Erdgeschoss-Läden hinken Wohnungen hinterher: Der Preis dafür sind 6-8 %

Gewerbe im Erdgeschoss ist langsamer gestiegen als Wohnungen – und rendiert deshalb mehr

Außerhalb der guten Einkaufsstraßen sind viele Gewerbeeinheiten heute so viel wert wie vor zehn Jahren oder weniger. Onlinehandel und die Schließung kleiner Läden haben leere Erdgeschosse in den Vierteln hinterlassen, und der Preis für Gewerbeflächen hat korrigiert, während Wohnungen kaum bewegt wurden. Die Folge ist eine Bruttorendite, die laut einer im Forum kursierenden Rechnung bei rund 6-8 % pro Jahr für eine Gewerbeeinheit liegt, gegenüber 4-5 % bei einer Wohnung. Diese Differenz ist kein Geschenk: Sie ist die Vergütung für ein höheres Risiko.

Warum Gewerbe weniger gestiegen ist als Wohnraum

Der erste Grund: Beide werden nach unterschiedlichen Kriterien bewertet. Eine Wohnung kauft ein Privatmann, ihr Preis richtet sich nach der Hypothekenrate, die man 30 Jahre lang tragen kann. Eine Gewerbeeinheit kauft jemand mit Taschenrechner: Preis gleich Nettoertrag geteilt durch die Cap Rate. Als die Zinsen 2022-24 stiegen, weiteten sich die Cap Rates, und Gewerbe fiel in Europa um 15-25 %, während Wohnraum um 2-3 % korrigierte und sich erholte. Das ist die Hälfte der Lücke.

Der zweite Grund ist physisches Überangebot. Die USA haben 22-24 m² Handelsfläche pro Kopf; Westeuropa 4-5. In den 2000ern wurde wie verrückt gebaut, und die Nachfrage wanderte ins Internet, mit einer Onlinequote, die sich bei rund 25-27 % in Großbritannien und Deutschland und 18-20 % in Spanien im Non-Food-Bereich stabilisiert hat. Der überzählige Quadratmeter vermietet sich nicht zu jedem Preis.

Ein Jahr leer, Selbstständige pleite: die realen Kosten

Die Zusatzrendite ist die Vergütung für ein höheres Risiko. Eine Wohnung ist in Tagen oder Wochen vermietet; ein Laden in schwacher Lage kann ein Jahr oder länger ohne Mieter stehen, und das frisst mehrere Jahre der Rendifferenz auf. Geht das Geschäft pleite, zahlt es nicht mehr. Viele Mieter sind Selbstständige oder kleine Unternehmen. Und der Vertrag unterliegt nicht den Regeln für Wohnraum, sondern der Vertragsfreiheit der Parteien.

Es gibt ein steuerliches Detail, das übersehen wird und die Rechnung verändert: Die Vermietung von Gewerbeflächen oder Büros unterliegt 21 % Umsatzsteuer auf die Miete, und der Mieter behält eine 19 %-Kapitalertragsteuer ein, die er im Namen des Eigentümers ans Finanzamt abführt. Wohnraum ist gesetzlich von der Umsatzsteuer befreit. Der Eigentümer eines Erdgeschosses kassiert mit Aufschlag und Einbehalt; der einer Wohnung, sauber.

Vom Kurzwarenladen zur Miniwohnung: die Umwandlung des Erdgeschosses

Das Phänomen, das in mehreren Städten zu sehen ist, ist die Umwandlung von Erdgeschossen in Wohnraum. Gebäude aus anderer Zeit, mit einem Erdgeschoss für den Kurzwarenladen oder die Kneipe des Viertels, bleiben ohne Nachfolger. Stattdessen entstehen Ecklokale mit 90 Quadratmetern oder mehr, umgebaut in drei und bis zu vier Miniwohnungen, jede mit eigener Tür, Fenster zur Straße, Briefkasten und Zählerkasten. Unbekannt ist, ob es Studios sind, die durch Rigipsplatten getrennt sind, mit gemeinsamem Bad und Küche, oder wie es organisiert ist. Die Umwandlung erfordert einen Architektenentwurf, rechtliche Änderungen und Bürokratie, und danach ist der Preis nicht mehr der eines Gewerbelokals: Vor fünf Jahren wurden diese Erdgeschosse praktisch verschenkt.

In Valencia und Umgebung wird der Trend genauso beschrieben: Läden in Nebenstraßen sind als Gewerbe kaum wert und werden in Wohnungen oder Airbnb-artige Herbergen umgewandelt; die in den Hauptstraßen sind extrem teuer und nur für Konzerne mit hohen Margen oder für diejenigen erreichbar, die das Geschäft für andere Zwecke nutzen.

Der Stau: obszöne Preise bei wenig Lauf

Die eigentliche Klage lautet, dass abgesehen von wenigen Straßen in jeder Gemeinde die meisten Lokale sehr wenig Publikumsverkehr haben, also wenige potenzielle Kunden, und trotzdem hohe Preise verlangt werden. Wer ein kleines Lokal als Lager sucht, stellt fest, dass die Chancen, die er verpasst hat, nicht mehr existieren. Und wer eines zum Wohnen sucht, hat ein zusätzliches Problem: Erfährt der Eigentümer, dass die Nutzung Wohnzwecken dienen soll, ändert sich die Verhandlung.

Die Analyse bleibt genau hier stecken. Die Rendite auf dem Papier spricht für das Erdgeschoss, aber das Leerstandsrisiko, die Besteuerung und die Umwandlung hängen von der exakten Straße ab – und dafür gibt es keine brauchbare aggregierte Statistik.