Madrids Luxus-Hotels: Hohe Preise trotz niedriger Auslastung

Madrids Fünf-Sterne-Hotels sind nur zu 48% belegt – und schreiben trotzdem Gewinne

Madrid verfügt über 38 Fünf-Sterne-Hotels, doch die Nachfrage reicht nicht für alle. Die durchschnittliche Belegung dieser Einrichtungen liegt bei 48% der Betten und 59% der Zimmer, was deutlich unter den Werten von 68% und 76% für Drei-Sterne-Hotels liegt. Der Luxus in Madrid ist halb leer. Und dennoch verdient er Geld. Die entscheidende Frage ist nicht, ob es zu viele Superluxus-Betten gibt, sondern warum niemand die Preise senkt, um sie zu füllen.

Seit der Ankündigung des Four Seasons im Jahr 2017 hat die Hauptstadt einen Boom an Renovierungen und Neueröffnungen erlebt: das Mandarin Oriental im Ritz, Rosewood im Villa Magna, Hyatt mit seinem Thompson an der Plaza del Carmen, Marriott mit dem Edition hinter der Puerta del Sol sowie das Wellington, das sechs Millionen Euro in seine Umwandlung investierte. Die Karte umfasst nun dreizehn neue Häuser und 2.500 zusätzliche Betten gegenüber vor fünf Jahren. Der Durchschnittspreis liegt bei rund 300 Euro; im Four Seasons erreicht er fast 1.000 Euro.

Warum ein Luxushotel profitabel ist, wenn die Hälfte der Betten frei bleibt

Das ist kein Zufall, sondern Strategie. „Die Luxushotellerie arbeitet mit einer Preisstrategie, nicht mit einer Auslastungsstrategie“, fasst Bruno Halle, Leiter Hospitality bei Cushman & Wakefield, zusammen. Ein Gast, der 1.000 statt 700 Euro zahlt, kauft auch französischen Champagner und isst Kaviar; seine zusätzlichen Ausgaben innerhalb des Hotels sind weitaus höher. Zwei Gäste zu je 500 Euro entsprechen nicht einem Gast zu 1.000 Euro.

Fabián González, Hotelberater und Manager Luxury bei Kleber Group, vergleicht dies mit dem Einzelhandel: Man kann viel verkaufen mit geringen Margen, wie Zara, oder wenig verkaufen mit hohen Margen, wie Luxusmarken. In der Gastronomie verhält es sich ähnlich. Es gibt volumenorientierte Betriebe, die eine Auslastung von 80% oder 90% benötigen, um keine Verluste zu machen, und Hotels, die bereits mit 40% oder 50% rentabel sind. Fünf-Sterne-Hotels spielen in der Regel in der zweiten Liga.

Die Zahlen des Four Seasons: 56,8 Millionen Euro Umsatz bei halber Auslastung

Die Zahlen des Four Seasons (Centro Canalejas Madrid S.L) stützen dieses Argument. Im vergangenen Jahr wurden die Zimmer zu einem Durchschnittspreis von 935 Euro verkauft, bei einer Marge von 28%. Der Umsatz betrug 56,8 Millionen Euro, der operative Gewinn 16,1 Millionen Euro. Dies alles bei einer Belegung von nur 52% der Zimmer. Das Ergebnis kehrt die Logik des klassischen Tourismusbetriebs um: Man muss nicht voll besetzt sein, um Gewinn zu machen.

Die Kostenstruktur hilft, dies zu verstehen. In einem solchen Hotel können die Personalkosten 40% der Ausgaben ausmachen, und die Belegschaften sind riesig. Das Four Seasons beschäftigte 449 Mitarbeiter für 200 Zimmer, also 2,2 Mitarbeiter pro Zimmer; das Ritz hatte 545 Mitarbeiter für 167 Zimmer, also 3,2 pro Zimmer. In Zielen mit günstigerer Arbeitskraft, so Halle, kommen drei bis vier Mitarbeiter auf jeden Gast. „Das merkt man am Service. So funktioniert die Ultra-Luxus-Hotellerie.“

Was Personal in einem Madrider Fünf-Sterne-Hotel verdient

Deutlich weniger als ein Aufenthalt dort kostet. Im Four Seasons lag das Durchschnittsgehalt eines einfachen Mitarbeiters bei 24.478 Euro jährlich, etwa 1.500 Euro monatlich bei 14 Gehältern – ungefähr so viel wie zwei Nächte im selben Hotel kosten. Im Ritz verdiente die größte Berufsgruppe mit 189 Personen im Durchschnitt 22.480 Euro, etwa 1.400 Euro monatlich. Das Durchschnittsgehalt in der Autonomen Gemeinschaft Madrid beträgt laut Steuerbehörde 25.535 Euro brutto jährlich. Kaviar servieren bringt also weniger ein als der regionale Durchschnitt.

Wer zahlt 1.000 Euro für eine Hotelnacht in Madrid?

Ein Tourist, der mehr sucht als nur ein Bett. Vor allem aber möchte er ungestört bleiben. Manche argumentieren, dass der hohe Preis nicht nur nach Zahlungsfähigkeit filtert, sondern auch Diskretion kauft. In solchen Hotels, so heißt es, könnte der Nachbar im Zimmer ein Politiker, Sportler oder Musiker sein, und ein wirklich populärer Preis würde die Flure mit Schaulustigen füllen. Je teurer, desto geringer die Wahrscheinlichkeit, auf einem fremden Foto zu landen. Exklusivität wird in diesem Geschäft genauso verkauft wie die Suite selbst.

Verdächtige Aspekte des Luxus: Werbung, Vermietung und Geldwäsche

Das profitable Modell wirft auch Fragen auf. Manche fragen sich, warum eine Branche, die mit ihren Gewinnen prahlt, einen Bericht braucht, der sie daran erinnert. Andere sehen in Luxusgeschäften und großen Hotels einen Weg, Geld aus anderen Aktivitäten zu waschen, da es einfach sei, Umsätze und Kosten in margenstarken Geschäften aufzublähen. Diese Verdächtigungen werden von ihren Urhebern nicht durch Beweise gestützt; sie sollten als das behandelt werden, was sie sind: ein diffuses Misstrauen.

Konkreter ist die Eigentümerstruktur. Ein Teil der neuen Hotels gehört nicht den Ketten, die sie betreiben: Das Gebäudeeigentum liegt bei Immobilienunternehmen, die die Nutzungsänderung erwirken und dann das Management an eine Kette vermieten. In diesem Schema wird das Risiko der niedrigen Auslastung an den Betreiber ausgelagert. Erdgeschossflächen mit Rolex, Cartier oder Omega runden das Schaufenster ab.

Das billige Hostel im Zentrum von Madrid existiert nicht mehr

Während der Luxus boomt, verschwindet bezahlbarer Wohnraum. In Diskussionen taucht häufig die Klage auf, dass gewöhnliche Hostels zu normalen Preisen aus dem Zentrum verschwunden sind und durch Unterkünfte mit Mehrbettzimmern ersetzt wurden; wer etwas Anständiges finden will, muss in die Peripherie gehen. Der Kontrast zur jüngsten Vergangenheit ist drastisch: Es gab Zeiten, in denen man eine Woche vorher noch ein ordentliches Zimmer für 50 Euro pro Nacht in einer andalusischen Hauptstadt fand. Der touristische Druck, Ferienwohnungen und steigende Preise tun ihr Übriges. Befürworter des Modells entgegnen, dass Madrid die Stadt ist, in der Touristen am meisten ausgeben, und dass wenige zahlungskräftige Kunden besser seien als ein Massenstrom, der keinen Cent hinterlässt.

Bei diesen Margen wäre es logisch, weiterhin Luxushotels zu eröffnen. Das wird wahrscheinlich geschehen, auch wenn niemand weiß, wie lange der Markt Betten zu 1.000 Euro verkraftet, die zur Hälfte leer stehen.