Investor plant 6m²-Zimmer zu 200 € in Spanien

6-m²-Zellen in renovierten Wohnungen: das neue Mietgeschäft

Wie viel ist der Markt bereit zu zahlen, um in einem sechs Quadratmeter großen Zimmer mit geteiltem Bad und Küche zu schlafen? Die Frage ist nicht rhetorisch. Ein Investor hat gerade ein verfallenes Gebäude gekauft, in dem sich früher ein Eisenwarenladen befand, und hat bereits einen Plan, wie ein Forennutzer berichtet: Alle Trennwände auf den acht Etagen à 95 m² abreißen, pro Stockwerk zwölf 6-m²-Gipskartonwände errichten und den Restraum für ein gemeinsames Bad und eine Küche lassen. Bei 200 Euro pro Zimmer ergibt die schnelle Rechnung 19.200 Euro monatlich nur für die Zimmer, plus zwischen 2.500 und 3.000 Euro für das gewerbliche Erdgeschoss. Das Zwischengeschoss ist noch unentschieden.

Der Deal wurde mit einer einzigen vollständigen Zahlung abgeschlossen. Die Verkäuferin, Erbin eines jahrelang in ungeteilter Erbengemeinschaft gehaltenen Objekts, lebt auf Mallorca und verlangte 100 % des Preises im Voraus: Sie akzeptierte keine Anzahlung. Sie wollte unterschreiben und verschwinden. Der Käufer bewegte 750.000 Schweizer Franken aus einem garantierten Festgeldfonds und nahm die Strafe für den Ausstieg außerhalb des halbjährlichen Verfügbarkeitsfensters des Produkts in Kauf.

Warum werden Wohnungen zu 6-m²-Zellen umgebaut?

Die Berechnung ist kein Zufall. Den Kauf einer baufälligen Immobilie und ihre Unterteilung in Zimmer vervielfacht die Rentabilität pro Quadratmeter weit über das traditionelle Mietniveau hinaus. Eine komplett vermietete 95-m²-Wohnung könnte 1.200 Euro bringen. Aufgeteilt in zwölf Zellen bringt sie 2.400 Euro. Die Investition in Gipskarton ist minimal; die Genehmigung fragwürdig; die Rendite sofortig.

Manche behaupten, dieses Modell sei die logische Antwort auf den Wohnungsmangel in angespannten Gebieten. Wenn nichts neu gebaut wird, wird Bestehendes recycelt. Das Argument hat jedoch einen Haken: Die Lebensqualität innerhalb dieser Zellen hält einer ernsthaften Analyse nicht stand. Man nennt sie Wohnlösungen. In der Praxis sind es Räume, in denen kaum mehr als ein Bett Platz findet.

Der Vergleich mit Japan ist unvermeidlich. Mikrowohnungen und Kapselhotels funktionieren in Tokio seit Jahrzehnten, nicht nur als temporäre Unterkunft, sondern auch für dauerhafte Bewohner. Der Unterschied besteht darin, dass dort Mindeststandards für die Bewohnbarkeit gelten, während hier die Vorschriften vorerst großzügig ausgelegt werden.

Das Geschäft mit der Zimmervermietung: Zahlen und Kleingedrucktes

Die Rechnung des Investors ignoriert mehrere Kosten. Erstens Mietausfälle. Zweitens Sachschäden. Drittens ständiger Mieterwechsel. Ein Vermieter, der zwei Wohnungen an Paare mit festem Einkommen vermietet, fasst es nüchtern zusammen: 500 Euro mehr im Monat kompensieren keine Mietschulden. Er verdient lieber weniger und schläft ruhig.

Das Profil der Zellmieter ist anders. Temporäre Arbeitnehmer, frisch eingetroffene Migranten, Menschen, die sich keine ganze Wohnung leisten können, aber auch nicht mit Fremden unter noch schlechteren Bedingungen teilen wollen. Der Markt existiert. Die Frage ist, ob man ihn fördern sollte.

Internationale Erfahrungen sind wenig beruhigend. Im Vereinigten Königreich ist das Phänomen seit Jahren etabliert: geteilte Zimmer, Betten neben der Gasheizung, Schlafplatzmiete. Der Mensch passt sich allem an, und der Markt passt sich dem Menschen an. Was sich nicht anpasst, ist die Würde, die keinen Marktwert hat.

Was kostet es wirklich, in einem 6-m²-Zimmer zu leben?

Es hängt davon ab, was man misst. In Euro: 200 im Monat plus Nebenkosten. In Zeit: das ganze Leben. Eine Sechs-Meter-Zelle erlaubt weder Kochen noch Wäsche trocknen noch Besuch empfangen. Die Gemeinschaftsküche reduziert sich auf eine Mikrowelle und einen Kühlschrank. Waschmaschinen stehen in lokalen Waschsalons, fünf Euro pro Ladung. Zwei Wäschen pro Woche bedeuten 50 Euro im Monat allein für die Wäsche.

Das Modell basiert auf einer fragilen Prämisse: Dass immer jemand bereit sein wird, weniger Raum gegen einen niedrigeren Preis zu akzeptieren. Solange Wohnraum unerreichbar bleibt, trifft dies zu. Wenn es nicht mehr zutrifft, bricht das Geschäft zusammen. Oder vielleicht doch nicht: Man kann den Standard immer weiter senken.

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Der Goldrausch beim Vermieten von Telefonzellen hat Präzedenzfälle. Vor einigen Jahren war es der Boom bei Solarparks. Viele endeten im Müll. Dieser wahrscheinlich auch. Aber solange er anhält, verlangt jemand 200 Euro für sechs Quadratmeter und nennt es Investition.