Vermietung in Spanien lohnt sich nicht: nur 500 € pro 100.000 € Immobilienwert

Vermietung in Spanien lohnt sich nicht: nur 500 € pro 100.000 € Immobilienwert

Eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro sollte für 500 Euro im Monat vermietet werden. Das ist kein Gesetzentwurf, kein Wahlversprechen und kein Slogan einer Mieterplattform. Es ist die finanzielle Untergrenze, die nach einer Rechnung, die in der Debatte kursiert, jede seriöse Investition erfüllen muss: Inflation und Kosten decken. Das Problem ist nach dieser Analyse, dass diese Untergrenze in Spanien selten erreicht wird. Und wenn sie nicht erreicht wird, flieht das Kapital. Die Zahlen, mit denen gerechnet wird, sind hartnäckig: Die Bruttorendite bei Wohnungsvermietungen liegt bei etwa 3 %, unterhalb der offiziellen Inflationsrate von 5 %. Mit dieser Rechnung ist der Kauf einer Wohnung zur Vermietung, wie die Verfechter dieser These sagen, eine „Irrsinnsidee".

Die Faustregel: 500 Euro pro 100.000

Ausgangspunkt ist eine einfache Regel: Pro 100.000 Euro Kaufpreis sollte der Vermieter 500 Euro monatlich einnehmen. Die Zahl ergibt sich aus der Forderung nach 5 % Nettorendite pro Jahr auf das gebundene Kapital. Von diesen 5.000 Euro jährlich müssen Grundsteuer (IBI), Hausgeld, Müllgebühren und Reparaturen abgezogen werden. Das Ergebnis: 500 Euro im Monat als absolutes Minimum. Ist die Wohnung 200.000 Euro wert, sollte die Miete 1.000 betragen. Bei 300.000 Euro: 1.500. Die Logik ist die jeder Investition: Übersteigt die Rendite nicht die Inflation, wird das Kapital vernichtet.

Die Konsequenz ist für den Mieter unbequem. Wenn die Miete 500 Euro pro 100.000 Euro Wert betragen muss, dann sind nur Wohnungen bis 80.000 Euro vermietbar, wenn man 400 Euro im Monat zahlen will. Wie viele 80.000-Euro-Wohnungen gibt es in Madrid oder Barcelona? Praktisch keine. Die Schlussfolgerung: Das Problem ist nicht der Mietpreis, sondern der Immobilienpreis. „Man sollte gegen den Preis des KAUFENS von Wohnraum protestieren", heißt es, denn die Miete ist eine direkte Folge des Kaufpreises.

Die 3 % Rendite, die nicht einmal die Inflation decken

Die Zahlen der Analyse sind unbequem realistisch. Die durchschnittliche Mietrendite in Spanien liegt laut den zitierten Daten bei etwa 3 %. Die offizielle Inflation lag zum Zeitpunkt der Diskussion bei knapp 5 %. Ein Vermieter, der eine 200.000-Euro-Wohnung für 1.000 Euro im Monat vermietet, erzielt 6 % Brutto; nach Steuern, Kosten und Leerstandszeiten liegt die Nettorendite aber weit unter den geforderten 5 %. Bei einer 300.000-Euro-Wohnung ergibt dieselbe Miete von 1.000 Euro 4 % Brutto, und die Nettorendite ist schlicht lächerlich.

Der Vergleich mit anderen Investments ist vernichtend. Eine zehnjährige US-Staatsanleihe bringt rund 5,3 % ohne Sorgen, ohne Mieter, ohne Sonderumlagen und ohne regulatorische Änderungen. Ein S&P-500-Indexfonds hat historisch nahezu 10 % nominal pro Jahr abgeworfen. „Kapital in den Kauf einer Mietwohnung zu stecken heißt, das Kapital zu begraben", fasst ein Beitrag zusammen. Der Vermieter trägt nicht nur das Ausfallrisiko, sondern auch das der Hausbesetzung, einer unerwarteten Sonderumlage und einer Gesetzesänderung, die es ihm jahrelang unmöglich macht, seine Wohnung zurückzubekommen.

Das schwindende Angebot: 400.000 Wohnungen weniger

Die Debatte enthält eine Zahl, die sich bestätigt, die Wirtschaftsmeldung des Jahres wäre: Seit Pedro Sánchez im Moncloa-Palast (Amtssitz des spanischen Ministerpräsidenten) regiert, ist das Angebot an langfristig vermieteten Wohnungen um 44 % gesunken. Das sind 400.000 Wohnungen, die nicht mehr verfügbar sind. Nicht weil weniger gebaut wurde, sondern weil die Eigentümer andere Wege gewählt haben: Verkauf, Ferienvermietung, befristete Vermietung oder schlicht Leerstand. In Katalonien, so heißt es, beträgt der Rückgang nach Einführung der Mietpreisbremse 70 %.

Die behauptete Ursache-Wirkung-Beziehung ist direkt: mehr Regulierung und geringere erwartete Rendite bedeuten weniger Angebot. Und weniger Angebot bedeutet höhere Preise für das, was übrig bleibt. Das „Maricarmen-Dekret" —eine Anspielung auf die Wohnungsbauministerin— gilt als der Gnadenstoß für ein ohnehin ruinöses Geschäft. Das Wohnungsbaugesetz mit seinen Grenzen für Mieterhöhungen und der Zwangsverlängerung von Mietverträgen habe den Vermieter zu einem Dienstleister ohne Preisgestaltungsmacht gemacht. Das Ergebnis: immer weniger Vermieter und immer mehr unbefriedigte Nachfrage.

Der Staat will kein Vermieter sein

Die Frage, die über der gesamten Analyse schwebt, lautet: Wer soll Mietwohnungen anbieten, wenn sich die Privatleute aus dem Geschäft zurückziehen? Die Antwort: Der Staat hat nicht die Absicht dazu. „Der Staat will kein günstiger Vermieter werden, weil es ihn Geld kostet und er zum Bösewicht der Geschichte würde", so das Argument. Die öffentlichen Verwaltungen, so wird angemerkt, bauen seit Jahrzehnten keinen ausreichenden öffentlichen Wohnraum. Und wenn sie es versucht haben, war das Ergebnis defizitär.

Der Vergleich mit dem Reismarkt veranschaulicht den Punkt: Reis wird frei produziert, importiert und verkauft, deshalb kann niemand sein Angebot beschränken. Wohnraum dagegen ist von Gemeinden, autonomen Regionen und Zentralregierung „vollständig reguliert". Diese Regulierung, so die These, sei der Grund für das knappe Angebot. Könnte man Wohnungen bei Amazon kaufen, gäbe es das Problem nicht. Die Schlussfolgerung: Der Mietmarkt ist kein freier Markt, sondern ein regulierter, in dem die Preise die tatsächliche Knappheit nicht widerspiegeln.

Die Erfahrung der Neunziger: Zimmer für 300 Euro

Gegen die Makroanalysen liefert der Bericht persönlicher Erfahrung Anschaulichkeit. In den Neunzigerjahren dauerte es Tage, ein Zimmer in einer spanischen Großstadt zu finden: Man kaufte die Anzeigenzeitung, und nach zwei oder drei Tagen war ein Zimmer verfügbar. Der Preis: rund 25.000 Peseten im Monat, etwa 300 Euro in heutiger Kaufkraft. Es waren bescheidene, aber anständige Wohnungen, mit Aufzug, Haushaltsgeräten und Zentralheizung. Die Mitbewohner waren junge Leute, Studenten und Berufstätige, überwiegend Spanier.

Heute kostet dasselbe Zimmer in einer Großstadt das Vier- bis Fünffache. Das Angebot ist geschrumpft, die Nachfrage gestiegen. Die Bevölkerung ist durch Zuwanderung gewachsen, aber die Wohnungen nicht im gleichen Tempo. Das Ergebnis ist ein Ungleichgewicht, das die Preise nach oben treibt. Die gezogene Schlussfolgerung: Das Problem ist nicht der Mangel an Wohnungen, sondern der Mangel an Wohnungen zu Preisen, die Menschen zahlen können. Und das, so wird betont, löst man nicht mit Mietpreisbremsen, sondern mit mehr Angebot.

Das Ibis-Hotel als Spiegel des Marktes

Einer der auffälligsten Vergleiche der Analyse stellt die Vermietung von Wohnraum der eines Hotelzimmers gleich. Ein Ibis in Madrid kostet zwischen 50 und 135 Euro pro Nacht. Im Monat sind das zwischen 1.500 und 4.000 Euro. „Und niemand hält das für wahnsinnig teuer", heißt es ironisch. Das Hotel bietet einen kompletten Service: Reinigung, Rezeption, Sicherheit, Versorgung. Der Vermieter bietet eine leere Wohnung mit einer Waschmaschine. Der Preisunterschied ist in monatlicher Rechnung jedoch nicht so groß.

Die Überlegung dient dazu, die gesellschaftliche Wahrnehmung des Mietens in Frage zu stellen. Während das Hotel ein respektables Geschäft ist, gilt der Vermieter als Spekulant. Die Schlussfolgerung: Das Problem ist nicht der Preis, sondern die Erwartung, dass Wohnraum per Definition billig sein muss, unabhängig von den Opportunitätskosten. Und diese Erwartung, so das Argument, sei mit der finanziellen Realität unvereinbar.

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Die Zahl, die wirklich verblüfft, ist nicht der 44-%-Rückgang oder die 3 % Rendite. Es ist die Tatsache, dass sich Wohnungsvermietung in Spanien mit dieser Rechnung in eine Investition verwandelt hat, für die es keine rationale Rechtfertigung gibt. Und trotzdem gibt es noch Vermieter. Die meisten wohl aus reiner Trägheit. Oder weil sie nicht gerechnet haben. Wenn sie es tun, wird das Angebot noch weiter sinken. Und dann gibt es wirklich keine Debatte mehr.