Investitionen in Ferienwohnungen brechen um 50 % ein

Investitionen in Ferienwohnungen brechen um 50 % ein

Am 9. Juni hatte das spanische Wohnungsministerium (Ministerio de Vivienda) bereits 98.126 Anträge für das neue zentrale Register für Kurzzeitvermietungen erhalten, von denen 10.675 abgelehnt wurden. Diese von La Razón veröffentlichte Zahl geht mit einer weiteren bemerkenswerten Entwicklung einher: Das Interesse von Investoren, Wohnungen zu kaufen und sie als Ferienwohnungen zu vermieten, ist in nur zwei Jahren um rund 50 % gesunken. Die regulatorische Unsicherheit – das Wohnungsgesetz (Ley de Vivienda), das zum 1. Juli in Kraft tretende Register und die Drohung einer 21-prozentigen Mehrwertsteuer – leert die Warteschlange der Käufer. Das Geschäft mit Ferienwohnungen verliert seinen Reiz.

Was hinter dem Rückgang von 50 % steckt

Der Einbruch ist kein Zufall, sondern die Reaktion des Kapitals auf geänderte Spielregeln. Jahrelang war der Kauf einer Wohnung zur Vermietung nach Nächten eine der wenigen Immobilienanlagen mit schnellem Return on Investment und kaum administrativen Hürden. Dieser Rahmen schließt sich nun durch drei gleichzeitige Faktoren: das Wohnungsgesetz, das zentrale Register für Kurzzeitvermietungen, das am 1. Juli startet, und die Ankündigung einer Mehrwertsteuer von 21 % für diese Unterkünfte. Hinzu kommt laut demselben Medium eine staatliche Steuer auf den Wohnungskauf durch Nicht-EU-Bürger und ausländische Nicht-Residenten.

Die Logik des Investors ist einfach: Steigen die Kosten, verschärfen sich die Vorschriften und sinkt die erwartete Rendite, wandert das Kapital ab. Dafür braucht es keine Finanzgenies. Überraschend ist jedoch die Geschwindigkeit: Zwei Jahre, um die Hälfte der Kaufbereitschaft zu verlieren. Manche argumentieren, dass der Preis der Immobilie selbst die Marge schon lange vor den neuen Regeln aufgefressen hat. Eine vollständige Berechnung unter Berücksichtigung der Preis- und Mietentwicklung zeigt ein weniger heldenhaftes Bild als angenommen.

Das zentrale Register: 98.126 Anträge und 10.675 Ablehnungen

Das neue Register für Kurzzeitvermietungen funktioniert seit Monaten im Antragsverfahren, obwohl sein formelles Inkrafttreten erst der 1. Juli ist. Bis zum 9. Juni hatte das Wohnungsministerium 98.126 Anträge erhalten und 10.675 abgelehnt. Das bedeutet, dass jeder zehnte Antragsteller die Voraussetzungen nicht erfüllt. Die hohe Zahl der Ablehnungen beweist, dass das System filtert, wenn auch nur teilweise.

Das Register ist zwar kein Verbot, wirkt aber in der Praxis wie eines: Ohne Nummer gibt es keine legale Anzeige. Und ohne legale Anzeige publiziert die Plattform nicht. Die Drohung der 21-%-Mehrwertsteuer ist die zweite Mauer. Zusammen verwandeln diese beiden Maßnahmen ein Geschäft mit engen Margen in ein Risiko für regulatorische Willkür. Feiges Geld spielt, wie in solchen Analysen oft wiederholt wird, nicht Katz und Maus mit dem Staat.

Hotels, Mieter und die Erzählung vom unlauteren Wettbewerb

Die Hotelbranche weist seit Jahren auf den unlauteren Wettbewerb durch Ferienwohnungen hin: weniger Auflagen, weniger Steuern, weniger Kontrollen. Der Rückgang der Investitionen in VUT (Viviendas de Uso Turístico) wird in diesem Kontext als Sieg des Hotel-Lobby gewertet, der sieht, wie der Staat ihm Konkurrenten vom Leib hält. Manche interpretieren dies als wirtschaftspolitischen Schachzug: Regulierung des kleinen Eigentümers, um das Feld für große Akteure freizumachen.

Auf der anderen Seite behaupten Befürworter der Ferienvermietung, die Maßnahme verletze das Privateigentum und die Nutzungsfreiheit. Ihr Argument: Das Vermieten des eigenen Eigentums sei nicht illegal; wenn Lärm oder Belästigung das Problem seien, solle man den Lärm sanktionieren, nicht die Tätigkeit. Dagegen lautet die häufigste Antwort, dass Wohnraum zu einem finanziellen Asset geworden sei, was die langjährigen Nachbarn aus den Stadtzentren vertreibt. Im Kern geht es bei dieser Diskussion nicht um Wohnungen, sondern darum, wer in den Innenstädten leben darf.

Der Nebeneffekt: Weniger Angebot, gleiche Preise

Die unbequemste Kritik an der Regulierung ist, dass sie das Grundproblem nicht löst. Wenn Ferienwohnungen unrentabel werden, hat der Eigentümer drei Optionen: verkaufen, als Dauerwohnraum vermieten oder leer stehen lassen. Keine davon garantiert sinkende Mietpreise. Verkauf kann sie sogar erhöhen, wenn Fonds kaufen. Die Umwandlung in Dauerwohnen hängt davon ab, ob das Wohnungsgesetz die traditionelle Vermietung nicht erstickt. In angespannten Märkten ist das Leerstehenlassen am wahrscheinlichsten: Eigentümer warten lieber ab, als zu schlechten Konditionen zu verkaufen.

Dieser Analyse zufolge führt das Ergebnis dazu, dass Steuereinnahmen verloren gehen, ohne bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dies ist das klassische Argument gegen Dekret-Regulierung: Man verbietet die Aktivität, löst aber nicht die Knappheit. Gegner dieses Arguments halten dagegen, dass das Ziel nicht sei, die Mieten über Nacht zu senken, sondern die Erwartungsblase zu platzen lassen, die jede Wohnung in ein spekulatives Asset verwandelt habe. Zwei unterschiedliche Denkrahmen, dieselbe Realität: Der Markt ordnet sich per Norm neu.

Was passiert mit den unrentablen Wohnungen?

Die Frage, die noch keine klare Antwort hat, ist, was mit den Tausenden von Wohnungen geschieht, die sich als Ferienvermietung nicht mehr lohnen. Kehren sie zum Dauerwohnen zurück, steigt das Angebot und drückt die Preise. Werden sie verkauft, betreten sie einen Markt, in dem Endkäufer – Familien – mit Fonds und ausländischen Nicht-Residenten konkurrieren. Bleiben sie leer, verschärft sich das Problem. Keine der drei Optionen ist neutral.

Manche vertreten die Ansicht, dass genau dies das wahre Ziel der Norm sei: Den Kleininvestor verdrängen, damit professionelle Betreiber mit Skalenvorteilen und Compliance-Kapazitäten das Feld übernehmen. Ist das so, wird das Ergebnis nicht mehr bezahlbarer Wohnraum sein, sondern weniger Wettbewerb. Die Ironie besteht darin, dass die wichtigste Maßnahme gegen Spekulation die Branche in weniger Händen konzentrieren könnte.

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Nicht der Rückgang um 50 % ist das Verwirrende, sondern die 10.675 Ablehnungen eines Registers, das noch gar nicht in Kraft ist. Jemand versucht, das zu regulieren, was jahrelang in einem rechtlichen Schwebezustand funktionierte. Und wenn dieser Zustand endet, bleiben viele außen vor.