Fonds kaufen 20 % der US-Häuser, Forum-Nutzer

Daten aus dem Forum: „20 von 100 Häusern in den USA“

Zwölf Jahre nachdem eine Privatperson mitten in der Krise ein Gewerbeobjekt überteuert kaufte, steht es immer noch leer und nutzlos. Die Anekdote, erzählt von einem Forennutzer, hat Substanz: Sie beschreibt ein Muster, das sich auf dem Immobilienmarkt wiederholt. Großes Kapital kauft nicht zur Nutzung, sondern zum Besitz. Im amerikanischen Wohnimmobilienmarkt ist das Verhältnis kein Detail mehr: Laut einem Teilnehmer erwerben große Fonds 20 von je 100 Häusern. Bei diesem Volumen sind sie, so die Argumentation, nicht mehr nur Akteure des Marktes. Sie *sind* der Markt.

Von Hypothekenanleihen zu Schnäppchen-Häusern

Der Ursprung des Phänomens liegt laut der Debatte im Jahr 2008. Damals investierten große Fonds in Hypothekenanleihen: Sie verdienten Geld, wenn die Kreditnehmer ihre Raten zahlten, und verloren es, wenn diese ausfielen. Mit der Erholung wechselten sie die Strategie und kauften Häuser zu Schleuderpreisen, während Banken Sparer kaum finanzierten. Laut dieser Erzählung genossen sie dabei öffentliche Unterstützung.

Aus dieser Startphase stammen die heutigen Eigentümer eines großen Teils des amerikanischen Wohnungsbestands. In einigen Städten ist die Konzentration bemerkenswert: In Phoenix erreichen Fonds in manchen Monaten ein Drittel aller Transaktionen. Sie agieren direkt oder kaufen Unternehmen, die sich auf Hauskäufe spezialisieren, was Wachstum ohne einen einzigen Ziegelstein ermöglicht.

Warum höhere Preise als Privatpersonen sinnvoll sind

Das wiederkehrende Argument ist einfach: Fonds können mehr zahlen als Einzelkäufer, weil sie nicht ihr eigenes Geld riskieren, sondern das ihrer Kunden. Da private Käufer rar sind und wenige Transaktionen stattfinden, steigen die Preise trotzdem. Die Diagnose lautet: Der Preisanstieg geht nicht auf die Nachfrage der Familien zurück, sondern auf die Kaufkraft der Investmentvehikel.

Lokale Nuancen vervollständigen das Bild. Auf den Balearen werden ausländische Käufer – Briten, Deutsche, Niederländer – als Treiber der Preise genannt, oft über Gesellschaften, um Erbschaften zu verschleiern. In Spanien wird der Einstieg großer Fondsgesellschaften in Boden- und Hauskauf beschrieben, wobei der Preis das letzte Hindernis sei. Es sei betont, dass diese spezifische Identifikation der Käufer eine Behauptung ist, die ohne öffentliche Dokumentation zirkuliert.

Die Mietberechnung: 4–5 % Rendite und Reinvestition

Wie trägt sich das Geschäft, wenn teuer gekauft wird? Durch Miete, so die Berechnung eines anderen Teilnehmers. Die Wohnungspreise lägen nur 3–4 % unter dem Niveau von 2008, basierend auf Referenzen von Immobilienportalen, und die Mietrendite bewege sich zwischen 4 % und 5 %. Über fünfzehn Jahre entsprächen diese Dividenden mehr als 60 % des Immobilienwerts. Reinvestiert in weiteren Beton, produziert jeder vermietete Euro erneut. Die detaillierte Aufschlüsselung – Renovierung, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Steuern und Leerstandszeiten – entscheidet, ob die Rechnung aufgeht oder zusammenbricht.

Gegenargument: Spanien ist größer als Madrid. Außerhalb sehr gefragter Gebiete ist Vermieten kein gutes Geschäft. Fonds konzentrieren ihre Wetten auf bestimmte Viertel in bestimmten Städten, wo Coliving-Modelle auftauchen. Eine Hochrechnung auf das ganze Land, warnen Experten, hält nicht stand.

Wohnen ist keine Investition mehr, sondern Ausgabe

Hier kommt der unbequeme Aspekt für kleine Eigentümer. Seit die Abschreibungskoeffizienten abgeschafft wurden und die mit Wohnen verbundenen Steuern – beim Kauf und Verkauf – teurer wurden, verhält sich Beton in den meisten Fällen nicht mehr wie eine Investition, behauptet ein Teilnehmer. Hinzu kommen laufende Kosten, die wie versteckte Steuern wirken: Gemeinschaftsabgaben, Dienstleistungen, Versicherungen sowie MwSt. beim Kauf, kommunale Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer beim Verkauf. Inklusive Inflation wird das Ergebnis in weiten Teilen ruinös.

Der häufige Vergleich ist die Börse. Das Geld in den S&P 500 oder IBEX mit reinvestierten Dividenden zu stecken, hätte bessere Ergebnisse geliefert als der Hauskauf, argumentieren einige. Andere relativieren: Nominal liege die Hälfte Spaniens noch unter dem Niveau von 2008, und die Zahlen schwanken je nach offiziellen Daten oder Angebotspreisen der Portale.

Was passiert, wenn Fonds verkaufen wollen?

Die alles überschattende Frage ist, was geschieht, wenn der Zyklus kippt. Ein Szenario deutet auf Überangebot und Preisverfall hin, wenn Fonds Positionen gleichzeitig liquidieren. Ein kälterer Einwand besagt, dass sie nicht verkaufen müssen: Assets rotieren zwischen Fonds, während Miete eine ewige Rente generiert und Inflation als Wertaufbewahrungsmittel dient.

Manche erinnern daran, dass Asset-Rotation Teil der Bonus-Manuale von Fonds ist und das Geschäft erst bei Realisierung des Wertzuwachses abgeschlossen wird, also beim Verkauf. Wenn sie teuer kaufen und lange brauchen, um das Asset zu platzieren, wachsen die Verbindlichkeiten. Im Hintergrund kursiert ein unbewiesener Verdacht: Alles diene einem Plan, den Zugang zu Wohnraum einzuschränken. Diese Hypothese entbehrt jeglicher Grundlage, ähnlich wie Behauptungen, die Fondsmanagern einen undokumentierten politischen Einfluss zuschreiben.

Der verstörende Fakt ist nicht der Prozentsatz der Häuser in Fondsbesitz, sondern wie schwer es ist, eines zu kaufen. Laut demselben Teilnehmer liegt die Zugänglichkeit zu Wohnraum in den USA auf dem Niveau von 1880. Unter den 24- bis 40-Jährigen, die kaufen wollen, sagen sieben von zehn, dass sie es sich nicht leisten können. Kein Zyklus rechtfertigt das.