Hypothek früh abschließen: Haus bis 45 oder 30 Jahre Schulden

Lebenslang 500 Euro zahlen: Der Preis einer frühen Hypothekenaufnahme

Ein 20-Jähriger mit einem Gehalt von 1.000 Euro sieht sich zwei identischen Rechnungen gegenüber: 500 Euro monatliche Hypothekenrate oder 500 Euro monatliche Miete. In beiden Fällen bleibt kaum genug zum Leben. Was sich ändert, ist das Danach – und hier hat eine fast zweieinhalbjährige Debatte keinen Konsens hervorgebracht.

Die Ausgangsthese ist hart: Jahrzehntelange Verschuldung für überteuerte Wohnungen, mit als wucherisch eingestuften Zinsen, wäre die schlechteste finanzielle Entscheidung der Jugend. Jeder gekaufte Quadratmeter bedeutet Geldverschwendung. Die häufigste Gegenreaktion lautet kurz: Angesichts der Umstände ist es das Beste, was man tun kann.

Lohnt sich Kaufen mehr als Mieten?

Der oft zitierte Vergleich stellt 500 Euro Hypothekenrate gegen 500 Euro Miete und lässt die Waage ausgeglichen. Der entscheidende Unterschied liegt in der Zeit: Die Rate eines Festzinskredits bleibt konstant, während die Miete steigt – im betrachteten Szenario mit einer Obergrenze von 2 % pro Jahr – und das Gehalt folgt, wenn auch unvollkommen, der Inflation. Nach zehn Jahren können diese 500 Euro nur noch ein Drittel des Nettolohns ausmachen. Mieten, die vor fünfzehn Jahren 500 Euro kosteten, liegen heute je nach Lage zwischen 800 und 1.000 Euro.

Es gibt einen anderen Blickwinkel. Wer eine Hypothek unterschreibt, übernimmt eine Verpflichtung, die bei Jobverlust nicht verschwindet; Angestellte mit Durchschnittseinkommen sind jeder Kündigung ausgeliefert: Schulden kennen keine Konjunkturzyklen. Der Kredit verwandelt das Berufsleben in eine Last, die bis zum 60. oder 65. Lebensjahr geschleppt wird, wenn er endlich getilgt ist. Bis dahin, so argumentiert einer der Teilnehmer, hat der Körper bereits seinen Tribut gezollt.

Welche reale Rendite bietet Immobilienbesitz im Vergleich zu Aktien?

Das am häufigsten angeführte quantitative Argument basiert auf Daten, die der Ökonom Jeremy Siegel in seinem Buch The Future for Investors zusammengetragen hat. Bereinigt um die Inflation tendiert die reale Rendite von Wohnimmobilien gegen Null, sobald der Effekt der Blase von 2008 herausgerechnet ist, während Aktienrenditen bei 6,6 % pro Jahr liegen. Unproduktiver Vermögenswert versus produktiver Vermögenswert: Letzterer gewinnt.

Wer mit 36 Jahren 40.000 Euro investiert und eine reale Rendite von 2 % erzielt – Aktien minus Inflation –, lässt sein Kapital drei Jahrzehnte lang wachsen und kann danach bis zum Alter von 84 Jahren eine monatliche Miete von 1.000 Euro finanzieren. Die detaillierte Aufstellung ist eine der am weitesten verbreiteten Analysen in dieser Diskussion, und das Ergebnis lädt nicht zum Jubeln ein. Die Nuancen hängen vom Startpunkt der Datenreihe ab: Es macht einen Unterschied, ob man 1945 oder mitten in der Industriellen Revolution beginnt. Auch Gold schneidet dabei nicht gut ab.

Wie lange darf eine Hypothek laufen, ohne ruinös zu werden?

Hier gehen die Meinungen auseinander. Manche behaupten, jede Hypothek über 15 Jahre sei unrealistisch, andere erinnern daran, dass die meisten Kredite genau so abgeschlossen werden, über 25 oder 30 Jahre, und letztlich doch zurückgezahlt werden. Das gesetzliche Modell für Käuferkredite sieht eine Laufzeit von 15 Jahren vor, mit zwei tilgungsfreien Jahren und dreizehn jährlichen Raten.

Der zweite Faktor ist der Zinssatz. Ein Festzins im Bereich von 1,25 % bis 1,60 % verändert die Gleichung grundlegend: Wer diesen Satz erhält, kann die Laufzeit verlängern, ohne dass die Zinsen den Deal auffressen. Auf 10.000 Euro Zinsersparnis über 30 Jahre zu verzichten, um eine niedrigere Monatsrate zu haben, erscheint vielen als schlechtes Geschäft. Und wer in vier oder zehn Jahren durch Sondertilgungen ablöst, geht mit Vermögen und ohne Schuldenlast hervor.

Kaufen zur Vermietung: 138.000 Euro plus Renovierung für 850 Euro monatlich

Ein konkretes Beispiel wird diskutiert: Eine Wohnung, gekauft für 138.000 Euro plus 20.000 Euro Renovierung, vermietet für 850 Euro monatlich. Mit diesen Zahlen deckt die Miete die Rate, und der Eigentümer baut einen Vermögenswert auf, den er verkaufen, weitervermieten oder selbst bewohnen kann. Dieselbe Immobilie ließe sich in der Gegend problemlos für 1.000 Euro vermieten, was den Preis für den nächsten Mieter treibt.

Den Boden des Marktes bestimmen zunehmend große Unternehmen. Wo früher Privatpersonen boten, kaufen nun Firmen, die bereit sind, jeden Preis zu zahlen und geduldig zu warten. Das verändert den Marktcharakter: Es ist keine platzende Blase mehr, sondern ein durch die Kaufkraft institutioneller Investoren gestützter Boden.

Warum wollen junge Menschen von 2008 den Fehler nicht wiederholen?

Diejenigen, die auf dem Höhepunkt der Blase kauften und seither überteuerten Wohnraum bezahlen, sind das Gespenst der Debatte. Es gibt Erfahrungsberichte, die für den Kauf sprechen: Wer über eine Genossenschaft mit 20 % Eigenkapital und ausreichendem Einkommen kaufte, sieht heute, dass die abbezahlte Wohnung doppelt so viel wert ist wie damals. Und wer mit 20 eine Hypothek aufnahm, konnte sie mit 45 vollständig tilgen.

Auf der anderen Seite kostet lebenslanges Mieten ebenfalls: Mit 800 Euro monatlicher Miete in den Ruhestand zu gehen, bei einer Rente von 1.300 Euro, ist ein Szenario, das niemand akzeptiert. Selbst bei abbezahlter Immobilie bleibt die unbequeme Frage, wer mit 50 feststellt, dass er nicht mehr dort leben will, wo er mit 25 kaufte. Eine abbezahlte Wohnung ist kein Vermögenswert mehr, wenn niemand darin wohnen möchte.

Am Ende scheitert die Diskussion an einem Punkt, den Zahlen nicht lösen. Ob Immobilien steigen oder fallen, hängt von der gewählten Datenreihe ab; ob Mieten steigen oder sinken, hängt von der Stadt ab; ob Löhne halten, hängt von der Branche ab. Für 20.000 Euro kaufen oder für 500.000 Euro kaufen sind unterschiedliche Entscheidungen, und bisher hat niemand eine Regel formuliert, die für beide Fälle gilt.