IRPF-Vermietungsvorteil sinkt 2024 von 60 auf 50 Prozent

Mietsteuern steigen 2024: Abzug sinkt von 60% auf 50%

Ein Eigentümer mit 26.000 Euro Jahreseinkommen und einer Wohnung, die zum Marktpreis vermietet wird, muss eine höhere Steuerlast tragen: etwas mehr als 240 Euro pro Jahr zusätzliche Einkommensteuer (IRPF) für denselben Vertrag. Der Grund ist ein einzelner Punkt des spanischen Wohnraumgesetzes (Ley de Vivienda), der den Abzugssatz für Mieteinnahmen von 60% auf 50% senkt. Dies war keine groß angekündigte Steuerreform; sie wurde stillschweigend eingeführt, und nun hat die spanische Finanzbehörde (Agencia Tributaria) das Datum für ihre Anwendung festgelegt.

Es handelt sich um eine Maßnahme, die im Einzelfall wenig kostet, aber in der Gesamtheit viel ausmacht. Das Detail – und der Streit – liegt darin, wen genau sie betrifft.

Was ändert sich genau beim IRPF-Abzug für Mieten?

Bisher konnte der Besitzer einer Wohnung, die als Hauptwohnsitz des Mieters diente, einen Abzug von 60% auf die als Immobilienkapitalertrag erklärten Einnahmen geltend machen. Seit 2024 beträgt dieser Satz nur noch 50% für Verträge, die ab dem 1. Januar geschlossen werden.

Monatelang herrschte Unsicherheit: Weder die Regierung noch die Finanzbehörde klärten zunächst, ob die Änderung bestehende oder nur neue Verträge betraf. Die Klarheit kam erst, als die Agencia Tributaria bestätigte, dass die Regelung alle Verträge betrifft, die ab dem 1. Januar 2024 unterzeichnet werden.

Die Exekutive präsentierte dies als „Verbesserung der IRPF-Regulierung“ und koppelt daran Rabatte von bis zu 90% für Vermieter, die die Mieten senken oder an junge Mieter vermieten. Übersetzt heißt das: Wer weiterhin den Marktpreis verlangt, zahlt mehr, auch wenn die offizielle Darstellung dies nicht so deutlich formuliert.

Wie hoch ist die Mehrbelastung bei 26.000 Euro Gehalt?

Das in den Medien angeführte Beispiel ist bescheiden, aber aussagekräftig: Ein Eigentümer, der rund 26.000 Euro jährliches Arbeitseinkommen erzielt und zum Marktpreis vermietet, muss mehr als 240 Euro pro Jahr zusätzlich zur IRPF-Rechnung hinzufügen. Keine großen Vermögen, keine Zwischengesellschaften. Es geht um den kleinen Vermieter, der eine Wohnung besitzt, kein Portfolio.

Gegen diese Lesart spricht ein Argument, das oft zitiert wird: Der IRPF-Abzug für Mieten sei bereits sehr großzügig gewesen. Bei Mieteinnahmen von 100.000 Euro jährlich, die nach Abzug der Kosten einen Nettogewinn von 30.000 Euro ausweisen, und der anschließenden Halbierung durch den alten Abzugssatz blieben nur 12.000 Euro steuerpflichtig. Abschreibungen, abzugsfähige Ausgaben und geringe Kontrollen sind hier Faktoren. Diese Behauptung wird ohne dokumentarischen Beleg vorgetragen und sollte entsprechend behandelt werden, erklärt aber, warum nicht jeder diese Erhöhung als dramatisch empfindet.

Kann die Steuererhöhung auf den Mieter abgewälzt werden?

Hier beginnt der eigentliche Konflikt. Ein Teil der Analyse ist eindeutig: Eine Steuererhöhung für den Vermieter zahlen nicht die Vermieter selbst, sondern sie schlägt sich in der monatlichen Zahlung des Bewohners nieder. Wenn die Marge schrumpft, passt sich der Preis an, und es überrascht niemanden, dass der erste Schritt darin besteht, oben das auszugleichen, was unten die Finanzbehörde kassiert.

Dagegen steht ein ebenso häufiges Argument: Je weniger rentabel es ist, eine Wohnung zu vermieten, desto mehr Eigentümer ziehen sie vom Markt. Und weniger Angebot bei gleicher Nachfrage führt nicht unbedingt zu sinkenden Preisen. Dies ist die Logik derer, die glauben, dass die Maßnahme nichts verbilligen wird: Sie kann das Interesse am Vermieten senken, aber nicht die Miete, die jemand jeden Monat zahlt.

Preisobergrenzen: Der Streit um die angespannten Gebiete

Der rechtliche Rahmen sieht Preisbegrenzungen in sogenannten angespannten Gebieten (zonas tensionadas) vor, und hier ist der Dissens numerischer Natur, nicht nur meinungsverschieden. Einige behaupten, die Mietpreisregulierung in Barcelona, die zeitweise galt und später vom Verfassungsgericht gestoppt wurde, habe zu einem Preisverfall und einem Angebotsanstieg geführt. Die Gegenposition sagt das Gegenteil: Dass Wohnungen über der Obergrenze vom Markt verschwanden, günstige Wohnungen bis zur Obergrenze stiegen und das Angebot einbrach.

Selbst Studien widersprechen sich in der Sache, und ein Teil des Problems ist methodischer Natur: Die Regulierung fiel in die Zeit der Pandemie, als sich die Preise aus vielen anderen Gründen bewegten. Auf dieser Basis haben die zitierten Schlussfolgerungen auf beiden Seiten wenig Beweiswert.

Parallel dazu kursiert die Erwartung eines Zuschlags von bis zu 150% auf die Grundsteuer (IBI) für leerstehende Wohnungen. Dies ist ein Szenario, das erwartet wird, noch keine vollzogene Tatsache.

Saisonmieten geraten ins Visier

Der zweite Fokus liegt auf Saisonmietverträgen (alquiler de temporada). Das spanische Wohnungsbauministerium hat eine Arbeitsgruppe eingerichtet, um diese Form der Vermietung zu regulieren, die zunehmend genutzt wird, um die Grenzen für Hauptmietverhältnisse und touristische Vermietungen zu umgehen. Der Verdacht auf der anderen Seite ist altbekannt: Wenn Langzeitmieten unattraktiv werden, sucht der Eigentümer nach Formen, die ihm mehr Spielraum lassen. Studenten, kurze Aufenthalte, Saisonverträge oder einfach die geschlossene Wohnung.

Und damit eine Konsequenz, die manche ohne Umschweife beschreiben: Nur an risikofreie Profile vermieten, Bargeldzahlungen verlangen oder gar nicht vermieten. Weniger Wohnungen auf dem Markt, ohne dass eine einzige Wohnung billiger wird.

Mit einem Abzug, der von 60% auf 50% fällt, und einer Anpassung von 240 Euro im Durchschnittsfall ist die Steuererhöhung fast symbolisch. Das Problem für den Mieter ist jedoch, dass Prozentsätze keine Verträge unterschreiben: Wer unterschreibt, ist ein Eigentümer, der mit derselben Wohnung immer häufiger kalkuliert, dass es sich genauso gut lohnt, sie vom Markt zu nehmen.