Erbrecht in Spanien: Nuda proprietas ohne Nutzungsrecht

Nuda proprietas und Nießbrauchrecht: Erben ohne Nutzungsrecht

Ein 35-jähriger Mann erbt von seinem Vater die Nuda proprietas eines Reihenhausgrundstücks, ein wertloses ländliches Grundstück und ein Konto, das kaum die Beerdigungskosten deckt. Der Rest – der gesamte Hausrat, ein Audi Q5 und das lebenslange Nießbrauchrecht an dem Haus – geht an die Partnerin des Verstorbenen, eine etwa 60 Jahre alte Frau, die nach eigener Aussage nicht mit ihm zusammenlebte und ihn verließ, als Krebs ihn entkräftete. Der Fall ist eine unbeabsichtigte Momentaufnahme davon, wie ein Nachlass verteilt wird, wenn das Testament nicht den Erwartungen der Familie entspricht.

Das Dilemma ist nicht emotional, sondern arithmetisch und rechtlich. Der Betroffene lebt zur Miete in einer WG, hat keine Ersparnisse und arbeitet befristet. Er fragt sich, ob es einen Ausweg gibt, der nicht darin besteht, auf den Tod der Nießbraucherin zu warten. Die kurze Antwort: Das Nießbrauchrecht hat Vorrang. Die lange Antwort umfasst mehrere Seiten Berechnungen und eine zentrale Frage: Wie viel ist eine Wohnung wirklich wert, die man nicht betreten darf?

Was geerbt wird und was schwebend bleibt

Das Testament teilt zwei verschiedene Rechte an derselben Immobilie. Der Sohn erhält die Nuda proprietas: Er ist formal Eigentümer, hat aber kein Recht, das Haus zu nutzen oder zu genießen, bis das Nießbrauchrecht erlischt. Die Partnerin des Vaters erhält das lebenslange Nießbrauchrecht: Sie kann dort wohnen oder es vermieten, solange sie lebt. Solange die Nießbraucherin am Leben ist, besitzt der Nudus Proprietarius nur den Titel und sonst wenig.

Es lohnt sich, den unangenehmen Teil hervorzuheben: Der Vater konnte das Nießbrauchrecht jedem zuschreiben, den er wollte. Es ist nichts Illegales daran, auch wenn die Verteilung ungerecht wirkt. Das Gesetz verpflichtet nicht zu einer gerechten Aufteilung im affektiven Sinne, sondern nur zu den Mindestwerten, die durch den Pflichtteil festgelegt sind. Und hier liegt der erste Punkt, der Außenstehende verwirrt: In Galizien beträgt der Pflichtteil 25%. Diese 25% sind das unveräußerliche Minimum für die Kinder; alles andere ist frei verfügbar.

Wie viel ist die Nuda proprietas wirklich wert?

Hier kommt die Berechnung ins Spiel, die entmutigt. Manche behaupten, dass die Nuda proprietas „eine Investition an sich ist, die illiquideste aller Formen, aber ihren Wert hat“: Je älter der Nießbraucher, desto geringer der Prozentsatz des Nießbrauchs und desto höher der Wert des nackten Eigentums. Die im Thread kursierende Zahl basiert auf einer Formel von 90 Jahren minus dem Alter des Nießbrauchers: Bei einer Person von 70 Jahren würde dies etwa 20% Nießbrauch entsprechen, und die restlichen 80% würden beim Nudus Proprietarius verbleiben. Mit 60 Jahren steigt der Nießbrauchssatz und der Wert der Nuda proprietas fällt drastisch.

Das Problem ist nicht die Theorie, sondern der Markt. In der Praxis kauft niemand eine bewohnte Nuda proprietas ohne erheblichen Abschlag, da der Käufer jahrelanges Warten und mögliche Konflikte mit dem Bewohner in Kauf nehmen muss. Verkäufer enden oft damit, mit Fonds oder spezialisierten Investoren zu verhandeln, nicht mit Privatpersonen. Der Betroffene selbst sandte ein Burofax (ein rechtsverbindliches Dokument per Post), um einen gemeinsamen Verkauf im Verhältnis 40/60 vorzuschlagen, erhielt jedoch keine Antwort.

Die rechtlichen Lösungen, die existieren

Der Nießbraucher kann sein Recht verkaufen, aber nicht das Eigentum, das dem Nudus Proprietarius gehört. Falls er das Nießbrauchrecht verkauft, hat der Nudus Proprietarius ein Vorkaufsrecht für sechzig Tage, um das Angebot zu gleichzustellen. Dies ist der sauberste Weg, das Eigentum schrittweise wieder zu vereinen.

Die andere vorgeschlagene Option ist, die Immobilie zu belasten und dieses Kapital zu verwenden, um der Nießbraucherin ihr Nutzungsrecht abzukaufen. Auf dem Papier klingt es vernünftig, in der Praxis ist es kompliziert: Es erfordert, dass beide Parteien verhandeln wollen und dass die Bank eine Last akzeptiert, die auf einem lebenslangen Recht beruht. Im konkreten Fall ist die Beziehung zwischen den Parteien zerrissen und es gibt keine Anzeichen für eine Einigung.

Wenn das Problem nicht das Haus, sondern der Zeitpunkt ist

Der Hintergrund vermischt sich mit prekären Arbeitsbedingungen. Der Betroffene beschreibt ein Berufsleben von 15 Seiten, in dem er bis zum Alter von 28 Jahren befristete Jobs aneinanderreihte, ohne vorher unabhängig werden zu können. Die Erbschaft ist nicht nur ein Vermögensstreit: Sie ist der Unterschied zwischen lebenslangem Mieten und dem Besitz eines Grundstücks.

Es gibt auch Stimmen, die daran erinnern, dass der Nudus Proprietarius Kosten trägt – IBI (Grundsteuer), Instandhaltung – und dass diese Bedingung in bestimmten Förderprogrammen als Eigentum angerechnet werden kann. Eine Nuance, die wenige berücksichtigen und die in der Praxis die Liquidität des Erben mindert, während sie seine Verpflichtungen erhöht.

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Manche argumentieren, dass eine illiquide Erbschaft besser abgelehnt werden sollte, andere antworten, dass der Verzicht bedeutet, den Vermögenswert dem Nächsten in der Reihe zu schenken. Beide Analysen haben ihre Logik und keiner beantwortet die Frage abschließend. Der Wert einer Wohnung, die aus den Händen des Bewohners gerissen wurde, wird nicht vom Katasteramt festgelegt: Er wird von der Dringlichkeit dessen bestimmt, der verkaufen muss.