Ende der Mietverlängerung: Hunderte Euro Preisanstieg

Kündigungsschreiben vor dem Gesetz: Mieten stark erhöht

Die außerordentliche Verlängerung von Mietverträgen, die Zwangsräumungen verhindern sollte, bewirkt das Gegenteil: Laufende Verträge enden, werden neu abgeschlossen und kommen mit explodierenden Mieten zurück. In Elenas Wohnblock begannen die Vermieter Monate vor Ablauf Kündigungsschreiben (Burofax) zu versenden. Das Angebot war binär: Wohnung verlassen oder 1.300 Euro plus Nebenkosten akzeptieren, statt der bisher gezahlten 1.070 Euro inklusive Nebenkosten. Viele Nachbarn zogen aus. Ihre Wohnungen tauchten auf Immobilienportalen mit monatlichen Preisen wieder auf, die hunderte Euro höher lagen.

Warum wurde das Vertragsende zu einer versteckten Mieterhöhung?

Solange der alte Vertrag läuft, ist die Miete eingefroren und der Vermieter kann die Marktentwicklung nicht weitergeben. Bei Fälligkeit ist der rentabelste Weg nicht die Anpassung, sondern die Nicht-Verlängerung und ein neuer Abschluss. Der neue Vertrag bündelt alles, was in den Vorjahren nicht erhöht wurde. Manche fassen es hart zusammen: Es sind keine Zwangsräumungen, es ist das natürliche Ende des Vertrags. Die Nuance zählt, denn der Mieter geht ohne gerichtliche Anordnung, aber mit dem Gefühl, hinausgedrängt worden zu sein.

Auf der anderen Seite steht die Gegenposition: Die rechtliche Unsicherheit für Eigentümer wurde nicht durch diese Norm geschaffen, sie besteht seit Jahren und erklärt, warum immer weniger Vermieter sich langfristig an einen Mieter binden wollen. Bemerkenswert ist, dass beide Sichtweisen dasselbe Ergebnis beschreiben: ein schrumpfendes Angebot genau dann, wenn mehr Menschen mieten müssen.

Verkaufen, kurzzeitige Vermietung oder Leerstand: Das Angebot verschwindet

Der erste dokumentierte Effekt ist keine Preiserhöhung, sondern ein Verschwinden. Laut einem Forumsbericht schätzt ein Hausverwalter, dass 70% der Eigentümer ihn gebeten haben, ihre Wohnungen vom Markt zu nehmen, bis sie entscheiden, ob sie verkaufen oder auf Kurzzeitmiete umstellen. Es ist kein ideologischer Rückzug; es ist ein Hintertür-Ausgang, um Reibungsverluste zu minimieren.

Die Formel, die Anhänger gewinnt, ist die Vermietung nach akademischem Semester an ausländische Studenten, wobei Eltern als Bürgen in Verträgen unterschreiben, die sich über neun Seiten erstrecken. Wer dies praktiziert, macht keinen Hehl daraus: Das Gesetz schützt ihn nicht. Das Ergebnis ist, dass ein Bestand für Residenten in eine kurze Rotation umgewandelt wird, und stabile Mieter konkurrieren um weniger Wohnungen mit mehr Papierkram.

Zahlen des Vermieters: 8.400 Euro Miete und 5.000 Euro Marge

Der andere Aspekt ist die Kalkulation. Ein Eigentümer legt Zahlen auf den Tisch: 8.400 Euro jährlich, die der Mieter zahlt, von denen nach Kosten bestenfalls 5.000 Euro übrig bleiben, ohne Sonderausgaben oder logischen Werteverfall der Immobilie. Hinzu kommen 1.200 Euro für Grundsteuer (IBI) und Gemeinschaftskosten. Mit diesen Rechnungen lohnt sich die Vermietung nicht mehr, und die Wohnung bleibt leer: geschlossen, in der Hoffnung, dass eines Tages ein Kind sie nutzt.

Das ist der Kern des Problems und auch sein dunkelster Teil. Die vollständige Aufschlüsselung Posten für Posten entscheidet, ob der Vermieter übertreibt oder ob das Geschäft wirklich defizitär geworden ist, und zeigt dem Mieter auch den Boden unter den Füßen bei Verhandlungen über eine Verlängerung.

Mietausfallversicherung, Gehälter von 2.250 Euro und Einzelzimmer

Die Anforderungen sind so streng geworden wie die Preise. In der Debatte heißt es, dass die Mietausfallversicherung den Vermieter nicht deckt, wenn der Kandidat in Segarro nicht 2.250 Euro netto monatlich nachweist oder in Móstoles nicht 2.550 Euro netto erreicht. In dieser zweiten Gemeinde wird eine komplette, möblierte Wohnung mit Aufzug und Garage für 850 Euro angeboten. Der Engpass ist nicht der Preis, sondern das Einkommen.

Deshalb entstehen Zwischenformate: Einige zählen 140 Zimmer zur Miete in Leganés und 172 in Móstoles. Die Wohnung, die nicht komplett vermietet wird, wird in Einzelzimmer aufgeteilt. Und Vergleichswerte helfen nicht immer: Einige behaupten, dass ein Tiefgaragenplatz für 20.000 Euro monatlich 200 Euro abwirft ohne nennenswertes Risiko, während andere Platzmieten zwischen 50 und 80 Euro nennen und daran erinnern, dass kein Asset ruhig bleibt, wenn Fremde involviert sind.

Was ändert sich durch das Wohnungsgesetz und seine dreijährige Verlängerung?

Da die Norm noch nicht vollständig umgesetzt ist, hat sich die Unsicherheit auf den Text verlagert. Es wird auf eine Klausel hingewiesen, die dem Mieter erlauben würde, den Vertrag um drei weitere Jahre ohne entsprechende Erhöhung zu verlängern. Die Frage, die alle Gespräche dominiert, lautet: Wie lange ist man gebunden? Zuvor waren es drei Jahre, dann fünf, und niemand weiß, wie viel länger. In Madrid berät das Sindicato de Inquilinas (Mietergewerkschaft) Nachbarn, die beschlossen haben, den aktuellen Preis zu zahlen, bis der Eigentümer zum Dialog bereit ist.

Mit dem schwindenden Angebot, steigenden Anforderungen und noch heißer Kleingedrucktem lautet die Frage nicht, wie stark die Miete steigen wird. Sondern was passieren müsste, damit die langfristige Vermietung einer Wohnung nicht mehr wie ein schlechtes Geschäft erscheint.