Madrid: Miete von 1.200 € für 26 m² in Fuencarral sorgt für Empörung

Fuencarral: Die 1.200-€-Miete für 26 m² als Spiegelbild des Madrider Wohnungsmarkts

Ein Mietinserat im Madrider Bezirk Fuencarral, das laut Anzeige neben einem Park mit Drogenhandel liegt, fordert 1.200 Euro pro Monat für 26 Quadratmeter und zwei Zimmer. Das Objekt wird zudem „saisonweise“ vermietet, eine Vertragsform, die die gesetzliche Verlängerungspflicht bei Hauptmietverträgen umgeht und sich in angespannten Wohnlagen als legaler Schlupfwinkel etabliert hat. Der Preis in einem Viertel, das manche Kritiker als prekär beschreiben, hat die politische Auseinandersetzung über die Verantwortung dafür neu entfacht, dass Madrid zur teuersten Stadt Spaniens für Mieter geworden ist.

Was man in Fuencarral für 26 Quadratmeter zahlt

Dieses Inserat ist kein Einzelfall. In derselben Gegend wird eine weitere Wohnung nach dem gleichen Muster angeboten: hoher Preis, minimale Fläche und Saisonmiete. Die Beschreibung der Immobilie mit 26 Quadratmetern Nutzfläche lässt kaum Platz für zwei Zimmer, Bad und Küche. Pro Quadratmeter übersteigt die Miete deutlich das Niveau, das in zentralen Lagen anderer europäischer Hauptstädte mit wesentlich höheren Durchschnittseinkommen verlangt wird.

Der internationale Vergleich ist das häufigste Argument. Ein mittelständischer IT-Ingenieur verdient im Vereinigten Königreich fast doppelt so viel wie in Madrid für dieselbe Arbeit, etwa 45.000 Pfund, während die Wohnkosten in London gleich hoch oder niedriger sind. Wenn die Löhne nicht mithalten, stützt sich der Preis nur auf das knappe Angebot. Dies ist die These der ökonomischen Analyse: Es gibt keine Wunderlösung, wenn eine Million Menschen dort leben wollen, wo nur Platz für zweihunderttausend ist.

Warum steigen die Mieten in Madrid, obwohl mehr gebaut wird als je zuvor?

Die kurze Antwort lautet: Es wird nicht mehr gebaut als je zuvor, oder zumindest nicht dort, wo es nötig wäre. Das Baugesetz verlängert die Genehmigungsdauer für Projekte durchschnittlich um 10 Jahre durch Genehmigungen, Einsprüche und kommunale Bürokratie. Das Ergebnis ist ein starres Angebot, das nicht auf die Nachfrage reagiert. Bleibt das Angebot konstant und wächst die Nachfrage, steigen die Preise – unabhängig von der Regierung. Die Diskussion darüber, ob der Bodenmarkt wettbewerblich funktioniert oder Monopolrenditen erzeugt, bleibt offen: Manche argumentieren, dass Boden kein normales Gut ist und sein Preis nicht der Logik reproduzierbarer Waren folgt.

Das andere Problem ist demografisch. Madrid fungiert, wie Barcelona oder Valencia, als Anziehungspunkt für Bevölkerung. Jede 100.000 Personen, die in eine Stadt ziehen, benötigen rund 30.000 Wohnungen, ein Zustrom, der weder durch öffentlichen noch privaten Wohnungsbau ausgeglichen wird. Die seit Jahrzehnten geforderte Lösung bleibt dieselbe: Große Wohnblöcke am Stadtrand mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung bauen, wie es während der inneren Migration geschah. Der Unterschied damals war, dass es günstiges Bauland und politischen Willen zur Urbanisierung gab.

Der politische Kampf: Ayuso, Mietpreisbremsen und das Wohnungsgesetz

Der Name Isabel Díaz Ayuso taucht in jeder Debatte auf. Einige machen sie für den Anstieg verantwortlich, weil sie die Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verweigert und faktisch die Mietobergrenzen in der Autonomen Gemeinschaft Madrid aufgehoben hat. Andere entgegnen, dass das Problem strukturell älter sei: Die Preise stiegen bereits unter linken Regierungen, und Interventionismus reduziere nur das Angebot. Das staatliche Wohnungsgesetz, in Kraft seit 2021 mit einer Änderung im Dezember 2022 via Omnibusgesetz, führt dazu, dass jede Seite ihre eigene Schlussfolgerung zieht: Die einen sehen Fortschritt, die anderen eine Last, die Eigentümer vom Markt vertreibt.

Die häufigste Kritik aus liberaler Sicht ist, dass Preisbegrenzungen ohne Angebotsausweitung den Markt zu Knappheit verurteilen. Die Gegenargumentation besagt, dass der urbane Bodenmarkt kein Wettbewerbsmarkt sei und ohne öffentliche Intervention die Mieten weiterhin einen Großteil des Gehalts auffressen würden. Im Zentrum steht der Kleinvermieter, der oft kein Fondsinvestor ist, sondern eine Familie, die eine geerbte Wohnung vermietet, und die sich zu Saisonverträgen gedrängt sieht, um die Verlängerungspflicht zu umgehen.

Saisonmiete: Der Weg, die Verlängerungspflicht zu umgehen

Das Inserat in Fuencarral sagt es unverhohlen: „saisonweise“. Diese Formel, gedacht für kurzzeitige Aufenthalte wegen Arbeit oder Studium, wurde zum Hinterausgang des regulären Wohnungsmarkts. Da es sich nicht um einen Hauptwohnsitz handelt, gelten weder die gesetzliche Verlängerungspflicht noch die Obergrenzen des staatlichen Gesetzes. Der Mieter unterschreibt, zahlt und geht, wenn die Zeit abläuft, ohne Recht auf Verbleib. Für den Vermieter ist dies eine Versicherung; für den Mieter eine zusätzliche Prekarität, die in den offiziellen Mietpreisstatistiken nicht auftaucht.

Das Ergebnis ist ein Zwei-Geschwindigkeits-Markt: Das deklarierte Langzeitmieten mit gedeckelten Preisen und die Saisonmieten mit freien Preisen und hoher Fluktuation. Die Kluft zwischen beiden erklärt, warum offizielle Zahlen und die Realität auf Immobilienportalen oft nicht übereinstimmen. Es erklärt auch, warum Wohnungssuchende in Madrid feststellen, dass das reale Angebot teurer und kleiner ist, als die Indizes suggerieren.

Was passiert mit denen, die 1.200 Euro nicht zahlen können?

Die berufliche Mobilität befindet sich auf historischen Tiefständen, was leicht zu verstehen ist. Ein Arbeitsloser aus Andalusien oder Extremadura bleibt lieber in seinem Dorf und lebt von Sozialleistungen oder Tafelläden, statt nach Madrid zu ziehen und in einer WG mit Fremden zu leben. Die Rechnung geht nicht auf: Das angebotene Gehalt deckt die Miete nicht, und familiäre Rücklagen existieren nicht immer. Die Folge ist ein Arbeitsmarkt, der sich nicht anpasst, und eine Hauptstadt, die jene verdrängt, die sie tragen.

Manche schlagen vor, Neuzugewanderten die Residenz in Madrid für einige Jahre einzuschränken, eine Idee ohne rechtliche Grundlage, aber Ausdruck des Ärgers. Andere setzen auf öffentlichen Wohnungsbau mit festgelegten Preisen und Bodenenteignung als einzigen Ausweg. Wieder andere erinnern daran, dass der Bausektor bereits einmal mit Steuergeld gerettet wurde und dies sich nicht wiederholen sollte. Uneinigkeit herrscht nicht über die Diagnose, sondern darüber, wer die Rechnung zahlt.

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Am Ende ist der Preis nicht das eigentliche Schockmoment. Es ist die Tatsache, dass 1.200 Euro für 26 Quadratmeter in einem Viertel, das laut Anzeige neben Drogenhandel liegt, als Schnäppchen verteidigt wird. Wenn dies geschieht, ist das Problem nicht mehr die Miete allein: Es ist der Boden, auf dem die Stadt steht.