Immobilienmarkt in Spanien: Hypotheken brechen ein, während Barkäufe dominieren

Hypotheken im freien Fall und Rekord bei Barkäufen

Die Abschlussrate von Immobilienhypotheken bricht ein — um 30 % laut der im Thread genannten Quelle, bzw. um 24 % im Mai laut Presseberichten — während gleichzeitig die Barzahlungen historische Höchststände erreichen. Beides geschieht simultan und deutet auf denselben Trend hin: Der Markt steht nicht still, er verändert nur seine Struktur. Wer heute ein Haus kauft, ist immer seltener der Angestellte, der Geld bei der Bank anfragt.

Die Zahlen untermauern diese These ohne Beschönigung. Die im Mai abgeschlossenen Hypotheken für Wohnimmobilien sanken um 24 % auf 33.398 Darlehen, wobei sich der durchschnittliche Zinssatz bereits bei über 3 % stabilisiert hat. Notare registrieren, dass jede zweite Immobilientransaktion per Barzahlung erfolgt, ein historisches Maximum. Von 58.880 Verkäufen in einem Monat wurden nur 25.754 durch Hypotheken finanziert.

Warum werden in Spanien weniger Hypotheken abgeschlossen?

Die kurze Antwort lautet: der Preis des Geldes. Mit steigenden Zinsen wird die Finanzierung teurer, und Käufer, die auf die Bank angewiesen sind, werden verdrängt. Eine variable Hypothek, die im März auf 4 % angepasst wurde, ist keine Seltenheit mehr; heute eine Festzinshypothek abzuschließen, bedeutet, Angebote von 3 % oder mehr in Betracht zu ziehen, während variable Zinsen auf Niveaus liegen, die vor zwei Jahren noch wie ein Witz klangen. Einige weisen darauf hin, dass manche Banken weiterhin mit einem Festzins von 2,5 % für die ersten zwei Jahre locken, was als starker Anreiz dient, um Kunden zu gewinnen.

Die zweite Antwort ist unangenehmer: es gibt weniger zahlungskräftige Antragsteller. Angesichts hoher Raten werden die Banken immer wählerischer, und das Profil, das früher eine durchschnittliche Hypothek erhalten hätte, scheitert heute am Prüfverfahren. Das Ergebnis ist nicht, dass die Menschen aufhören, Häuser zu kaufen: Der Kauf verlagert sich hin zu denjenigen, die keinen Kredit benötigen.

Jede zweite Immobilie wird bar bezahlt

Das Barzahlungsmodell hat beim Transaktionsvolumen bereits das Niveau der Hypotheken erreicht. Dahinter steckt nicht nur angespartes Erspartes: Es gibt Investoren, Fonds mit Immobilienportfolios und ausländische Käufer, die laut einem Teilnehmer des Threads 16 % der Barkäufe ausmachen. Der Rentier kauft, um zu vermieten, da er weiß, dass vielen potenziellen Mietern die Finanzierung verweigert wird und sie weiterhin monatlich Miete zahlen müssen.

Ein Teil der Analyse besagt, dass sich der Prozess hin zu einem Markt ohne private Eigentümer entwickelt, in dem große institutionelle Anleger ganze Stadtviertel kontrollieren, um sie zu vermieten. Dies ist eine Hypothese, kein feststehender Fakt, aber sie passt zu den Daten: immer weniger Hypotheken und immer mehr Bargeld.

Sinken die Immobilienpreise?

Das hängt davon ab, welchen Durchschnitt man betrachtet. Ein Teilnehmer, der sich auf Pressemeldungen bezieht, behauptet, dass die Immobilienpreise seit Januar sinken und 30 % unter dem Niveau von 2008 liegen. Ein anderer Nutzer liefert den Kontrast aus seiner Stadt: von 2.363 €/m² im Jahr 2008 auf 3.787 €/m² im Juli 2023.

Hier liegt das Problem des nationalen Durchschnitts: Er wird so berechnet, als wäre das Land ein einziger Markt. Balearen, Madrid, Katalonien, das Baskenland oder Málaga verhalten sich nicht wie Asturien, Galicien oder Extremadura. Der Satz, der die Falle zusammenfasst, stammt von einem Nachbarn mit zwei Ferraris: zwischen ihm und dir hat man im Durchschnitt einen. Und in touristischen Gemeinden oder Regionen mit hoher Beschäftigung rechnet niemand mit ernsthaften Korrekturen.

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Miete als Geschäft für diejenigen, die keine Hypothek erhalten

Wenn der Zugang zu Krediten versperrt ist, absorbiert die Miete die Nachfrage. Und in diesem Bereich hat der Eigentümer die Oberhand: Er erhöht den Preis, senkt ihn nicht und wartet ab. Es gibt Warnungen, dass sich diese Dynamik nicht von selbst korrigiert, da der Einstieg von institutionellem Kapital in den Wohnungsmarkt nicht auf den Verkauf, sondern auf die Vermietung abzielt.

Das Szenario hat Präzedenzfälle, die man im Hinterkopf behalten sollte: Es gab zwei gute Zeitfenster zum Kauf, nämlich 2010–2013 und 2020–2021, und niemand schließt nicht aus, dass sich etwas Ähnliches im nächsten Jahrzehnt wiederholt. Bis dahin könnte der Mietmarkt deutlich weniger stark unter Privatpersonen verteilt sein.

Das Land der Eigentümer, das versprochen wurde

Es gab eine Zeit, in der das offizielle Motto lautete, keine Proletarier, sondern Eigentümer zu schaffen. Dieser Satz von José Luis Arrese, dem damaligen Minister für Wohnungsbau unter Franco, wird immer noch von jenen zitiert, die im Eigentum eine Form der Freiheit sehen. Jahrzehnte später ist der Zugang zu diesem Eigentum zu einer Frage der vorhandenen Liquidität geworden, nicht mehr des Gehalts.

Man sollte die Zeiten nicht verwechseln: Die Anpassung am Immobilienmarkt verläuft langsam, und wer darauf hofft, dass die Preise in einem Quartal einbrechen, um günstig zu kaufen, kann lange warten. Aber die grundlegende Verschiebung ist bereits in den unterschriebenen Papieren sichtbar.

Da die Hypothek zum Luxusprodukt geworden ist und Bargeld die Hälfte Spaniens kauft, bleibt eine Frage offen, die niemand vollständig beantwortet: Wenn weniger Kredite vergeben werden, aber die gleiche Anzahl an Wohnungen verkauft wird, wer wird dann in zehn Jahren der Besitzer des Landes sein?