Fünf Millionen Leerstände in Spanien: Karte entlarvt Lücke
14,4 % des spanischen Wohnungsbestands sind ungenutzt, doch in kleinen Dörfern gibt es 38,3 Leerstände pro 100 Einwohner.
Deutsch · Ursprüngliche Diskussion auf Spanisch · Veröffentlicht
Fünf Millionen leerstehende Wohnungen: Die Karte, die die Schlagzeile widerlegt
Die Zahl klingt nach einem Skandal: Fünf Millionen leerstehende Wohnungen in Spanien, während eine halbe Generation sich keine Miete leisten kann. Das Problem liegt darin, wo diese Häuser stehen. In Gemeinden mit weniger als 1.000 Einwohnern gibt es 38,3 leerstehende Wohnungen pro 100 Personen; in Städten über 250.000 Einwohnern kaum 3,6. Nach dem Stromverbrauch sind 14,4 % des Bestands ungenutzt. Übersetzt: Der Großteil des Angebots befindet sich dort, wo es keine Arbeit, keinen Nahverkehr und keine Schulen gibt.
Die Debatte beginnt mit einer unbequemen Frage: Sind diese Wohnungen bewohnbar oder nur Ruinen mit Dach? Mehrere Teilnehmer argumentieren, dass die meisten verfallen oder geerbte Häuser im sogenannten „leeren Spanien“ (ländliche Entvölkerung) sind, deren Unterhaltskosten und Grundsteuer (IBI) von Eigentümern getragen werden, die das Dorf höchstens einmal im Jahr besuchen. Sie zu verkaufen ist unmöglich, sie zu vermieten noch schwieriger.
Wie viele leerstehende Wohnungen gibt es wirklich in Spanien?
Die offizielle Berechnung unterscheidet nicht zwischen einer Wohnung im Zentrum einer Hauptstadt und einem Haus ohne Strom in einem Dorf mit 300 Einwohnern. Hier liegt die Falle der Schlagzeile. Eine Immobilie, die jahrelang schwarz vermietet wird, zählt statistisch als leer und bläht die Zahl genauso auf wie echte Ruinen. Gleiches gilt für Zweitwohnsitze: In Galizien haben laut einem Teilnehmer viele Leute ein Haus im Dorf für gelegentliche Besuche, was aber kein verfügbares Wohnraum für junge Familien ist.
Die wiederkehrende Schlussfolgerung: Von diesen fünf Millionen erfüllt ein erheblicher Teil nicht die minimalen Bewohnbarkeitsstandards. Ein anderer Teil steht in Gebieten ohne Nachfrage. Und ein dritter, der tatsächlich relevant wäre, gelangt aus Angst vor Mietausfall oder Besetzung nie auf den Markt.
Warum keine neuen Wohnungen gebaut werden
Die entscheidende Frage. Wenn Wohnraum ein Grundbedürfnis ist und Nachfrage besteht, warum baut dann niemand? Das häufigste Argument der Branche lautet, dass es sich nicht lohnt: In vielen Gebieten gibt es ein Überangebot an bereits gebauten, günstigeren Wohnungen. Es herrscht Lagerüberhang. Das Geschäft liegt nicht im Neubau, sondern in der Verwaltung des Bestands.
Hinzu kommen die Kosten jeder Prozessstufe. Man zahlt beim Erben, beim Kauf, bei Renovierungen, beim Verkauf und beim Besitz. Ein Grundbedürfnis, mit dem Privatpersonen nicht spekulieren sollten, das aber vom Staat an jedem Glied der Kette besteuert wird. Dieser Widerspruch ist schwer ernsthaft zu vertreten.
Schwarzvermietung und angespannte Märkte
Ein Faktor verzerrt jede Statistik: der unterirdische Mietmarkt. Eine Wohnung, die jahrelang ohne Vertrag vermietet wird, erscheint in den Registern als leer. Wenn „angespannte Gebiete“ (Gebiete mit hohem Mietdruck) und Steuern auf Leerstand eingeführt werden, bekommen diese Eigentümer Probleme. Der Anreiz zur Legalisierung ist gering, der Anreiz, die Wohnung geschlossen zu halten, hoch.
Laut mehreren Analysen würde die Abschreibung der Miete für Mieter das Blatt wenden. Wenn Mieter ihre Zahlungen absetzen könnten, würde der Anreiz, Verträge anzumelden, auf beiden Seiten steigen. Das hat bisher niemand getan.
Mieterrecht, Zahlungsausfälle und die Angst der Vermieter
Der andere große Bremsklotz ist das Risiko. Fälle von langfristigen Zahlungsausfällen und Besetzungen haben die Vermietung zu einer Wette mit hohen Gerichtskosten und langsamer Rückgewinnung gemacht. Manche berechnen, dass es billiger ist, eine Strafe zu zahlen, als jahrelange Mühsal mit einer besetzten Wohnung zu ertragen. Diese Rechnung, ob real oder übertrieben, wiegt mehr als jeder Zinssatz.
Währenddessen verlangen Verkaufspreise weiterhin Jahrzehnte lange Hypotheken bei stagnierenden Löhnen. Die Spannung liegt nicht in der Gesamtzahl der Wohnungen, sondern in denen, die an Arbeitsplätze angebunden sind.
Die Karte der leerstehenden Wohnungen zeichnet kein Bild eines Landes mit ausreichend Häusern, sondern eines schlecht verteilten. Bei solchen Unterschieden zwischen ländlichen Gebieten und Hauptstädten sollte die Binnenmigration massiv sein. Sie bleibt jedoch marginal. Und niemand erklärt vollständig, warum.
Die Zahl klingt nach einem Skandal: Fünf Millionen leerstehende Wohnungen in Spanien, während eine halbe Generation sich keine Miete leisten kann. Das Problem liegt darin, wo diese Häuser stehen. In Gemeinden mit weniger als 1.000 Einwohnern gibt es 38,3 leerstehende Wohnungen pro 100 Personen; in Städten über 250.000 Einwohnern kaum 3,6. Nach dem Stromverbrauch sind 14,4 % des Bestands ungenutzt. Übersetzt: Der Großteil des Angebots befindet sich dort, wo es keine Arbeit, keinen Nahverkehr und keine Schulen gibt.
Die Debatte beginnt mit einer unbequemen Frage: Sind diese Wohnungen bewohnbar oder nur Ruinen mit Dach? Mehrere Teilnehmer argumentieren, dass die meisten verfallen oder geerbte Häuser im sogenannten „leeren Spanien“ (ländliche Entvölkerung) sind, deren Unterhaltskosten und Grundsteuer (IBI) von Eigentümern getragen werden, die das Dorf höchstens einmal im Jahr besuchen. Sie zu verkaufen ist unmöglich, sie zu vermieten noch schwieriger.
Wie viele leerstehende Wohnungen gibt es wirklich in Spanien?
Die offizielle Berechnung unterscheidet nicht zwischen einer Wohnung im Zentrum einer Hauptstadt und einem Haus ohne Strom in einem Dorf mit 300 Einwohnern. Hier liegt die Falle der Schlagzeile. Eine Immobilie, die jahrelang schwarz vermietet wird, zählt statistisch als leer und bläht die Zahl genauso auf wie echte Ruinen. Gleiches gilt für Zweitwohnsitze: In Galizien haben laut einem Teilnehmer viele Leute ein Haus im Dorf für gelegentliche Besuche, was aber kein verfügbares Wohnraum für junge Familien ist.
Die wiederkehrende Schlussfolgerung: Von diesen fünf Millionen erfüllt ein erheblicher Teil nicht die minimalen Bewohnbarkeitsstandards. Ein anderer Teil steht in Gebieten ohne Nachfrage. Und ein dritter, der tatsächlich relevant wäre, gelangt aus Angst vor Mietausfall oder Besetzung nie auf den Markt.
Warum keine neuen Wohnungen gebaut werden
Die entscheidende Frage. Wenn Wohnraum ein Grundbedürfnis ist und Nachfrage besteht, warum baut dann niemand? Das häufigste Argument der Branche lautet, dass es sich nicht lohnt: In vielen Gebieten gibt es ein Überangebot an bereits gebauten, günstigeren Wohnungen. Es herrscht Lagerüberhang. Das Geschäft liegt nicht im Neubau, sondern in der Verwaltung des Bestands.
Hinzu kommen die Kosten jeder Prozessstufe. Man zahlt beim Erben, beim Kauf, bei Renovierungen, beim Verkauf und beim Besitz. Ein Grundbedürfnis, mit dem Privatpersonen nicht spekulieren sollten, das aber vom Staat an jedem Glied der Kette besteuert wird. Dieser Widerspruch ist schwer ernsthaft zu vertreten.
Schwarzvermietung und angespannte Märkte
Ein Faktor verzerrt jede Statistik: der unterirdische Mietmarkt. Eine Wohnung, die jahrelang ohne Vertrag vermietet wird, erscheint in den Registern als leer. Wenn „angespannte Gebiete“ (Gebiete mit hohem Mietdruck) und Steuern auf Leerstand eingeführt werden, bekommen diese Eigentümer Probleme. Der Anreiz zur Legalisierung ist gering, der Anreiz, die Wohnung geschlossen zu halten, hoch.
Laut mehreren Analysen würde die Abschreibung der Miete für Mieter das Blatt wenden. Wenn Mieter ihre Zahlungen absetzen könnten, würde der Anreiz, Verträge anzumelden, auf beiden Seiten steigen. Das hat bisher niemand getan.
Mieterrecht, Zahlungsausfälle und die Angst der Vermieter
Der andere große Bremsklotz ist das Risiko. Fälle von langfristigen Zahlungsausfällen und Besetzungen haben die Vermietung zu einer Wette mit hohen Gerichtskosten und langsamer Rückgewinnung gemacht. Manche berechnen, dass es billiger ist, eine Strafe zu zahlen, als jahrelange Mühsal mit einer besetzten Wohnung zu ertragen. Diese Rechnung, ob real oder übertrieben, wiegt mehr als jeder Zinssatz.
Währenddessen verlangen Verkaufspreise weiterhin Jahrzehnte lange Hypotheken bei stagnierenden Löhnen. Die Spannung liegt nicht in der Gesamtzahl der Wohnungen, sondern in denen, die an Arbeitsplätze angebunden sind.
Die Karte der leerstehenden Wohnungen zeichnet kein Bild eines Landes mit ausreichend Häusern, sondern eines schlecht verteilten. Bei solchen Unterschieden zwischen ländlichen Gebieten und Hauptstädten sollte die Binnenmigration massiv sein. Sie bleibt jedoch marginal. Und niemand erklärt vollständig, warum.
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Zusammenfassung einer Diskussion auf Burbuja.info - Foro de economía, actualidad y política., aus dem Spanischen übersetzt und vor der Veröffentlichung geprüft. Die ganze Diskussion lesen (129 Antworten).
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