Immobilien in begehrten Lagen: Preise fallen nie

Immobilienpreise in begehrten Lagen werden nicht sinken

Die Immobilienpreise in den Gebieten, die jeder haben will, werden nicht fallen. Weder durch eine Rezession, noch durch hohe Zinsen, noch durch Gesetze, die Ausländern den Kauf verbieten. Diese unbequeme These wird von einem Teil der Immobilienanalyse vertreten und findet Zyklus für Zyklus keine ernsthafte Widerlegung. Der mediterrane Gürtel – Spanien, Portugal, Italien, Griechenland, Südfrankreich, Malta – hat sich offenbar zu einem globalen Produkt entwickelt: ein Resort für Käufer aus aller Welt, wo der Preis von denen bestimmt wird, die von außen kommen, nicht von denen, die dort leben. Und der Durchschnittskäufer schaut derweil nur Schaufenster.

Warum steigen die Immobilienpreise an der Mittelmeerküste?

Der Ansatz ist einfach: Die Welt hat entschieden, dass dieser Landstrich der beste Ort zum Leben ist, und diese Überzeugung hat ihren Preis. Es wird argumentiert, dass sich zu den Käufern aus Nordeuropa – Deutschen, Norwegern und anderen – auch Amerikaner, Kanadier, Australier mit Lust auf „Europa“ und zahlungskräftige Lateinamerikaner gesellt haben. Das ist keine Laborhypothese: Man muss nur entlang bestimmter Promenaden spazieren gehen.

Die aggressivste Prognose geht weiter und behauptet, dass heute als Billigtourismus geltende Orte in zwei Jahrzehnten Luxusprodukte sein werden. Benidorm war billiger Massentourismus und errichtet nun Glastürme, die wie Miami aussehen, lautet das verbreitete Beispiel. Torrevieja wäre der nächste auf der Liste. Hinzu kommt ein grundlegendes Argument: Ein Kaufverbot für Nicht-Residenten löst das Problem nicht, es verlagert es nur an einen anderen Schalter.

Die Verschiebung des Käuferfensters

Der Mechanismus, der den Druck erklärt, ist nicht die Ankunft eines Käufers, sondern die Verdrängung des vorherigen. Wer Marbella nicht mehr bezahlen kann, rutscht eine Stufe tiefer; wer diese Stufe nicht erreicht, zieht in Wohnanlagen am nächsten Hügel; und Bewohner eines Ziels, das vor zwanzig Jahren noch als Zweitklassig galt, beginnen, Druck, nicht Angebote, zu erhalten, ihr Haus als Zweitwohnsitz zu verkaufen. Das Fenster schließt sich von oben nach unten.

Manche widersprechen, dass die Karte nicht homogen sei und verschiedene Dinge vermischt würden: Eine Wohnung in Cádiz ist nicht so viel wert wie eine in Torrevieja, noch ist eine begehrte Zone dasselbe wie eine bloße Küstenzone. Die Unterscheidung ist vernünftig, aber tröstlich ist sie nicht: Diskutiert wird nicht, was als gut gilt, sondern dass Gut teuer ist.

Was kostet ein Haus, in dem niemand leben will?

Hier kommen die Zahlen, und sie sind der unangenehmste Teil der Sache. Ein Haus von 180 Quadratmetern mit 1.500 Quadratmetern Grundstück, Garage und Schuppen in einem galizischen Dorf 30 Minuten von den Rías Baixas entfernt wurde für 44.000 Euro verkauft. Ein Duplex von 120 Quadratmetern mit geschlossener Garage von 60 und Innenhof von 40 wurde für 60.000 Euro in einem Dorf in Murcia gekauft, 25 Minuten von einer Stadt mit 50.000 Einwohnern und eine Stunde von der Hauptstadt entfernt. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Torrevieja wird für 52.000 Euro angeboten.

Der Kontrast funktioniert auch innerhalb großer Städte: Es werden Zwei-Zimmer-Wohnungen für weniger als 100.000 Euro in Puente de Vallecas, Villaverde, Usera oder Carabanchel genannt. Die Schlussfolgerung der härtesten Analyse ist, dass das Problem nicht darin besteht, dass es keinen bezahlbaren Wohnraum gibt, sondern dass der bezahlbare Wohnraum dort liegt, wo niemand mit Optionen leben will. Und hier greift die klassische Gegenargumentation: Infrastruktur, Gesundheitsversorgung, Schulen, Sicherheit und Entfernung.

Reichen Angebot und Nachfrage zur Erklärung aus?

Die Standarderklärung ist lehrbuchhaft: Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, steigt der Preis. Ein demografischer Faktor wird hinzugefügt – Projektionen konzentrierter und wachsender Bevölkerung in bestimmten Gebieten – sowie eine Verschiebung der Kaufeinheit: Immer weniger wird über ganze Wohnungen gesprochen, immer mehr über Zimmer. Dies ist die freundliche Version derselben Realität.

Eine andere Strömung behauptet, die Diagnose sei unvollständig und es gebe eine Komponente der Erwartungen: Wenn alle davon ausgehen, dass Immobilien niemals fallen, zieht die Nachfrage vor und der Preis erfüllt sich selbst. Es gibt auch Debatten darüber, ob der Druck von Angebotsknappheit, Bevölkerungskonzentration oder der Ankunft ausländischer Residenten kommt. Alle drei Dinge werden gesagt. Keines wird vollständig bewiesen. Wie immer.

Erbschaften mit 65 und der Spiegel von 2008

Der andere große Block der Analyse ist generationell. Immobilien haben sich zum Vermögenswert entwickelt, der am besten gegen Inflation schützt, und gleichzeitig zu einer Erbschaft, die spät kommt: Wer mit 40 keine unterschriebenen Papiere erbt, könnte bis 60 warten müssen. Die zitierten Daten deuten darauf hin, dass die Verlängerung der Lebenserwartung stagniert und dass Eltern die Wohnung nicht immer intakt hinterlassen: Umkehrhypotheken, Vermietung eines Zimmers oder Verkauf zur Finanzierung des Alters sind zunehmend häufige Szenarien.

Dagegen steht die Erinnerung daran, dass dies zuletzt gesagt wurde. „Auch 2007 sollten die Preise nicht fallen“, fasst eine Gegenargumentation zusammen, die nicht schlecht gealtert ist. Die Antwort lautet, dass die Preise nach dem Platzen der Blase in den Städten weiterhin unerschwinglich waren und dass genau die Gebiete günstiger wurden, in denen niemand wohnte.

Wenn die Diagnose standhält, ist das Ergebnis in zwei Jahrzehnten kein Land der Eigentümer, sondern ein Land lebenslanger Mieter in funktionierenden Gebieten und Rest-Eigentümer in nicht funktionierenden. Kleingedrucktes zur Vorhersage: Sie hängt davon ab, dass ausländisches Kapital dieses Stück Land weiterhin will, dass die Zinsen nicht explodieren und dass niemand mitten im Spiel eine Steuer einführt, die die Regeln ändert. Jede dieser drei Dinge würde die Prognose brechen. Keine davon liegt in der Hand der Wohnungssuchenden.