Madrids Wohnungsspiegel: Hoher Lohn reicht nicht

Die Wohnung, die man sich selbst mit hohem Gehalt nicht leisten kann

Ein überdurchschnittliches Gehalt reicht nicht mehr aus, um die eigene Wohnung zu kaufen. Dies ist der Ausgangspunkt einer Debatte, die in Madrid beginnt und sich auf Barcelona, Küstenregionen und jede Provinzhauptstadt mit Nachfrage erstreckt. Der Autor formuliert es unmissverständlich: Er verdient mehr als der Durchschnitt, kann sich seine aktuelle Wohnung – die nichts Besonderes ist – jedoch nicht leisten. Die Frage, wer diese Preise zahlt und woher das Geld kommt, bleibt im Austausch unbeantwortet.

Dies ist keine Kneipenbeschwerde, sondern basiert auf Zahlen. Eine 50 Quadratmeter große Wohnung in einem beliebten Viertel stieg von 80.000 Euro Ende 2020 auf 140.000 Euro Ende 2025. Ein drittes Stockwerk ohne Aufzug in Madrid, 2013 für 78.000 Euro plus 26.000 Euro Renovierung gekauft, erhielt ein Angebot über 220.000 Euro. In einem anderen Fall stieg der Verkehrswert innerhalb von anderthalb Jahren um 120.000 Euro. Das Gefühl, vom Markt ausgeschlossen zu sein, ist psychologisch begründet, aber arithmetisch korrekt.

Wer kauft zu diesen Preisen?

Die häufigste Antwort nennt drei Wege. Erstens: Erbschaften, die Anzahlung und Nebenkosten decken. Zweitens: Familiäre Hilfe durch Eltern oder wohlhabendere Verwandte, die die Anzahlung leisten. Drittens: Weniger genutzte Kanäle wie Hypothekenvermittler, die Käufer in Produkte lenken, die Banken nicht direkt anbieten. Ohne eine dieser Hebel bleibt der Käufer mit mittlerem Einkommen trotz ordentlichem Gehalt außen vor.

Manche nennen einen vierten Faktor, der nicht vom Käufer abhängt: Investmentfonds. Es wird argumentiert, dass sie ganze Gebäude in hochnachgefragten Lagen kaufen, aufwerten und vermieten, während sie auf den Verkauf warten. Schätzungen zufolge halten Fonds etwa 30 % des Mietmarktes in Madrid und 15–20 % des Kaufmarktes. Andere widersprechen: Der größte institutionelle Vermieter Spaniens besitzt rund 40.000 Wohnungen bei einem Bestand von über 27 Millionen. Die Diskussion ist offen, doch beide Seiten sind sich einig, dass der Einfluss dieser Akteure in angespannten Märkten größer ist und auch ihre Fähigkeit, Regulierer zu beeinflussen.

Ausbleibendes Angebot und blockierte Flächen

Der zweite Argumentationsblock zielt auf Knappheit. Es wird nicht genug gebaut, der Flaschenhals liegt in der Flächenverwaltung: Behörden geben angeblich kein Bauland frei, was die Preise stärker treibt als die Nachfrage. Dazu kommen Verwaltungsträgheiten. Das Ergebnis ist ein Markt, auf dem das neue Angebot nicht Schritt hält mit der Bildung neuer Haushalte.

Die andere Seite ist die Nachfrage. Hohe Zuwanderungsraten kombiniert mit jahrelang niedrigen Zinsen haben die Nachfrage nach Miete und Kauf angeheizt. Diese These koexistiert mit einer anderen Lesart: Das Problem sei verfügbares Einkommen und eine schlechte Verteilung des Wohnungsbestands, nicht nur Migration. Beide Lesarten teilen eine Tatsache: Die Preise steigen schneller als die Löhne.

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Die Falle der Eigentümer, die nicht verkaufen

Hier tritt ein selten gemessener Nebeneffekt auf. Mehrere Vermieter mit Langzeitmietern geben zu, bis zu 30 % unter Marktniveau zu verlangen, aus Angst vor Leerstand oder problematischen Mietern bei Vertragsanpassungen. Ein Teil des Mietbestands ist daher in Preisstatistiken unterrepräsentiert, weil er nie auf den offenen Markt kommt. Das reale Angebot ist noch enger als es scheint.

Die Kehrseite ist der frühere Käufer, der jetzt nicht verkaufen würde. Wer in Madrid wohnt und umziehen will, stellt fest, dass seine eigene Wohnung so stark im Wert gestiegen ist, dass die nächste enorm teuer wäre. Der Aufwärtstrend fängt beide Seiten: Den, der nicht hineinkommt, und den, der nicht herauskommt, ohne Positionen zu verlieren.

Warum gibt es keinen sozialen Ausbruch bei diesen Preisen?

Diese Frage schwebt über dem Austausch. Man erinnert daran, dass es 2011 bereits Protestbewegungen gab, die jedoch keine strukturellen Marktänderungen bewirkten. Die dominante Lesart ist, dass Wohnraum ein diffuses Problem ohne einzigen Schuldigen ist, was kollektives Handeln lähmt. Jeder Betroffene hat seine eigene Erklärung: Zinsen, Fonds, Immigration, Boden, Politiker. Die Streuung der Diagnosen verhindert paradoxerweise, dass daraus eine konkrete politische Forderung wird.

Andere fokussieren auf die Finanzkultur. Viele mit Sparfähigkeit verwenden ihr Geld für laufende Ausgaben und Reisen statt für eine Anzahlung, was das generationenübergreifende Problem verschärft. Die Gegenantwort lautet sofort: Bei aktuellen Preisen erfordert das Sparen für eine Anzahlung in Madrid Jahre des Verzichts, den sich nicht jeder leisten kann.

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Einige Analysten prognostizieren zwei weitere Jahre mit jährlichen Steigerungen von 6–7 %. Wenn dies eintritt, öffnet sich die Schere zwischen Lohn und Wohnkosten weiter. Doch der Aufwärtstrend ist nicht ewig; die Party endet, wenn die Musik stoppt. Die Zweifel gelten nicht dem Ob, sondern dem Wer beim Stillstand.