Der versteckte Preis des Eigenbaus in Spanien: 11.000 Euro an Steuern und Gebühren

Selbstbau: 11.000 Euro allein für Papierkram

Die doppelte Stempelsteuer (AJD, eine spanische Steuer auf notarielle Urkunden), die bei einer Selbstbauhypothek anfällt, ist zum neuesten steuerlichen Schlachtfeld geworden. Ein konkreter Fall, der derzeit kursiert, schlüsselt die Rechnung auf: 6.000 Euro für die Hypothekenbeurkundung, die die Bank trägt, und 5.000 Euro für die Neubauurkunde, die der Bauherr zahlt. Dazu kommen 2.100 Euro Notar- und 1.700 Euro Grundbuchkosten. Die Gesamtsumme von 11.000 Euro ist noch zu niedrig, wenn man die 10 % Grunderwerbsteuer (ITP) auf das Grundstück, 21 % auf das Projekt, 10 % auf die gesamte Bauausführung und die Baugenehmigung hinzurechnet. Das Ergebnis ist eine Last, die jeden abschreckt.

Der Selbstbau eines Wohnhauses in Spanien ist ein Verfahren für Menschen mit Geduld, Kapital und einem starken Magen für eine Kette von Abgaben, die schon vor dem ersten Stein greifen. Die Aufstellung ist keine Übertreibung: Jeder Posten stammt von einer anderen Behörde, und keiner entgeht dem Verdacht, überdimensioniert zu sein.

Was man beim Abschluss einer Selbstbauhypothek genau zahlt

Der häufigste Fehler ist, alles in einen Topf zu werfen. Die AJD auf die Darlehensurkunde zahlt seit der Gesetzesänderung 2018 die Bank, doch beim Selbstbau gibt es meist zwei Urkunden: eine für die Hypothek und eine für die Erklärung des Neubaus. Die AJD auf den Neubau kann je nach autonomer Region den Bauherrn treffen. Hier liegt die erste Falle: ein Vorgang, zwei Dokumente, zwei Steuerrechnungen.

Die zweite Falle ist die Verwechslung von Steuern und Gebühren. Notar- und Grundbuchkosten sind keine Abgaben, sondern regulierte Berufstarife. Bei zwei Urkunden explodiert die Notar- und Grundbuchrechnung. Die 3.800 Euro aus beiden Posten passen zu diesem Szenario mit Doppelurkunde. Und nein, ein Ausweg gibt es nicht: Ohne notarielle Urkunde und Grundbucheintrag existiert die Hypothek für die Bank nicht.

Der Staat, der Straßen und Wasser garantiert – wofür genau?

Die klassische Verteidigung dieses steuerlichen Labyrinths lautet, der Staat garantiere die Grundversorgung: Straßen, Wasser, Strom. Das Argument hat einen logischen Fehler. Dieselben Infrastrukturen werden bereits durch die lebenslange IBI (Spaniens lokale Grundsteuer), die Wasserabgabe, den Strompreiszuschlag, die Kfz-Steuer und die Mineralölsteuer finanziert. Dreimal zu zahlen, was bereits doppelt gezahlt wird, ist keine Garantie, sondern ein Geschäft.

Manche behaupten, die spanische IBI sei lächerlich im Vergleich zur angelsächsischen Grundsteuer. Bei der Jahresquote stimmt das, im Gesamtbild nicht. In diesen Ländern gibt es keine 10 % ITP auf das Grundstück, keine 21 % auf das Projekt, keine 10 % auf den Bau, keine doppelte AJD und keine Genehmigung, die zur Ader lässt. Die wiederkehrende Steuer ist hoch, weil der Rest der Kette viel sauberer ist. Nur die IBI zu vergleichen ist ein Taschenspiel.

Die 18 Monate Genehmigung und die Kosten der kommunalen Bürokratie

Die Baugenehmigung ist ein eigenes Kapitel. Neben dem finanziellen Schlag erlaubt die Genehmigung, einen Teil der Straße für Schutttransporte zu sperren, sodass sie zum Parken und Fahren unbrauchbar wird. Der Staat kassiert für die Verkehrsbehinderung und kassiert dann nochmal fürs Fahren. Die durchschnittliche Wartezeit auf die Genehmigung liegt bei etwa 18 Monaten, ein Zeitrahmen, der jeden Haushalt und jede Hypothek sprengt.

Das Ergebnis ist ein Paradox: Trotz so vieler Steuern wird weiter gebaut und gutes Geld verdient. Der Unterschied zwischen dem Verkauf einer neuen Wohnung in Madrid und in Zamora erklärt, warum die Branche sich hält. Wo Nachfrage herrscht, werden die Kosten auf den Käufer abgewälzt. Wo nicht, frisst der Bauherr die Marge.

Die Alternative, über die niemand sprechen will: weniger Staat, mehr Leistungen

Das unbequemste Argument vergleicht staatliche und private Unternehmen. Private Versicherer verdienen Geld, während das öffentliche Gesundheitswesen mehr kostet, als es scheint. Correos (Spaniens Post) verliert jedes Jahr Milliarden, während ihre privatisierten europäischen Pendants welche verdienen. RENFE (Spaniens Staatsbahn) hat nur in einem Jahr Geld verdient und steuert in diesem auf Rekordverluste zu. Die Liste der defizitären Unternehmen ist lang, die der Postenschaffer länger.

Die übliche Antwort lautet, der Privatsektor könne keine Leistungen auf dem Land garantieren. Doch die eigentliche Frage ist eine andere: Warum verhindert der Staat, dass man baut, wo man will, und verlangt dann Geld für Leistungen, die er angeblich garantiert? In einem weniger reglementierten Rahmen könnten sich Eigentümer zusammenschließen und ihre eigene Infrastruktur bauen. Hier kann man nicht einmal versuchen.

Mit diesen Aufschlägen sollte der Selbstbau eine seltene, aber machbare Option sein. Er bleibt ein Luxus für wenige. Wie viel dieser Kosten ist echte Leistung und wie viel ist Verwaltungsmaut?