BlackRock setzt auf Coliving im spanischen Mietmarkt

BlackRock setzt auf Coliving: Bald dein Vermieter?

Was, wenn dein nächster Vermieter nicht mehr der Rentner mit zwei geerbten Wohnungen ist, sondern einer der größten Asset Manager der Welt? BlackRock hat den Fokus auf den spanischen Wohnimmobilienmarkt gelegt, durch zwei Modelle mit englischen Namen: Coliving und Flex Living. Die von elEconomista verbreiteten Informationen haben eine alte Diskussion neu entfacht: Wer hat wirklich das Sagen, wenn ein Fonds ins Wohnungsgeschäft einsteigt? Es geht nicht darum, ob das Gebäude ein Fitnessstudio hat, sondern wer den Vertrag unterzeichnet, die Miete erhöht und bei defekter Heizung haftet.

Was ist Coliving und warum interessiert es Großinvestoren?

Beim Coliving mietet man private Einheiten – ein Zimmer oder kleines Studio – mit gemeinsamer Küche, Wohnzimmer und Services. Flex Living ergänzt dies durch kürzere Vertragslaufzeiten und möblierte Angebote. In beiden Modellen liegt der Gewinn nicht im Stein, sondern in der Rotation und der Anzahl der Verträge pro Quadratmeter. Kritiker fassen den Reiz in einer unbequemen Phrase zusammen: Rendite erzielen durch Überbelegung. Dies ist eine Anschuldigung, keine Tatsache, und wird ohne Zahlen belegt. Was jedoch im Raum steht, ist die Vermutung, dass traditionelle Vermietung – eine Wohnung, eine Familie, langfristiger Vertrag – weniger abwirft als die Aufteilung derselben Fläche in kleine Einheiten.

Der Vergleich mit der Vergangenheit ist treffend. Das Modell erinnert, wie ein Nutzer im Thread anmerkt, an die sowjetischen Kommunalkas: Wohnungen geteilt von mehreren Familien, gemeinsame Küche, Schlange vor der Dusche. Damals war es Knappheit; heute wird es als Lifestyle und Community verkauft. Die Verpackung ändert sich, die Arithmetik nicht.

Kontrolliert BlackRock den Markt oder verwaltet er nur fremdes Geld?

Hier herrscht Uneinigkeit, und Differenzierung ist nötig. Eine These besagt, dass BlackRock nicht Mehrheitseigentümer dessen ist, was auf seinen Namen läuft: Es fungiert als Intermediär, der Assets gemäß Kundenanweisungen verwaltet, darunter viele Privatanleger und Institutionen. Andere ergänzen, dass zwar einige Fonds und ETFs für jedermann zugänglich sind, aber nicht alle: Die Flaggschiff-Produkte, die echten Einfluss in Aufsichtsräten geben, stehen Kleinanlegern offen. Diese Nuance widerlegt sowohl die Sicht „er hat keinen Einfluss“ als auch die „er kontrolliert alles“.

Was passiert im Aufsichtsrat? Wie ein Teilnehmer argumentiert, kann bei gestreutem Kapital ein Anteil von 10% ausreichen, um den Vorstandschef zu bestimmen, während der Kleinaktionär auf der Hauptversammlung kaum Gewicht hat. Ökonomisch erklärt man dies so: Der Anleger ist der Principal und kann den Agenten nicht überwachen; bei Millionen Anlegern tendiert die Wahrscheinlichkeit zur Koordination gegen die Fondsstrategie gegen Null. Keine geheime Gesellschaft nötig. Es reicht, wenn niemand fragt.

Das Geschäft auf europäischen Dächern

Wenn Coliving nach Zukunft klingt, lohnt ein Blick auf das, was laut Nutzerberichten bereits in Mitteleuropa geschieht. Dort werden sogenannte Luftrechte gehandelt: Immobilienfirmen bieten Eigentümergemeinschaften oder Hausbesitzern Beträge für flache Dächer, installieren Container in Fassadenfarbe, verbinden sie mit dem Notausgang und schaffen so neue Penthouse-Wohnungen ohne Eingriff in die Struktur. Die genannten Zahlen sind bemerkenswert: Zwischen 500.000 und 800.000 Euro für etwa 150 bis 180 Quadratmeter Dachfläche, verteilt auf die Eigentümer. Danach wird der Container in zwei oder drei Wohnungen von ca. 60 Quadratmetern unterteilt und zum Neubaupreis vermietet oder verkauft.

Die Rechnung geht auf: Man zahlt viel für einen Raum, der vorher kein Wohnraum war, und vermietet oder verkauft ihn noch teurer. Offene Frage bleibt, wie die Gemeinschaft reagiert, wenn das neue Penthouse Aufzug braucht, Wasserdruckprobleme hat oder Sonderumlagen diskutiert werden.

Vom „Wohnungspaket“ zum Mietgesetz

Auf der anderen Seite stehen Narrative ohne Dokumentenbasis. Es wurde ein koordinierter Plan beschrieben, die Bevölkerung aus eigenem Wohneigentum zu verdrängen und in WG-Zimmer umzusiedeln, wobei große Fonds profitieren sollen. Dies ist eine Hypothese: Es gibt keine Beweise, und sie sollte als Geschichte, nicht als Fakt behandelt werden. Überprüfbare Fakten liegen in der Marktdynamik. Laut einem Thread-Bericht führen steigende Zinsen und strenge Bankkriterien dazu, dass viele Verkäufer Bestände an institutionelle Investoren loswerden, die diese bündeln, securitisieren und verteilen.

Auch zeitliche Koinzidenzen tauchen auf: BlackRocks CEO traf den spanischen Regierungschef auf dessen erstem USA-Besuch, kurz darauf kam das Mietgesetz. Dies ist ein Termindetail, kein Beweis. Währenddessen kündigte Larry Fink eine Reise nach Argentinien an, um nach Gesprächen mit Milei über Investitionen zu sprechen.

Auswirkungen für Mieter

Schließlich das Argument, das am wenigsten Verschwörungstheorie braucht. Früher war der Vermieter Herr Müller oder Frau Schmidt: vielleicht knausrig, aber an Ruhe interessiert und bereit, Reparaturen zu machen. Heute gehört die Immobilie oft einer Gesellschaft mit eigener Rechtsabteilung. Bei Mieterhöhung, einbehaltener Kaution oder Nichtverlängerung muss man gegen ein Team kämpfen, das routinemäßig klagt. Keine Theorie, sondern Ressourcenasymmetrie.

Bei hohen Zinsen und unerreichbarem Kaufpreis führt jede Übergabe vom Privatbesitzer zum Fonds zu einem engeren Markt und kürzeren Verhandlungen.

Am Ende bleibt die Ausgangsfrage unbeantwortet: Ist es günstiger, die Hypothek des Fonds zu zahlen als deine eigene? Der Fonds weiß es sicher.