Logroño: Die Immobilienblase war längst sichtbar

Logroño im Benzinfass: Anzeichen einer Blase, die nicht platzen will

Mitte der 2000er Jahre war Logroño ein Lehrstück für den spanischen Immobilienboom. In der Hauptstadt von La Rioja mit nur rund 150.000 Einwohnern schossen Hunderte neuer Wohnungen in Stadtteilen wie Los Lirios, Valdegastea oder La Cava aus dem Boden. Die Preise waren explodiert: Eine 86-Quadratmeter-Wohnung in der Wohnanlage Ágora, neben dem Media Markt, wurde für 46 Millionen Pesetas (etwa 276.000 Euro) ohne Garage angeboten. Die daraus resultierende monatliche Hypothekenrate überstieg 1.200 Euro – ein Betrag, der für das lokale Durchschnittseinkommen unerreichbar war.

Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage

Daten des INE (nationales Statistikamt) zeigten, dass die Bevölkerung von Logroño und den angrenzenden Gemeinden (Lardero, Villamediana) zwischen 1996 und 2005 um 25.688 Einwohner gewachsen war. Das Bautempo war jedoch deutlich höher: Allein in La Cava und Fardachón standen mehrere hundert fertiggestellte, aber unbewohnte Wohnungen. Ein Rundgang durch die Stadt offenbarte ganze Häuserblocks mit „Zu verkaufen“-Schildern und noch an den Fenstern klebenden Aufklebern für Neubauwohnungen. „Logroño ist bis zum Rand mit Benzin gefüllt“, fasste eine lokale Analyse zusammen: Es fehlte nur noch der Funke, der den Lagerbestand entzündete.

Anzeichen der Verlangsamung

Im Jahr 2005 bestätigte ein Bericht der Beratungsfirma Roan Asesoramiento Inmobiliario einen Rückgang der Preise für gebrauchte Wohnungen in Logroño um 7%. Gleichzeitig war die durchschnittliche Hypothekensumme in La Rioja im Jahresvergleich um 51% gestiegen, verglichen mit 17% auf nationaler Ebene. Käufer, die zwischen 2003 und 2004 auf Plan gekauft hatten, sahen ihre Wertsteigerungserwartungen schwinden. Manche Wohnungen standen fast zwei Jahre zum Verkauf, und ein lokaler Ziegelhersteller hatte bereits seine Produktion gedrosselt. Der Markt trat laut regionaler Presse in eine Phase der „wesentlichen Stagnation“ ein.

Die Rolle der VPO und Spekulation

Der Bau von öffentlich geförderten Wohnungen (VPO) in Valdegastea löste Kontroversen aus: Er wurde als Flickschusterei wahrgenommen, um eine schlecht geplante Siedlung zu füllen, die zudem unter Geruchsbelästigungen durch die nahegelegene Deponie litt. Gleichzeitig entwickelte sich der Weiterverkauf von VPO zu einem Betrugsnischenmarkt, den die Regionalregierung erfolglos zu bekämpfen versuchte. „Die Hand, die sich als Retterin ausgibt, ist dieselbe, die die Preise korrumpiert“, spottete ein Teilnehmer der Debatte. Die UNO hatte Spanien bereits als ein Land eingestuft, das „unfähig“ sei, den Zugang zu Wohnraum zu garantieren.

Der Zyklus beschleunigte sich. Die offene Frage war, ob die Panik von den großen Metropolen nach Logroño überschwappen würde. Die „Zu verkaufen“-Schilder vermehrten sich, doch manche glaubten immer noch, dass die Preise niemals fallen würden. Die Zeit sollte den Skeptikern recht geben.

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