Erbengemeinschaft: Wenn Geschwister vor Gericht ziehen

Gemeinsames Erbe: Die Wohnung, die drei Geschwister nicht teilen können

Ein Haus am Strand. Drei Geschwister. Einer will seinen Drittelanteil verkaufen; die anderen zwei möchten ihn weiterhin nutzen und idealerweise soll der Aussteiger weiter seinen Anteil an den Kosten tragen. Dies ist kein Einzelfall: Es ist das Standard-Szenario jeder Erbschaft mit gemeinsamer Immobilie. Das Ende steht fest. Derjenige, der die Immobilie nicht nutzt, verkauft seinen Anteil schließlich an einen Dritten, und die beiden anderen entdecken, dass ihr neuer Miteigentümer kein Bruder ist, mit dem man beim Weihnachtsessen streitet, sondern eine Gesellschaft mit eigenem juristischen Team.

Dieser Beitrag richtet sich an diejenigen, die noch Zeit haben: lebende Eltern und Geschwister, die noch miteinander sprechen. Sprecht darüber vorher, lautet die Botschaft, denn danach gibt es keine Gespräche mehr, nur noch Notare und Gerichte.

Was ist eine Erbengemeinschaft und warum wird sie zum Problem?

Eine Erbengemeinschaft ist ein Eigentum im gemeinsamen Besitz: Dieselbe Wohnung gehört mehreren Personen zu bestimmten Prozentsätzen, ohne dass die Wände in Stücke geschnitten werden können. Hier entsteht die erste Asymmetrie. Geld kann geteilt werden, auch wenn die Aufteilung ungleich ist; eine Immobilie nicht. Sie lässt keine physische Teilung zu, nur Nutzung oder Verkauf. Und die Nutzung funktioniert nur, solange alle Eigentümer genau dasselbe wollen.

Manche erinnern daran, dass das Recht niemanden zwingt, Miteigentümer zu bleiben: Die Artikel zur Auflösung der Gemeinschaft sind zahlreich. Die Theorie besagt, dass es immer einen Ausweg gibt. Die Praxis zeigt jedoch, dass dieser Ausweg über das Gericht führt oder darin besteht, unter Marktwert zu verkaufen.

Welche Optionen bieten Unternehmen, die Erbanteile kaufen?

Es gibt einen spezifischen Markt: Gesellschaften, die auf den Erwerb von Anteilen in Erbengemeinschaften spezialisiert sind. Ihre Funktion ist es, das zu tun, was der verzweifelte Erbe weder Zeit, Geld noch Lust hat: Prozessieren. Das Menü, das sie den anderen Miteigentümern anbieten, ist kurz.

• Ich verkaufe dir meinen Anteil teuer: Wer nicht zahlen wollte, zahlt nun das, was er nicht zahlen wollte.
• Ich kaufe deinen Anteil billig: Du erhältst weniger als den Wert und steigst aus dem Dilemma aus.
• Weder das eine noch das andere: Vor Gericht und Zwangsversteigerung, bei der die Gesellschaft oft die restlichen Anteile zum Schnäppchenpreis erhält.

In allen drei Szenarien gibt es einen identifizierbaren Verlierer, und es ist nicht derjenige, der zuerst verkauft hat.

Kann man den Verkauf eines geerbten Hauses zwischen Geschwistern erzwingen?

Ja. Der Weg ist gerichtlich: Man beantragt die Auflösung der Erbengemeinschaft und die Versteigerung der Immobilie. Dies ist die Antwort, wenn der Konflikt keinen Rückweg mehr hat. Das Problem ist der Preis: Bei einer Zwangsversteigerung wird die Immobilie nicht zum Marktwert bezahlt, und wer nicht verkaufen wollte, sieht sich damit konfrontiert, dass die Hälfte seines Hauses in fremden Händen liegt. Manche Fälle ziehen sich über Jahre hin.

Der Pflichtteil: Warum man das Erbe nicht frei vergeben kann

Das Gesetz schränkt die Verteilung ein. Der Pflichtteil verhindert, dass ein Kind enterbt wird, selbst wenn die Beziehung inexistent ist, und lässt wenig Spielraum für das Testament. Das Vermögen wird insgesamt berechnet und gleichmäßig unter den Erben verteilt, unabhängig davon, wer wen gepflegt hat. Auch das Kind, das nicht einmal zur Beerdigung kam, verschwindet nicht vom Papier.

Deshalb werden Schenkungen unter Lebenden genau geprüft: Sie gelten als anrechenbar und zählen als Vorauszahlung auf das Erbe. Wenn Eltern einem Kind etwas geben, um das andere nicht zu benachteiligen, senden sie die Botschaft einer Familie, die bereits rechnet. Einige sagen, erzwungene Gleichheit vermeide Prozesse. Andere sehen darin das erste Symptom dafür, dass das Familienessen aufgehört hat, ein normales Essen zu sein.

Warum streiten sie, obwohl das Vermögen klein ist?

Fast nie geht es um ein großes Erbe. Es gibt Familien, die wegen kleiner Beträge zerbrechen. Der Grund ist nicht die Höhe des Betrags, sondern das Objekt. Ein Bankguthaben wird per Überweisung und Notar geteilt. Eine Wohnung erfordert Entscheidungen darüber, wer sie nutzt, wer sie instand hält, wer das Sagen hat und wer die Nebenkosten trägt. In dieser Aufteilung gibt es keine exakte Teilung.

Hinzu kommen Schwager und Schwägerinnen, Scheidungen und ein Detail, das spät auftaucht: Steuern. In einigen Regionen kann es teurer sein, das Erbe anzunehmen, als es abzulehnen, und dann wird die Aufteilung zu einer Abrechnung, in der Zuneigung weniger wiegt als Arithmetik.

Der Fall der geschlossenen Wohnung und des invaliden Vaters

Einer der vollständigsten Berichte handelt von einem Erben, der in Madrid arbeitet und zur Miete wohnt, während seine Eltern und seine Schwester eine Altbauwohnung in Málaga bewohnen. Die Schwester, fünfzig Jahre alt, hat nie gearbeitet. Der Vater ist invalide, kann nicht ausgehen, und besitzt eine zweite geschlossene Wohnung mit ausstehender Renovierung. Wenn die Eltern sterben, fällt der alte Mietvertrag weg, und es bleibt eine Immobilie übrig, die unter zwei Erben zu verteilen ist.

Das vorhersehbare Ende ist keine Einigung. Es ist ein Kaufvertrag. Und der Preis dieses Vertrags wird nicht vom Markt bestimmt: Er wird vom ersten Käufer mit eigenen Anwälten bestimmt, der auf einen Anteil an einer Wohnung stößt, deren Eigentümer nicht mehr miteinander reden. Niemand gewinnt, aber jemand kassiert.