Mietpreis in Spanien: Wucher oder Markt?

Zimmermiete bei 900 Euro: Wucher oder Marktpreis?

Der Auslöser der Debatte war eine konkrete Zahl: 900 Euro monatlich für ein Zimmer in Madrid, nicht für eine ganze Wohnung. Darauf stützt sich die These, dass das Mietproblem kein Marktversagen sei, sondern eine Frage der Werte: Der Preisgeber könnte günstiger anbieten, tut es aber nicht. Die Gegenargumente sind ebenso unbequem und kommen von der anderen Seite: Wenn der Eigentümer netto kaum 2,5% erzielt, wo liegt dann genau der Missbrauch? Das Spannungsfeld zwischen diesen beiden Zahlen dominiert jede Diskussion über Mietpreise, ohne dass eines der Argumente das andere widerlegt.

Was kostet die Instandhaltung einer vermieteten Wohnung wirklich?

Zuerst kommt die Kalkulation des Eigentümers, der laut rechnet. Eine Wohnung, die für 8.400 Euro pro Jahr vermietet wird, bringt nach Abzug von Kosten und Steuern etwa 5.000 Euro netto. Bei einem Marktwert von rund 200.000 Euro ergibt sich eine jährliche Rendite von 2,5%. Die Posten, die diese Rechnung begleiten, werden selten thematisiert:

• 700 Euro Mietausfallversicherung
• 600 Euro Hausgeld (Gemeinschaftskosten)
• 450 Euro Grundsteuer (IBI)
• Ca. 1.000 Euro Instandhaltung, einschließlich Feuchtigkeitsbehandlung und Anstrich

Angesichts dieser Zahlen wirkt das Wort Wucher für den Vertragspartner seltsam. Eine zweite Berechnung, basierend auf einer Investition von 300.000 Euro und einer Monatsmiete von 900 Euro, ergibt eine jährliche Rendite von 3,6% – niedriger als die aktuelle Rendite von Staatsanleihen. Wer diese Position vertritt, bestreitet nicht, dass die Preise hoch sind; er bestreitet, dass sie ein Schnäppchen seien.

Mietausfall und Rechtsunsicherheit als Risikoprämie

Es gibt einen Kostenfaktor, der nicht in der Grundsteuer auftaucht, aber den Preis genauso beeinflusst wie Steuern: das Risiko. Ein Eigentümer mit Wohnungen in Stadtteilen unterschiedlicher Einkommensschichten beschreibt das Muster ungeschönt. In guten Vierteln mit solventen Mietern war in zwanzig Jahren keine einzige Zwangsräumung nötig; in schlechten Lagen gab es drei im selben Zeitraum. Diese Asymmetrie, so argumentiert er, schlägt sich als Prämie im Preis nieder und erklärt, warum die Renditen in teuren Vierteln geringer sind und der Quadratmeterpreis in billigen Vierteln überraschend hoch ist.

Ein weiteres wiederkehrendes Szenario ist der gebrochene Vertrag. Ein Eigentümer vermietete unter Marktniveau – 520 Euro statt möglicher 650 Euro – und erhielt im fünften Jahr 600 Euro, während vergleichbare Wohnungen bereits 850 Euro kosteten. Der Vertrag enthielt die Klausel, die das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) zur Rücknahme der Wohnung für Eigennutzung erlaubt, und die viermonatige Vorankündigung wurde zugestellt. Der Ausgang wird sparsam erzählt und dient beiden Seiten: Manche nutzen ihn, um zu erklären, warum höhere Mieten gefordert werden, andere, um zu begründen, warum immer weniger Eigentümer Langzeitverträge abschließen.

Was versteht man unter Wucher bei Mieten?

Der Begriff wird hier nicht im streng juristischen Sinne verwendet. Ein Teilnehmer erinnert daran, dass es ein Anti-Wucher-Gesetz gibt, das Kredite betrifft, nicht Mietverhältnisse, und verweist auf den Händler, der Zinsen auf fremde Schulden erhebt. Der Vergleich wird mit der Hamsterung von Lebensmitteln gezogen: Wenn niemand die gesamte Reis-Ernte eines Jahres kaufen darf, um sie zum doppelten Preis weiterzuverkaufen, sollte auch Wohnraum nicht in wenigen Händen konzentriert werden dürfen. Der Einwand ist berechtigt: Die Analogie erfordert ein objektives Kriterium dafür, wann ein Preis missbräuchlich ist, und dieses Kriterium fehlt in der Argumentation völlig.

Warum sagt man, der Eigentümer bestimmt den Preis, nicht der Markt?

Hier liegt der Hauptkonflikt. Eine Strömung behauptet, das letzte Wort habe der Inserierende: weder die unsichtbare Hand, noch Wettbewerb, noch Inflation. Niemand habe jemanden gezwungen, die Miete zu verdoppeln. Die Inflation rechtfertige in dieser Lesart nicht, die volle Preiserhöhung auf den Mieter abzuwälzen, wenn die Löhne seit zwei Jahrzehnten stagnieren und die Lebensmittelpreise für alle gestiegen sind.

Die Antwort von der anderen Seite lautet, dass der Preis nicht gewählt, sondern entdeckt wird. Bei Übernachfrage steigt er; bei reguliertem Bauland verteuert sich die Errichtung; wenn öffentliche Zuschüsse die Miete decken, finanziert am Ende der Subventionsgeber den Vermieter. Und es gibt eine schwer zu ignorierende Übereinstimmung: Wo kaum Wohnungen inseriert werden, explodieren die Preise; wo das Angebot reichlich vorhanden ist, tun sie es nicht.

Steuern als Instrument: Von 50% auf 90%

Der häufigste steuerliche Vorschlag ist einfach und aggressiv. Man kann verlangen, was man will, aber ab bestimmten Beträgen würde der Eigentümer 50% seiner Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuer (IRPF) verlieren. Dabei wird erinnert, dass in den USA historische Spitzensteuersätze von 90% existierten. Das erklärte Ziel ist nicht Einnahmeerzielung, sondern Abschreckung: Die Hortung eines Grundbedarfsartikels soll so teuer werden, dass sie sich nicht mehr lohnt.

Wer den steuerlichen Weg ablehnt, argumentiert, dass die Besteuerung von Mieteinnahmen keine einzige neue Wohnung schafft und das vorhersehbare Ergebnis bereits sichtbar sei: Weniger Langzeitmietwohnungen, mehr Verkäufe, mehr Kurzzeitmieten und mehr Eigentümer, die ihre Wohnungen lieber leer stehen lassen, als einen gesicherten Vertrag abzuschließen.

Was passiert, wenn das Angebot verschwindet?

Die alternative Diagnose zielt auf Bauland und Baukosten. Städtebauregulierung, hohe Errichtungskosten und fehlende öffentliche Förderung für Mietwohnungen erklären für viele, warum das Angebot in angespannten Gebieten versiegt ist. Die wiederholte Lösung besteht darin, öffentliche Mietwohnungen zu bauen und private Anbieter zu fördern, statt bestehende Vermieter zu bestrafen.

Am anderen Extrem steht die Forderung, Großbesitzer zu enteignen und staatlichen Wohnraum bereitzustellen, der nach Gratisabgabe privates Eigentum wird. Zwischen diesen Polen ist der häufigste, aber am wenigsten ausgearbeitete Vorschlag der offensichtlichste: Öffentliches Geld sollte in Immobilien fließen statt in andere Posten. Niemand hat bisher gesagt, wie viel das kosten würde oder wann sich Effekte zeigen.

Die Analyse scheitert genau dort, wo sie begann. Dass 900 Euro für ein Zimmer überzogen sind, steht außer Frage. Dass 2,5% Netto-Rendite das Risiko des Eigentümers nicht kompensieren, ebenfalls. Beides stimmt gleichzeitig, und keines beantwortet die entscheidende Frage für denjenigen, der nächsten Monat den Vertrag unterschreiben muss.