Leerstand von Wohnungen kostet bis zu 3.000 Euro jährlich

Leerstand von Wohnungen kostet bis zu 3.000 Euro jährlich

Was passiert, wenn Eigentümer ihre Wohnungen statt zu den durch den Index vorgegebenen Preisen zu vermieten, leer stehen lassen? Die kurze Antwort lautet: Es wird teuer. Der neue Referenzpreisindex zur Regulierung der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten tritt Mitte März in Kraft und führt zu drastischen Mietsenkungen – vorerst nur in Katalonien –, die in einigen Fällen auf die Hälfte des aktuellen Niveaus fallen können. Angesichts dieses Szenas drohen Teile der Eigentümer damit, ihre Wohnungen vom Markt zu nehmen, anstatt sie unterhalb ihrer Rentabilitätsschwelle zu vermieten.

Was diese Berechnungen oft ignorieren, sind die laufenden Kosten für eine geschlossene Wohnung. Diese Daten stammen von Ferran Font, Studienleiter bei Pisos.com: Zwischen 2.000 und 3.000 Euro pro Jahr an laufenden Ausgaben, abhängig von Größe und Lage der Immobilie. Kein einziger Euro davon kommt zurück, wenn die Rollläden unten bleiben.

Kosten, die Eigentümer bei Leerstand tragen

Eine unbewohnte Wohnung erzeugt weiterhin Verpflichtungen. Der Eigentümer zahlt weiterhin die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) (Grundsteuer), die Hausgeldbeiträge – einschließlich Concierge, Gärtner, Pool, Sonderumlagen oder Zentralheizung –, minimale Verbräuche für Wasser und Strom, Wartung und Reparaturen sowie, falls vorhanden, die Hausratversicherung. Keine dieser Rechnungen entfällt, weil niemand darin wohnt.

Eine leere Wohnung zahlt Hausgeld wie die Wohnung des Nachbarn im fünften Stock, ob vermietet oder nicht. Jedes Jahr ohne Vermietung ist ein sich ansammelnder Kostenfaktor.

Erhöhte IBI: Von 315 Euro Durchschnitt auf über 1.600 Euro

Hier wird jede Ersparnis zur Illusion. Das Wohnungsgesetz ermöglicht es Kommunen, Zuschläge auf die Grundsteuer für ungerechtfertigt leerstehende Häuser zu erheben: ein 50%-Zuschlag, wenn das Objekt zwei Jahre leer steht und der Eigentümer mehr als vier Häuser besitzt; 100% nach drei Jahren Leerstand; und bis zu 150%, wenn der Inhaber mindestens vier Wohnimmobilien landesweit besitzt und zwei davon in derselben Gemeinde leer stehen.

Laut dem Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) (Verband der Steuerberaterökonomen) basieren die Zahlen auf einem nationalen IBI-Durchschnitt von etwa 315 Euro. Der niedrigste Zuschlag würde die Rechnung auf 472,50 Euro erhöhen, der höchste auf 787,80 Euro. In Barcelona, wo der Durchschnitt bei rund 664 Euro liegt, würde ein 150%-Zuschlag die Kosten auf 1.660 Euro treiben; selbst der 50%-Zuschlag ergäbe 996 Euro pro Jahr.

• Durchschnittliche IBI in Spanien: 315 Euro
• Mit 50%-Zuschlag: 472,50 Euro
• Mit 150%-Zuschlag: 787,80 Euro
• Durchschnittliche IBI in Barcelona: 664 Euro
• Barcelona mit 50%-Zuschlag: 996 Euro
• Barcelona mit 150%-Zuschlag: 1.660 Euro

Warum einige Eigentümer lieber schließen

Die Kosten sind nicht das einzige Argument. Eine andere Meinung besagt, dass das eigentliche Problem nicht der Preis sei, sondern das Risiko: Mietausfälle, Sachbeschädigungen und langwierige Räumungsklagen. "Lieber 3.000 Euro pro Jahr zahlen, als das Haus an einen zahlungsunfähigen Mieter zu verlieren", fasst eine im Diskurs wiederkehrende Haltung zusammen, die hinzufügt, dass das Angebot weiter schrumpfen wird, solange der Eigentümer das gesamte Risiko trägt.

Nicht alle vermieten zum Investieren. Manche kauften eine Wohnung für ein Kind und lassen sie bei geringsten Komplikationen geschlossen. Andere rechnen mit minimaler Rendite: 300.000 Euro bei 4 % ergeben 1.000 Euro monatlich, plus 2 Euro pro Quadratmeter für Wartung – 320 Euro für 80 Quadratmeter – sowie Hausgeld und Steuern. Nach dieser Rechnung würden Mieten unter 1.500 Euro sich nicht lohnen.

Meldeanschriften und Licht an: Tricks zur Umgehung der Regeln

Wo es eine Regel gibt, entsteht ein Schlupfloch. Zirkulierende Ideen umfassen die Anmeldung eines Verwandten in der Wohnung, damit sie nicht als leer gilt, minimale Wasser- und Stromverbräuche, die Vermietung nur der Möbel, die Aufnahme von Garage oder Keller in den Vertrag zur Aufblähung der Miete oder Schwarzgeldzahlungen. Die Warnung im Diskurs: Dies ist Rechtsmissbrauch, und Finanzamt und Kommunen gleichen Daten mit Banken, Versorgern und digitalen Zahlungen ab.

Fonds, SOCIMIs und vier Millionen leere Wohnungen

Hier spaltet sich die Diagnose. Eine These behauptet, Großbesitzer kaufen Wohnraum, um ihn leer zu halten und mit Preisen zu spekulieren. Die Gegenposition hält dagegen, dass das Modell der SOCIMIs (spanische Immobilienaktiengesellschaften) genau auf Kauf und Vermietung basiert, und dass angeprangerte Hortungen sich auf Pakete konzentrieren, die nach Renovierung in Touristenunterkünfte umgewandelt werden, was Altstädte einer nicht-stabilen Wohnnutzung zuführt.

Die im Hintergrund schwebende Zahl sind die vier Millionen leeren Wohnungen, die dem spanischen Markt zugeschrieben werden. Die Uneinigkeit liegt darin, wer sie besitzt und warum: Vermögenssicherung von Familien, veralteter Bestand oder Strategie großer Investoren? Die Antwort ändert grundlegend, welche Politik sinnvoll ist.

Preisregulierung: Von Milei bis zur Abschaffung des Wohnungsgesetzes

Der internationale Vergleich dient als Spiegel. Der Fall Argentinien wird zitiert, wo Deregulierung mit einem Anstieg des Mietangebots und stagnierenden Preisen verbunden wird.

Rechtlich wird oft ein Faktor ignoriert. Eine mögliche Abschaffung des Wohnungsgesetzes könnte als Widerruf einer Norm gelesen werden, die an einen Meilenstein des Wiederaufbauplans gebunden ist, mit entsprechenden Risiken für EU-Fördermittel. Das heißt, der Rahmen, der heute Mieten reguliert, hängt nicht nur davon ab, wer hier regiert.

In diesem Labyrinth ist eines klar: Eigentümer, die Wohnungen leer stehen lassen, zahlen doppelt: erhöhte IBI und entgangene Mieteinnahmen. Und dann wundern wir uns, warum es kein Angebot gibt.