IBI: Katasterwert steigt um 46%, während der Markt einbricht

Katasterwert des Bodens steigt um 48%, während Marktwert um 48% fällt

In Hospitalet de Llobregat berichtet ein Nutzer über eine jährliche Grundsteuer (IBI) von etwa 720 Euro für eine 90-Quadratmeter-Wohnung im sozialen Wohnungsbau aus dem Jahr 1979 – vor zwei Jahrzehnten lag der Betrag bei nur 300 Euro. Die Immobilie hat weder Fläche noch strukturelle Verbesserungen gewonnen. Die Steuerlast hat sich jedoch mehr als verdoppelt. Dies ist kein lokales Phänomen: Zwischen Ende 2006 und 2013 stieg der Katasterwert des Stadtgrundstücks um 48,42%, genau zu dem Zeitpunkt, als der Marktpreis desselben Bodens um 48,03% einbrach, laut offiziellen Branchenstatistiken. Das Ministerium für Bauwesen legte den Höchstwert für Stadtgrundstücke 2006 auf 284,6 Euro pro Quadratmeter fest; 2013 lag er bei 147,9 Euro. Das Katasteramt erhöhte die Werte dennoch weiter.

Das Katasteramt bewegt sich gegen den Markt

Der Katasterwert ist ein Verwaltungswert. Er wird nach einer objektiven Bewertungsmethode berechnet, die in den Wertfestsetzungsrichtlinien verankert ist: Lage, städtebauliche Parameter, Baukosten, indirekte Kosten und Entwicklergewinn. Die Norm legt eine Obergrenze fest: Er darf 50% des Marktwertes zum Zeitpunkt der Genehmigung nicht überschreiten. Auf dem Papier ergibt das System Sinn. In den Zahlen hakt es. Während die Baukosten in diesem Zeitraum kaum um 3,7% stiegen, wuchs der durchschnittliche Katasterwert der Gebäude um 39,59%. Boden und Gebäude zusammen ergaben einen Anstieg des gesamten Katasterwerts um 46,42%.

Das Ergebnis ist, dass die 1,14 Millionen Hektar Stadtgrund – 2% des Territoriums – einen Katasterwert von 1,2 Billionen Euro anhäufen, mit einem Durchschnitt von 105,41 Euro pro Quadratmeter. Die Gesamtheit der 37,6 Millionen erklärten städtischen Immobilien nähert sich 2,3 Billionen Euro. Wer glaubt, dies sei nur administrative Papierarbeit, irrt: Diese Zahl ist die Bemessungsgrundlage für die IBI und rund ein halbes Dutzend weiterer Steuern.

Warum sinkt der Katasterwert nicht, wenn die Preise fallen?

Weil die Marktstudien, die die Wertfestsetzungen speisen, eine bereits vergangene Realität abbilden und die Basismodule weiterhin auf dem Niveau von 2007, mitten in der Blase, fixiert sind. Die jährlichen Rundschreiben zu den Wertfestsetzungen halten diese Module ohne grundlegende Überprüfung konstant, was zu einem statischen Bild eines Marktes führt, der nicht mehr existiert. Die Konsequenz ist mechanisch: Wenn die Bemessungsgrundlage nicht nach unten angepasst wird, kann die Steuerlast nur steigen.

Die Maschinerie erlaubt nur minimale Korrekturen. Im Jahr 2016 kündigte der Stadtrat von Madrid eine teilweise Überarbeitung der Katasterwerte für 22 Stadtviertel an und begründete dies mit einer Marktabweichung von etwa 10%. Dies betraf 370.891 Immobilien und damit deren IBI ab 2017. Eine punktuelle Korrektur einer Abweichung, die die globalen Zahlen auf mehrere Prozentpunkte beziffern.

Die Einnahmen, die die Kommunen tragen

Die IBI bringt bereits jährlich rund 12 Milliarden Euro ein und ist zur viertgrößten Steuer im System aufgestiegen, hinter Einkommensteuer (IRPF), Mehrwertsteuer (IVA) und Körperschaftsteuer (Sociedades), wobei sie sich der letzteren annähert. Im Zeitraum 2006–2013 stiegen die Einnahmen um 83,71%, und das, obwohl die Hebesätze kaum geändert wurden: Der effektive Steuersatz stieg von 0,67% auf 0,69%. Der Anstieg kam nicht von der nominalen Steuerlast, sondern von der Bemessungsgrundlage.

Die kommunalen Steuern auf Immobilien machen mehr als 30% der Haushaltspläne der Rathäuser aus. Und die Kassen sind nicht leer: Die Gemeinden haben in sieben Jahren einen Überschuss von fast 40 Milliarden Euro angehäuft, während sie immer mehr ausgeben. Die Kommunen nehmen durch die IBI bereits doppelt so viel ein wie auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms.

Referenzwert: Erst zahlen, dann reklamieren

Mit dem neuen Referenzwert des Katasteramts, gültig seit Januar, erkennt die Finanzverwaltung an, dass Bewertungen zu künstlichen Preissteigerungen und damit zu höheren Steuern führen können, behält aber die Zahlungspflicht bei und verweist den Steuerpflichtigen auf die spätere Reklamation. Es gibt Bewertungen, die den tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie um bis zu 68% übersteigen. Steuerberater lehnen dieses Verfahren ab: Es zwingt dazu, Geld vorzustrecken und später zu klagen.

Das Katasteramt selbst hat angekündigt, Immobilienportale wie Idealista oder Fotocasa zu nutzen, um die Referenzwerte zu verfeinern. Die unvermeidliche Frage: Wenn der Markt diktiert, warum sinkt die Steuer nie?

Grundstücksgewerbesteuer, Müllabfuhr und die Schichten der Rechnung

Der Schlag bleibt nicht bei der IBI stehen. Die Koeffizienten für die städtische Grundstücksgewerbesteuer (Plusvalía municipal) wurden ab dem 1. Januar 2023 aktualisiert, und die für 2024 genehmigten Erhöhungen reichen bis zu 38%, mit Fällen, die 50% erreichen. Ab April 2025 kommt die Müllabfuhrgebühr hinzu, die die steuerliche Belastung für alle Bürger erhöht. Brüssel hat der Regierung empfohlen, die IBI-Einnahmen zu erhöhen, und die Exekutive hat bereits die Überarbeitung der Katasterwerte für ländliche Grundstücke für 2017 angekündigt. Jedes Teil fügt sich ein: Der Stein, auch wenn nicht gebaut wird, bleibt die Industrie, die die Rechnungen bezahlt.

Senkt eine höhere IBI die Wohnkosten?

Hier besteht grundlegend Uneinigkeit. Einige vertreten die Ansicht, dass eine hohe Jahressteuer unbewohnte Immobilien benachteiligt und den Verkaufspreis drückt, weil der Markt selten mit dem Katasteramt übereinstimmt. Demgegenüber steht das Argument, dass die Fixkosten für eine Wohnung diese nicht billiger machen, sondern sie vom Markt verdrängen oder in den Mietmarkt schieben. Es gibt einen dritten, unbequemen Weg, der besagt, dass die IBI faktisch wie eine Miete funktioniert, die der Staat dafür erhebt, dass man Eigentümer sein darf: Zahlt man nicht, verliert man die Immobilie. Unter diesem Blickwinkel bedeutet die Diskussion über den Steuersatz eine Diskussion über den Preis der Erlaubnis.

Bei diesen Differenzen wäre es vernünftig, wenn der Katasterwert sich mit der Realität auf der Straße angleichen würde. Die Kommunen nehmen bereits doppelt so viel ein wie auf dem Höhepunkt des Booms. Und der Stadtgrund wird im Katasteramt weiterhin zu Preisen bewertet, die der Markt vor mehr als zehn Jahren verlassen hat.