Geburtenrate sinkt, aber Immobilienpreise bleiben hoch

Geburtenrückgang trifft auf stabile Preise: Der Streit unter Investoren

Die Paradoxie ist unbequem: Spanien verzeichnet die niedrigsten Geburtenraten seit dem Ende des Bürgerkriegs, während der Immobilienmarkt keine Anzeichen eines Einbruchs zeigt. Eine Analyse unter Investoren besagt, dass es bis 2040 mehrere Millionen weniger Einwohner geben wird, was die Preise drücken würde. Das Argument ist einfach: Weniger Menschen bedeuten weniger Wettbewerb um denselben Wohnungsbestand. Die Gegenargumente kommen sofort: Migration gleicht den Rückgang aus, und angespannte Regionen halten ihre Preise.

Als Beweis dient Puerto Rico, wo ein Bevölkerungsrückgang mit einem Preisverfall von 30 % bei Wohnimmobilien einherging. Dieses Beispiel illustriert, dass die Demografie letztlich dominiert, auch wenn es lange dauert. Befürworter dieser These ergänzen, dass einkommensschwächere Schichten mehr Kinder haben, diese jedoch nicht zu Blasenpreisen kaufen.

Warum senkt die niedrige Geburtenrate die Immobilienpreise nicht?

Weil sich das Angebot nicht automatisch reduziert und die Nachfrage über andere Kanäle gedeckt wird. Spaniens Geburtenrate liegt seit Jahren im historischen Tief, doch der Wohnungsbestand verschwindet nicht: Eine gebaute Wohnung existiert noch vierzig Jahre später. Der demografische Druck wirkt sich eher auf den Mietmarkt aus als auf den Kaufmarkt. In Regionen mit Arbeitsplätzen und Infrastruktur bleibt die Nachfrage durch interne und externe Migration stabil.

Einige argumentieren, dass der Ersatz bereits stattfindet und dass Rentner aus Nordeuropa weiterhin an der Küste und in Großstädten kaufen. Dagegen spricht ein oft zitiertes Detail: Geerbte Wohnungen machen nur einen kleinen Teil des Gesamtbestands aus, was den Einfluss einer hypothetischen Erbschaftswelle auf das Angebot begrenzt. Die vollständige Berechnung mit Aufschlüsselung nach Provinzen zeigt ein weniger dramatisches Bild als die Schlagzeilen suggerieren.

Mieten als echter Indikator für demografischen Druck

Am Mietmarkt wird das Ungleichgewicht zuerst sichtbar. Es wird argumentiert, dass es in vielen Hauptstädten unmöglich sei, eine würdige Wohnung unter 700 Euro zu mieten, und dass dieses Niveau nicht von der Geburtenrate, sondern von Inflation und fehlendem Neubau abhänge. Steigende Zinsen und der EURIBOR verteuern Hypotheken, was mehr Menschen auf den Mietmarkt treibt und dort die Preise stützt.

Dem hält die demografische These entgegen, dass die zukünftige Nachfrage anders aussehen wird. Die Jahre 2020 und 2021 markierten die niedrigsten Geburtenzahlen seit dem Bürgerkrieg; diese Generation wird 2040 mit mehreren Millionen weniger Arbeitskräften auf den Markt kommen. Die Frage ist, ob der dann überschüssige Bestand dort liegt, wo Menschen leben wollen.

Lage als Schutz: Zentrum und Küste bleiben attraktiv

Die Lage ist das Argument, das einen allgemeinen Kollaps verhindert. Eine Wohnung im Stadtzentrum oder direkt am Strand bleibt teuer, auch wenn peripher gelegene Wohnungen im Überfluss vorhanden sind, da knappe Standorte nicht replizierbar sind. Die Konsequenz ist hart: Schlecht gelegene Wohnungen werden vom Eigentümer selbst bewohnt. Der Bevölkerungsrückgang trifft ländliche Gebiete in Extremadura, nicht Madrid.

Diese Asymmetrie erklärt, warum die Debatte nicht abgeschlossen ist. Daten zum Bevölkerungsrückgang in bestimmten Städten koexistieren mit Rekordverkäufen und Hypothekenabschlüssen in anderen. Der Markt ist nicht einheitlich, sondern besteht aus vielen überlappenden Märkten, wobei der nationale Durchschnitt gegensätzliche Realitäten verschleiert.

Alterung und Ruhestand: Der unterschätzte Faktor

Die Alterung der Gesellschaft bringt eine Variable ins Spiel, die einfache Modelle ignorieren. Eine Bankwarnung weist darauf hin, dass die Baby-Boomer-Generation aufgrund niedriger Renten Häuser verkaufen muss, was das Angebot in den kommenden Jahren erhöhen könnte. Trifft dieses zusätzliche Angebot auf weniger junge Käufer, verstärkt sich der Abwärtsdruck.

Dagegen steht die Erfahrung jener, die seit zwei Jahrzehnten dieselbe Prognose hören, ohne dass sie sich materialisiert hat. Der Immobilienmarkt hat Krisen, hohe Zinsen und demografische Veränderungen überstanden. Sobald eine Immobilie keinen Gewinn mehr abwirft, wird sie verkauft; bis dahin hält der Vermieter durch. Diese Widerstandsfähigkeit hält den Konflikt offen.

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Wie stark muss die Bevölkerung schrumpfen, damit die Immobilienpreise tatsächlich fallen?