Fonds ziehen sich aus Katalonien zurück, Mieten bleiben hoch

Fonds ziehen sich aus Katalonien zurück, Mieten bleiben hoch

Die zweite Vizepräsidentin und Arbeitsministerin Ione Belarra begrüßte in sozialen Medien den Rückzug großer Investmentfonds vom katalanischen Mietmarkt nach der Einführung von Preisregulierungen. „Die beste Nachricht, die du heute lesen wirst. Auf Wiedersehen, Spekulanten“, schrieb sie. Die häufigste Reaktion in Wirtschaftsforen war jedoch kein Applaus, sondern eine unbequeme Frage: Wer mietet diese Wohnungen jetzt? Denn wenn institutionelle Eigentümer gehen, verschwindet der Wohnungsbestand nicht, er wechselt nur den Besitzer. Und laut Branchendaten sinken die Preise nicht.

Blackstone, Vivenio und Cerberus tauchen in dieser Gleichung auf. Es sind die Namen, die die Ministerin als Beispiele für Spekulation mit einem Grundbedürfnis nannte. Das offizielle Argument besagt, dass die Preisregulierung sie verdrängt hat. In Wirtschaftskreisen kursiert eine weniger heroische Version: Sie kauften günstig, vermieteten jahrelang mit hohen Renditen und verkaufen nun in einem angespannten Markt, in dem sich der Quadratmeterpreis deutlich erhöht hat. Sie schließen den Investitionskreis, fasste ein Analyst zusammen. Sie fliehen nicht, sie kassieren ab.

Was passiert, wenn ein Fonds sein Wohnungsportfolio verkauft?

Die erste Konsequenz eines massenhaften Rückzugs ist nicht, dass die Wohnungen leer stehen. Es ist, dass der Bestand fragmentiert wird. Ein Fonds mit hunderten Einheiten bringt sie über kleine Immobilienagenturen auf den Markt, im Kleinverkauf, ohne große Inszenierung. Der typische Käufer ist keine NGO, sondern ein privater Investor, ein lokaler Rentier oder eine Vermögensverwaltungsgesellschaft, die Rendite sucht. Das Ergebnis ist derselbe Wohnungsbestand unter neuem Management, oft mit schlechterer Verwaltung und weniger Garantien für Mieter.

Manche argumentieren, der Rückzug der Fonds sei ein symbolischer Sieg ohne reale Auswirkung auf die Preise. Eine im Forum kursierende Schätzung geht davon aus, dass Fonds zwischen 4 % und 8 % des Mietangebots in ihren Einsatzgebieten kontrollierten. Das pessimistische Szenario deutet auf das Gegenteil hin: Wenn dieses Angebot verschwindet oder in Verkauf umgewandelt wird, steigt der Druck auf die verbleibenden Mietwohnungen. Weniger Angebot bei gleicher Nachfrage. Diese Gleichung funktioniert immer.

Das Problem sind nicht die Fonds, es fehlt an Wohnraum

Nach Berechnungen von Branchenanalysten kamen 2024 etwa 700.000 Menschen nach Spanien, während weniger als 100.000 neue Wohnungen gebaut wurden. Mit diesen Zahlen ist das Defizit strukturell. Ob Fonds, Airbnb-Anbieter oder kleine Vermieter: Die Nachfrage wächst schneller als das Angebot. Málaga beispielsweise bräuchte laut einer Forumschätzung 12.000 Wohnungen pro Jahr für die nächsten fünf Jahre, nur um sein Defizit auszugleichen. Kein Kran hält dieses Tempo bei der aktuellen Bürokratie durch.

Preisregulierungen haben einen bekannten Effekt in der Grundlagenökonomie: Wenn man Preise deckelt, reduziert man den Anreiz zum Angebot. Ein privater Vermieter erklärte dies unverblümt: Er hat eine Wohnung vermietet, der Vertrag läuft im Juni aus und er verlängert ihn nicht. Nie zuvor hat er so viel verdient, aber er lässt die Wohnung lieber leer, als das Risiko einzugehen, sie nicht mehr für seinen Sohn nutzen zu können. Sein Mieter, mit einer kleinen Tochter, bedankte sich für die sechsmonatige Vorwarnung. Ich vermiete nicht an Leute mit Kindern, sagte er. Das ist der reale Markt, nicht der in den Schlagzeilen.

Warum steigen die Preise trotz Mietregulierung weiter?

Weil Regulierung keinen Wohnraum schafft. Sie verteilt nur den vorhandenen. Und wenn die Verteilung per Dekret erfolgt, suchen Eigentümer Wege, sie zu umgehen: Zimmervermietung, befristete Verträge, direkter Verkauf. Das Ergebnis ist ein intransparenterer und teurerer Markt für Neuankömmlinge. Daten aus Katalonien bestätigen dies: Der Rückzug der Fonds hat keinen Preisverfall ausgelöst, sondern nur einen Besitzerwechsel.

Eine Strömung der Analyse weist auf den wahren Spekulanten hin: die Stadtplanung. Rathäuser brauchen Jahre für Genehmigungen, Böden werden mit intransparenten Zusatzkosten von Agrar- zu Bauland umgewidmet, und das Angebot an Neubauwohnungen wird durch administrative Entscheidungen gedrosselt. Das steht nicht in Tweets, bewegt aber mehr Geld als jeder Fonds.

Der verwirrende Fakt

Katalonien startet ins Jahr 2025 mit der niedrigsten Arbeitslosenquote seit 17 Jahren. Gleichzeitig nehmen Armut und Ungleichheit zu. Beides ist wahr. Die Preisregulierung mag Fonds vertrieben haben, aber sie hat den Zugang zu Wohnraum für Personen mit einem Monatseinkommen unter 1.500 Euro nicht gelöst. Währenddessen kauften jene, die gegangen sind, günstig ein und verkauften teuer. Die beste Nachricht des Tages, sagte Belarra. Kommt darauf an, für wen.