La Rioja: 8.971 unverkaufte Wohnungen trotz stagnierender Preise

Warum gibt es in La Rioja 9.000 leere Wohnungen bei gleichzeitigem Wohnraumkrise?

La Rioja schloss das Jahr 2025 mit 8.971 unverkauften neuen Wohnungen ab, was laut offiziellen Daten 4,16 % des gesamten Wohnungsbestands ausmacht. Die Zahl ging im Vergleich zum Vorjahr nur um 2,2 % zurück, und der Bestand konzentriert sich auf das Gebiet von Logroño, einer Stadt mit etwa 150.000 Einwohnern. Während in Madrid oder Barcelona die Nachfrage das Angebot übersteigt, häufen hier Bauträger Inventar an, das sie nicht loswerden. Was läuft falsch?

Der Preis, die erste unüberwindbare Hürde

Die naheliegendste Erklärung ist, dass diese Wohnungen nicht verkauft werden, weil sie mehr kosten, als die lokalen Löhne tragen können. Eine wiederkehrende Analyse besagt: Man kann tausend Ferraris anbieten, aber wenn die Leute kein Geld haben, verkaufen sie sich nicht. In Logroño liegen die Nettogehälter bei rund 1.200 Euro, und viele junge Menschen erben Wohnraum, was die Nachfrage nach Erstimmobilien senkt. Die Analogie ist eindeutig: Es fehlt nicht am Angebot, sondern der Einstiegspreis passt nicht zur Kaufkraft.

Steuern und Kosten: 40 % des Preises entfallen auf Abgaben

Ein weiterer Aspekt der Debatte zeigt, dass 40 % des Preises einer neuen Wohnung auf Steuern und Verwaltungskosten entfallen. Hinzu kommen durchschnittlich zwei Jahre für Baugenehmigungen, ein Anstieg der Baukosten durch den spanischen Bautechnischen Code (Código Técnico de Edificación) um 65 % und weitere 12 % pro Verkauf. Regulierung und Bürokratie verteuern das Endprodukt so stark, dass es für die Mehrheit unerreichbar wird. Die Freigabe von Bauland und die Vereinfachung von Verfahren gelten als häufige Lösungsansätze, stoßen jedoch auf politische Realitäten.

Demografie und Spekulation: Ein explosiver Cocktail

La Rioja zieht weniger Bevölkerung an als andere Regionen. Dörfer entvölkern sich, junge Menschen bleiben in geerbten Häusern wohnen, und der Zuzug neuer Bewohner ist begrenzt. Auf der Angebotsseite berichten einige von Praktiken wie dem Einschalten von Firmen, um Preise künstlich hochzuhalten und den tatsächlichen Bestand zu verschleiern. Es wird von ganzen Wohnanlagen gesprochen, deren Vorhänge stets zugezogen sind und die dieselbe IKEA-Einrichtung zeigen, um Belegung vorzutäuschen. Solange Banken keine Rückzahlung der Kredite verlangen, kann der Bestand jahrelang gehalten werden, ohne dass die Preise sinken.

Lektionen aus anderen Märkten: Nicht jede neue Wohnung ist gleich

Die Daten aus La Rioja widerlegen die nationale Wohnraumkrise nicht; sie differenzieren sie. Wohnraum ist ein hyperlokales Gut: Wohnungen in Logroño helfen einem Kellner in Madrid nicht bei der Suche nach Unterkunft. Wie eine technische Analyse betont, kann der Bestand Projekte in Gemeinden ohne Nachfrage, schlecht gelegene Wohnungen oder unrealistische Preise umfassen. Das Inventar müsste nach Gemeinde und Baujahr aufgeschlüsselt werden, um festzustellen, ob es sich tatsächlich um wirksames Angebot handelt. Bis dahin zeigt das Paradoxon in La Rioja, dass das Wohnungsproblem nicht nur quantitativ ist, sondern auch Preis-, Lage- und Regulierungsfragen betrifft.

Fazit: In La Rioja gibt es Wohnungen, aber nicht für die, die sie brauchen, und nicht zu den geforderten Preisen. Die magische Lösung „mehr bauen“ hilft nicht, wenn das Gebaute nicht zur realen Nachfrage passt. Ironie des Marktes: Für den Bauträger ist es profitabler, nicht zu verkaufen, als einen Verlust anzuerkennen.