Euribor bei 4,22%: Hypothekenzinsen steigen um 182 Euro monatlich

Euribor nähert sich 4,22% an und die Rate steigt um 182 Euro monatlich

Eine Hypothek über 180.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren und jährlicher Zinsanpassung hat sich gerade um 182,17 Euro pro Monat verteuert, ohne dass neue Verträge unterschrieben oder Umzüge stattgefunden haben. Es reicht aus, dass der Euribor am Tag den Wert von 4,222% markiert hat und einen Monatsdurchschnitt von 4,117% aufweist. Die Paradoxie besteht darin, dass dieser Wert von 4,22% weiterhin unter dem offiziellen Leitzins im Euroraum von 4,5% liegt. Einige argumentieren, dass der Index noch höher stehen sollte. „Sie glätten die Kurve“, fasst der Witz zusammen, der diese Diskussion eröffnet: Die Kurve wird geglättet, ja, aber die des Rückens.

Die häufigste Berechnung geht von einem negativen Risikoaufschlag von -0,3% aus, ein Überbleibsel aus Zeiten der hohen Liquidität. Mit dieser Anpassung läge der Euribor eine Prozentpunkt unter seinem theoretischen Niveau, bei etwa 5,25%. Übersetzung: Was heute schmerzt, kann noch mehr schmerzen, wenn sich dieser Aufschlag schließt. Wann das passiert, ist die Frage, die die halbe Debatte trägt.

Warum der Euribor die 5% noch nicht erreicht hat

Die verbreitetste These besagt, dass Finanzinstitute den Prozess in die Länge ziehen, damit der Index nicht auf sein reales Niveau steigt. Man sollte einfachen Verschwörungstheorien misstrauen: Es gibt noch nicht abgezogene Überschussliquidität, die Erwartung eines Zykluswechsels, der den Druck senkt, und die Mechanik des Index selbst, der auf tatsächlichen Bankgeschäften basiert, nicht auf Absichten.

Tatsache ist jedoch, dass der offizielle Zinssatz bei 4,5% bleibt und das Mandat der EZB die Inflation betrifft, nicht die Geldbörse der Hypothekennehmer. Jede Entscheidung braucht Zeit, bis sie in den Rechnungen ankommt, und diese Verzögerung erklärt das Tropfen: erst eine Schlagzeile, dann eine Rate, am Ende ein ganzes Gehalt.

Von 1% auf 4% in einem Jahr: Die Verzögerung zeigt sich jetzt

Hier ist die selten erwähnte Zahl. Der Euribor lag im Sommer bei 1% und im folgenden Sommer bei 4%. Die Hypotheken begannen im Juli wirklich angepasst zu werden. Das bedeutet, dass der größte Teil des Schadens noch nicht sichtbar ist: Wer eine jährliche Anpassung hat, nutzt den alten Referenzwert bis zur nächsten Erneuerung, und wer in den Ferien war, hat den Frühjahrs-Schock noch nicht gespürt.

Die Konsequenz ist nicht sofort spürbar, aber kumulativ. Die Wirkung des Zinssatzes entfaltet sich über ein Jahr hinweg. Was man jetzt im Einkaufskorb, auf Terrassen und beim Konsum frischer Produkte bemerkt, ist das erste Kapitel, nicht das letzte.

Ist Mieten teurer als eine Hypothek abzahlen?

Der Vergleich ist zum Schlachtfeld geworden. Das Argument, das in der Presse am häufigsten wiederholt wird, besagt, dass Mieten 43% des Gehalts verschlingen, während eine Hypothekenrate im Durchschnitt 26% erfordert. Auf dem Papier ist Kaufen monatlich günstiger. Der Nuance ist, dass dieser Durchschnitt alte, teilweise abgezahlte Hypotheken mit neuen vermischt, die zu Zinssätzen abgeschlossen wurden, die nie wiederkehren werden.

Ein unbequemes Detail, das der monatliche Vergleich verbirgt: Käufer verlieren direkt etwa 15% nur durch Steuern und Nebenkosten, eine Last, die Jahre braucht, um ausgeglichen zu werden, und die in keiner Rate auftaucht. Die Rechnung für den Kauf schließt nicht mit der Rate; sie schließt mit der Rate, den Steuern, der Wertminderung und dem Tag, an dem verkauft werden muss.

Der Mythos der Inflation, die die Schulden auffrisst

Es wird wie ein Mantra wiederholt: Bei hoher Inflation sind Schulden weniger wert, also profitiert der Hypothekennehmer. Die Logik funktioniert nur, wenn die Einkommen im gleichen Maße wie die Preise steigen, und genau dort bricht sie. Wer immer 1.500 Euro verdient und jetzt doppelt so viel für die Rate zahlt, plus teureres Öl, Benzin und alles andere, sieht nicht, wie seine Schulden aufgezehrt werden: Er sieht, wie sein Gehalt aufgezehrt wird.

Die Inflation verhandelt nicht mit dem Arbeitsvertrag von jemandem. Ohne entsprechende Lohnsteigerung ist der Reichtumseffekt eine Fiktion, und das Einzige, was tatsächlich sinkt, ist die Kaufkraft.

Wer zu festem Zinssatz unterschrieb und wer bereits fertig gezahlt hat

Gegenüber dem Drama der Anpassungen stehen zwei gegensätzliche Erzählungen. Einerseits jene, die ohne Turbulenzen durchkamen: Hypotheken über 165.000 Euro mit sieben Jahren Laufzeit, kürzlich getilgt, oder variable Kredite von 2015, die 2021 ohne große Probleme abgeschlossen wurden. Andererseits der entgegengesetzte Zug: Einsteigen mit 40 Jahren Laufzeit zu variablem Zinssatz, damit die Rate klein bleibt und Geld zum Leben übrig ist. Das Kleingedruckte dieser Strategie heißt Euribor.

Wer auf feste Zinssätze gesetzt hat, hat wenig zu diskutieren. Die Frage, die der Kontrast hinterlässt, ist nicht, wer richtig lag, sondern wie viele derer, die jeden Morgen den Index beobachten, in fünf Jahren dasselbe sagen können.

2008, 1929 und 1970: Die Wettbasis für Vergleiche

Am anderen Ende steht die wiederkehrende Frage, ob der Euribor vor Dezember die 5% erreichen wird. Es gibt Wetten für jeden Geschmack und historische Vergleiche zur Auswahl: Einige beschwören 2008 herauf, andere 1929, und manche setzen auf ein Szenario der Siebziger Jahre, stagflatorisch, mit explodierenden Preisen und stillgelegter Aktivität.

Bisher zeigt der Immobilienmarkt keine Zeichen der Kapitulation. Es gibt keine massenhaften Verkäufe mit großen Rabatten oder Dringlichkeit bei Verkäufern, und einige behaupten, dass erst die 5% nötig sein werden, damit dies geschieht. Eine Warnung, die 2022 von einem Institut veröffentlicht wurde, wies darauf hin, dass Babyboomer ohne Ersparnisse ihre Häuser verkaufen müssen, was das Angebot erhöhen würde.

Währenddessen spielt die Demografie gegen die Preise: Jedes Jahr unterschreiben weniger junge Menschen Hypotheken. Mit dem Referenzwert bei 4,22%, dem Monatsdurchschnitt bei 4,117% und dem offiziellen Zinssatz bei 4,5% lautet die Frage nicht mehr, wie sehr er steigen wird, sondern wie lange es dauern wird, bis er fällt, und wie vielen es gelingt, durchzuhalten.