz. Das Haus hört auf, ein Vermögenswert zu sein, und wird zur Last, die am Gehalt hängt.

Baumaterialien, Öl und Zinsen: Gegenwind

Im Gegensatz zur Erzählung vom Zusammenbruch konzentriert sich eine andere Strömung auf die Kosten. Baumaterialien werden teurer, der Ölpreis steigt erneut stark an, und in großen Ballungsräumen – Madrid ist das häufigste Beispiel – wird wenig gebaut. Wenn Bauland knapp ist, Ziegel teurer werden und Geld weiterhin teuer bleibt, wird ein Szenario fallender Preise unwahrscheinlich.

Hier geht die Diskussion über Schwarz-Weiß-Denken hinaus. Einige behaupten, dass nur neues Angebot den Markt abkühlen kann; dagegen spricht das Argument, dass mehr Bau am Stadtrand den Druck im Zentrum nicht löst. Die Diagramme fallen auf der einen Seite und verdrehen sich auf der anderen. Niemand hat eine Glaskugel, und wer sie zu haben scheint, verdient meist Provision.

Ist das Problem nicht die Wohnung, sondern das Öl?

Ein dritter Ansatz besagt, dass das eigentliche Drama nicht im Immobiliensektor liegt. Wenn sich der Ölpreis zehn Jahre lang auf hohem Niveau hält, trifft der Schock die gesamte Wirtschaft: Transport, Lebensmittel, Energie, alles. In diesem Szenario ist es egal, ob der Quadratmeterpreis steigt oder fällt. Teuer wird das Leben selbst, und die Rechnung unterscheidet nicht zwischen Hypotheken und Mieten.

Die implizite Empfehlung – herauszufinden, wie man in den nächsten Jahren mehr verdient – klingt banal, deutet aber auf einen grundlegenden Wandel in der Debatte hin. Die klassische Auseinandersetzung zwischen Eigenheimbesitzern und Mietern wird irrelevant, wenn die Energiekosten drohen, alle Budgets neu zu schreiben.

Die Schattenseite: Urbas und Briefkastenfirmen

Achtung vor der weniger freundlichen Seite des Sektors. Das Immobilienunternehmen Urbas steht im Verdacht eines massiven Betrugs und einer bevorstehenden finanziellen Insolvenz. Nach vorliegenden Informationen werden bis zu 8 Jahre Haft für seinen Geschäftsführer Juan Antonio Acedo und seinen ehemaligen Präsidenten Juan Antonio Ibáñez gefordert. Sie sollen jeweils 119 Millionen Euro über Briefkastenfirmen in den Niederlanden erhalten haben. Alles basiert auf geleakten Dokumenten.

Man sollte dies vorsichtig handhaben: Es handelt sich um Anschuldigungen ohne rechtskräftiges Urteil, und die Unschuldsvermutung gilt weiterhin. Dennoch illustriert der Fall, wie sehr das Immobiliengeschäft historisch ein Terrain war, auf dem bilanzielle Tricksereien und Offshore-Strukturen zwischen den Bilanzen durchschlüpfen konnten.

Portugal greift kurzfristig vermietete Wohnungen an

Während diskutiert wird, ob das Problem die Regulierung oder der Zyklus ist, ergreift ein anderes Land Maßnahmen: Portugal kündigt Einschränkungen für touristische Kurzzeitvermietungen an. Ferienwohnungen entziehen dem Wohnungsmarkt Einheiten und treiben die Preise in Stadtzentren nach oben. Dass das Nachbarland hier eingreift, ist ein Zeichen dafür, dass der Tourismus, ein wichtiger Wirtschaftsmotor, mit den Bewohnern um denselben Quadratmeter konkurriert.

Dies ist keine rein spanische Debatte. Die meistbesuchten Städte Europas suchen seit Jahren nach einem unmöglichen Gleichgewicht zwischen dem zahlungskräftigen Besucher und dem Nachbarn, der keinen Wohnraum findet. Jede eingeschränkte Lizenz für touristische Vermietungen ist eine weitere Schlacht in diesem stillen Krieg um Boden.

Angesichts dieses Bildes sollten innere Migration und das Zurückkehren zum Leben bei den Großeltern massiv zunehmen. Aber es passiert immer noch dasselbe: Niemand will seine Immobilie loswerden, bevor es der Nachbar tut. Die kleine Wohnung, so heißt es, sei tot. Sie stirbt seit Jahrzehnten und nimmt trotzdem noch Kredite auf.