Immobilienpreise in Spanien: Idealista-Angebote um 30 % über Notarwerten

Immobilienpreise in Spanien: Idealista-Angebote um 30 % über Notarwerten

Eine Wohnung wird für 370.000 Euro verkauft, während der Durchschnittspreis auf Idealista für diese Gegend bei 450.000 Euro liegt. Dies ist kein Einzelfall: Die Differenz zwischen den angebotenen Preisen und den tatsächlich beim Notar beurkundeten Kaufpreisen hat laut Datenvergleich zwischen Portalen und Notarregistern ihren höchsten Stand seit zwei Jahrzehnten erreicht. Im spanischen Immobilienmarkt brodelt es, und es handelt sich keineswegs um eine geordnete Korrektur.

Die Kluft zwischen Anzeige und Beurkundung

Immobilienportale veröffentlichen Angebotspreise, keine Nachfragepreise. Idealista zeigt an, was Eigentümer verlangen, nicht was Käufer bereit sind zu zahlen. Notare hingegen dokumentieren die tatsächlichen Transaktionswerte. Die Differenz zwischen diesen beiden Werten ist mit durchschnittlich 30 % so hoch wie seit 20 Jahren nicht mehr. Es gibt extreme Fälle, wie die erwähnte Wohnung, die für 370.000 Euro verkauft wurde, obwohl der theoretische Durchschnittspreis der Region 450.000 Euro betrug – eine Differenz von 20 %. Der nationale Durchschnitt ist jedoch noch höher.

Schwarzgeld oder Angebotsverzerrung: Zwei Erklärungsansätze

Es gibt zwei Haupttheorien. Die erste führt die Diskrepanz auf Schwarzgeld zurück: Viele Käufer zahlen einen Teil des Kaufpreises bar und unversteuert, um Steuern zu sparen. Die zweite Theorie besagt, dass Portale die Preise künstlich hoch halten, weil nur Objekte inseriert bleiben, die sich nicht verkaufen. Was verkauft wird, verschwindet vom Portal; was übrig bleibt, ist marktfern. So speist sich der Idealista-Durchschnitt aus überteuerten Wohnungen, die niemand kauft, während die realen Transaktionen sich auf niedrigere Preise konzentrieren. Manche argumentieren zudem, dass die Idealista-Preise aspirational sind: Verkäufer setzen sie bewusst hoch an, um später nachzulassen, aber selten so stark, dass sie dem realistischen Marktwert entsprechen.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Warum man nicht einfach 30 % runterhandeln kann

Eine detaillierte Analyse widerlegt die Annahme, dass Käufer pauschal 30 % unter dem Angebotspreis kaufen können. Stellen Sie sich zehn Häuser vor: acht zum Preis von 5.000 Euro pro Quadratmeter und zwei zum Preis von 3.000 Euro. Der Idealista-Durchschnitt läge bei 4.600 Euro, aber nur die beiden günstigeren Häuser werden verkauft, sodass der Notardurchschnitt bei 3.000 Euro liegt. Die Differenz beträgt rechnerisch 34 %, doch der tatsächliche Rabatt ist null: Beide Wohnungen wurden zum geforderten Preis verkauft. Die vollständige Berechnung zeigt, dass die Lücke kein Discount ist, sondern ein statistisches Artefakt. In der Praxis bedeutet das, dass man bei den meisten Wohnungen keinen 30 %-Rabatt aushandeln kann.

Konsequenzen für Käufer

Der durchschnittliche Käufer steht vor einem widersprüchlichen Markt. Für eine Wohnung im Wert von 200.000 Euro sind 80.000 Euro Eigenkapital nötig (60.000 Euro plus 10 % MwSt.). Wer eine Hypothek erhält, sieht sich mit einem Euribor von 3 % und festen Zinssätzen über 4 % konfrontiert, was die monatliche Rate zur Belastung macht. Die Kaufkraft ist drastisch gesunken, und die Angebotspreise passen sich dieser Realität nicht an. Im September zeigen sich in einigen Regionen bereits Preisrückgänge von 30 %, doch dies ist keine allgemeine Korrektur, sondern eine selektive Anpassung, die vor allem überteuerte Objekte betrifft.

Das verwirrende Faktum: Trotz der 30-%-Lücke akzeptieren Verkäufer keine Rabatte dieser Größenordnung. Die Differenz ist kein Nachlass, sondern eine statistische Illusion. Währenddessen braucht der typische Käufer 80.000 Euro Eigenkapital für eine 200.000-Euro-Wohnung, und der Euribor steigt weiter. Der Markt korrigiert sich, aber anders als es scheint.