Immobilienmarkt: Starker Einbruch bei Verkäufen durch Zinsanstieg

Der Immobilienabschwung verschärft sich, aber die Preise geben nicht nach

Das erste Warnsignal kam über das Radio: ein Abschwung des Immobilienmarktes, beschrieben als der stärkste der letzten Jahre und pauschal auf den Anstieg der Leitzinsen zurückgeführt. Die Branche, die bis vor Kurzem Projekte mühelos absetzte, beginnt zu akzeptieren, dass sich der Zyklus gedreht hat. Und dennoch bleiben die Preise unverändert hoch. Genau darin liegt das Problem.

Warum weniger verkauft wird, aber die Preise nicht fallen

Weniger Verkäufe bedeuten nicht automatisch niedrigere Preise. Dies ist die am häufigsten wiederholte These bei der Analyse der Flaute: Wenn weniger gebaut wird, werden die wenigen neuen Objekte in einem noch heißeren Marktumfeld angeboten. Der Vergleich mit dem Automobil dient als Abkürzung: Fabriken produzieren viel weniger als früher, und Autos sind teurer geworden, nicht billiger.

Ein weiterer Argumentationsstrang bezieht sich auf die Produktionskosten. Das Bauen jeder Art von Objekt hat sich laut den im Thread diskutierten Berechnungen innerhalb weniger Jahre um 15% bis 20% verteuert. Der Wegfall des Dieselzuschusses von 20 Cent traf die Erdbauarbeiten hart, und Aluminium, aus dem alle Fensterkonstruktionen bestehen, bleibt seit zwei Jahren ungebremst teuer. Mit dieser Kostenstruktur drängt sich eine unbequeme Schlussfolgerung auf: Alles wird teurer, und nur sehr wenige Menschen können sich den Kauf leisten.

Nicht alle sehen dies gleich. Einige argumentieren, dass die Preise für Aluminium und Stahl bereits korrigiert haben und diese Einsparungen an den Endpreis weitergegeben werden sollten. Bislang ist davon jedoch nichts in den Inseraten zu erkennen.

Das Kleingedruckte eines Kaufs von 600.000 Euro

Die Berechnung, die am besten erklärt, warum der Markt ausgetrocknet ist, bezieht sich nicht auf Hypotheken, sondern auf die Kosten vor dem eigentlichen Besitz. Bei einer Immobilie im Wert von 600.000 Euro fallen allein im ersten Jahr etwa 84.000 Euro für Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer sowie Zinsen an, ohne dass auch nur ein Euro der Wohnfläche getilgt wurde. Im zweiten Jahr kommen weitere 24.000 Euro für Zinsen, Grundsteuer (IBI) und Nebenkosten hinzu. So zumindest lauten die wiederkehrenden Berechnungen im Diskussionsverlauf.

Hohe Preise, hohe Steuern und hohe Zinsen bei spanischen Gehältern. Diese Gleichung braucht keine weiteren Ausschmückungen.

Von 120.000 auf 160.000 Euro für dasselbe Haus in sechs Monaten

Es gibt einen Fall, der diese Periode besser zusammenfasst als jede Statistik. Ein Paar kauft ein Grundstück etwa 40 Kilometer außerhalb von Madrid, um auf Planbasis zu bauen, und erhält ein Angebot von 120.000 Euro. Sie geben grünes Licht. Dann bricht der Krieg in der Ukraine aus, und derselbe Baufirmenchef überprüft die Zahl erneut: 140.000. Weniger als einen Monat später kommt ein drittes Angebot, wiederum mit dem Krieg als Begründung: 160.000 Euro für das Haus, das ein halbes Jahr zuvor noch 120.000 gekostet hatte. Das Paar wirft das Handtuch.

Diese Differenz ist es, die viele als die wahre Mauer betrachten: Es ist nicht so, dass der Entwickler die Preise nicht senken will, sondern dass ihm die Baukosten entglitten sind.

Málaga: Wolkenkratzer, die kein Malagueño kauft

Dieses Phänomen beschränkt sich nicht nur auf große Hauptstädte. In Málaga wird laut lokalen Marktbeobachtungen immer weniger gebaut, und was errichtet wird, hat Goldpreise, mit Mieten, die für Einheimische undenkbar sind. Türme und Wolkenkratzer verändern das Stadtbild, aber nicht zum Nutzen der dort lebenden Bevölkerung. Der Bürgermeister von Málaga ist seit mehr als zwei Jahrzehnten im Amt, und die absoluten Mehrheiten haben sich nicht verändert.

Dies ist die lokale Version eines allgemeinen Musters: Wohnraum als primäres Geschäftsmodell, nicht als Dienstleistung.

Interventionsboden, Steuern und eine Währung, die weniger wert ist

Hier spaltet sich die Diagnose. Eine Strömung besteht darauf, dass die Liberalisierung des Bodens nichts verbilligt, sondern nur Investoren begünstigt, die Kapazitäten zur Spekulation haben. Eine andere Gruppe zeigt auf den Staat: Wenn alles wegfallen würde, was unterwegs anfällt – Genehmigungen, Gebühren, Steuern –, würden die Preise sinken, obwohl sie vermuten, dass diese Lücke sofort von der Gewinnspanne des Entwicklers gefüllt würde, denn hier gibt niemand seinen Anteil auf.

Hinzu kommt der Kaufkraftverlust des Geldes. Bei einer Währung, die immer weniger wert ist, kann der nominale Immobilienpreis stabil bleiben oder steigen, ohne dass jemand real etwas gewinnt.

Die Preistreppe: Zwei Stufen hoch, eine runter

Die historische Reihe, die in der Diskussion verwendet wird, ist einfach: Von 1997 bis 2008 stieg der Preis um zwei Stufen, von 2008 bis 2013 fiel er um eine, und seit 2013 ist er wieder um zwei gestiegen. Mit dieser Geometrie wäre der erwartete Rückgang für die nächste Phase nur eine einzelne Stufe, nicht der Zusammenbruch, den einige vorhersehen.

Im Detail bewegt sich der Markt jedoch bereits. Manche berichten von Rabatten von 400.000 Euro auf einen Millionenpreis – also 26% – oder von Häusern, die im vergangenen Jahr von 1,6 Millionen auf 1,0 Millionen gefallen sind. Verkäufer, deren Häuser ein Jahr auf dem Markt sind und die bereits 10% reduziert haben, finden keinen Käufer. Makler rufen Interessenten an, die vor Monaten gefragt hatten, ob sie noch Interesse haben. Und die versprochenen 200.000 Wohnungen haben sich laut Bilanzierung noch nicht in Baukränen niedergeschlagen.

Wo die Analyse ins Stocken gerät, ist genau hier: Wenn die Kosten nicht nachgeben, die Zinsen hoch bleiben und der Boden reguliert ist, muss die allgemeine Preissenkung von der Notwendigkeit des Verkäufers ausgehen. Und Notwendigkeit trifft definitionsgemäß nicht alle gleichzeitig.