Ausländisches Kapital treibt spanische Mietpreise

Ausländisches Kapital kauft Wohnraum für die Vermietung

Eine kleine Ein-Zimmer-Wohnung in einem Arbeiterstadtteil nahe einer U-Bahn-Station. Kaum auf dem Markt, ist sie weg: Gekauft von einem ausländischen Investor, der dort nicht wohnt. Die Wohnung wird zur Touristenunterkunft, und der nächste spanische Mieter findet nichts Vergleichbares zu seinem Gehalt. Dieses Muster zeigt sich in Málaga, Alicante, auf den Kanaren und in Madrid, wo Ferienvermietungen stark zugenommen haben.

Was gekauft wird und warum: Wohnraum als Tourismusasset

Die Analyse dieser Debatten macht nicht nur Zuzug verantwortlich, sondern Käufer mit Kapital, die Wohnungen nicht zum Wohnen, sondern zur Ausbeutung als Ferienvermietung über digitale Plattformen erwerben. Der Effekt für lokale Käufer ist direkt, denn sie konkurrieren mit Bietern, die mehr zahlen können und ihre Investition durch kurzfristige Mieteinnahmen refinanzieren.

Die Kritik ist nicht neu. In Málaga kaufen Ausländer seit mehr als 20 Jahren, doch die Situation hat sich laut Beobachtern verschärft: mehr Unsicherheit, schlechtere öffentliche Dienstleistungen und Lebenshaltungskosten, die sich in zwei Jahrzehnten vervierfacht haben. Neu ist nicht der Käufer, sondern das Ausmaß und die Reichweite.

Diese Reichweite illustriert die Verlängerung der U-Bahn ins Zentrum von Málaga. Alte Wohnungen in Arbeiterstadtteilen rücken plötzlich ins Blickfeld von Besuchern; Investoren kaufen dort, weil es günstiger ist und Touristen schnell anreisen. Das Ergebnis ist ein Preisdruck auf benachteiligte Gebiete mit schwacher Infrastruktur und bereits bestehenden sozialen Problemen.

Kanaren, Alicante, Madrid: Gleiche Muster, andere Namen

Auf den Kanaren zeigt sich das Phänomen konkret: Kleine Wohnungen, ideal für junge Menschen, die ausziehen wollen, sind binnen Sekunden vom Markt verschwunden, um Reisepaare unterzubringen. Gleichzeitig wirbt die Regionalregierung aktiv für europäische Rentner und digitale Nomaden.

Weitere Faktoren kommen hinzu: Hotels für Gesundheits- und Reha-Tourismus auf Teneriffa sowie Gemeinden, die die Umwandlung von Gewerbe- und Büroflächen in Wohnraum erlauben. In Alicante wird ähnlicher Druck beschrieben. In Madrid liegt der Fokus auf der aktiven Anwerbung internationaler Investmentfonds, wobei die Präsidentin der Autonomen Gemeinschaft Madrid, Isabel Díaz Ayuso, in New York bei Fondsmanagern warb, dass Investitionen in die Region Investitionen in Lebensqualität seien.

Herkunft des Kapitals: Ungeklärte Verdachtsmomente

Neben wohlhabenden europäischen Käufern gibt es Analysen, die opaque Kapitalquellen vermuten, deren Herkunft kaum überprüft wird. Dies ist eine alte Behauptung, aber wichtig ist die Präzision: Es liegen keine quantifizierten Daten vor. Ohne Zahlen bleibt dies ein Verdacht, der statistisch nicht belegt ist.

Gegenargument: „Das Problem ist die geringe Kaufkraft in Spanien“

Der unbequemste Einwand leugnet nicht das Phänomen, sondern die Diagnose. Wäre der ausländische Käufer das Problem, müsste man ihn nur aussperren; ist es jedoch das niedrige Durchschnittseinkommen in Spanien, würde ein Ausschluss nur die ohnehin unerschwinglichen Preise weiter treiben. Kritiker warnen, dass die geforderte Lösung – mehr Intervention, Regulierung und Verbote – genau jene Maßnahmen sind, die die Kaufkraft belasten.

Ein weiterer Aspekt: Wohlhabende kaufen überall, auch Spanier, viele davon im Ausland. Eine Warnung vor Selbsttäuschung: In den 90ern verbrachten Spanier ihren Urlaub in ärmeren Ländern; heute ist der Spanier der Arme im Vergleich zum Touristen. Das Land wird als das Thailand Europas bezeichnet, so heißt es in der Debatte.

Vorschläge: Steuern auf Ferienvermietungen und mehr Baugrund

Der steuerliche Weg wird am häufigsten genannt: Ferienvermietungen durch höhere Einkommensteuer (IRPF) und Grundsteuer (IBI) unattraktiv machen, damit Eigentümer für gewerbliche Nutzung zahlen und Kommunen Einnahmen erzielen. Hürden bestehen jedoch auf EU-Ebene, da Brüsseler Vorschriften oft verhindern, die IBI für Nicht-Hauptwohnsitze ohne Langzeitmiete zu erhöhen.

Demgegenüber steht das Angebotspostulat: Liberalisierung von Baugrund, die These, dass Millionen Wohnungen per Dekret errichtet werden könnten, und der Hinweis, dass staatliche Eingriffe asiatische Wirtschaftswunder ermöglichten. Zudem eine Warnung vor Volatilität: Steigt der Kerosinpreis und lohnt sich der 15-Euro-Flug nicht mehr, kollabiert das Geschäft von selbst.

Die U-Bahn erreicht das Zentrum, die Wohnung im Arbeiterstadtteil wird zur Touristenunterkunft, und der junge Mensch, der ausziehen wollte, lebt weiterhin bei den Eltern. Die Zahl, die das Thema am besten zusammenfasst, fehlt in offiziellen Berichten: Viermal höhere Kosten in zwanzig Jahren, laut Bilanz langjähriger Marktbeobachter.