Chrysler Building: Manhattans Art-déco-Juwel für nur 235 Millionen Dollar verkauft

Eine Investorengruppe unter Führung von Tishman Speyer hat den Kauf des Chrysler Building in Manhattan für rund 235 Millionen Dollar abgeschlossen, zuzüglich des Bodennutzungsvertrags, der auf 150 Jahre neu und günstiger verhandelt wurde. Geplant ist, den Art-déco-Turm von 1930 zu restaurieren und zu modernisieren, in dem heute die Hälfte der Büros leer steht.

Manche Gebäude kauft man, weil sie etwas wert sind, andere, weil sie etwas bedeuten. Das **Chrysler Building** gehört zur zweiten Kategorie, auch wenn der Preis, den das von **Tishman Speyer** angeführte Konsortium gerade bezahlt hat – rund **235 Millionen Dollar** – eher das Gegenteil vermuten lässt. Zum Geschäft gehört etwas, das nicht in der Urkunde des Turms steht: Der Boden, auf dem er steht, gehört seit **1902** der **Cooper Union**, einer privaten Universität, die ihn nicht verkauft, sondern nur sehr langfristig verpachtet und die Einnahmen für Stipendien ihrer Studenten verwendet. Dieser Pachtvertrag wurde neu verhandelt, günstiger vereinbart und auf **150 Jahre** abgeschlossen.

Das Gebäude wurde **1930** fertiggestellt. Der Architekt **William Van Alen** errichtete es für **Walter P. Chrysler**, den König des Automobils, mit dem Ehrgeiz, Manhattan zu krönen. Der Legende nach ließ Van Alen heimlich eine Stahlspitze durch den Schacht des Gebäudes ziehen, um die **1.046 Fuß**, etwa **319 Meter**, zu übertreffen und dem Sitz der Bank of Manhattan den Titel des höchsten Gebäudes der Welt abzunehmen. Den Rekord hielt er weniger als ein Jahr, denn das Empire State Building übertraf ihn **1931**. Aber die Krone aus konzentrischen Bögen aus Edelstahl, die adlerförmigen Wasserspeier und die von den Radkappen der Markenautos inspirierten Motive hatten bereits etwas erreicht, das schwerer wegzunehmen war: einen Platz im kollektiven Gedächtnis.

## Vom Symbol des Optimismus zum maroden Bürohaus

Der Chrysler entstand als Emblem des Art déco und des Zeitalters des Automobils, mitten in der Großen Depression. Er taucht in Romanen von **Kurt Vonnegut** auf, in Superheldenfilmen, in Fotografien von **Annie Leibovitz**, im Abspann von *Sens and the City* und in Musicals wie *Annie*. In der Lobby hat sich das Wandgemälde erhalten, das **Edward Trumbull** schuf. Dieser Ruhm hat nicht verhindert, dass das Gebäude schlecht gealtert ist.

Die Nachkriegszeit brachte Glas und Stahl und damit die Suche nach natürlichem Licht. Der Chrysler blieb mit kleinen Fenstern, wenig Licht und einem Grundriss zurück, der für das Zeitalter der offenen Büros und großen transparenten Säle ungeeignet war. Seine modernen Konkurrenten in der Gegend verlangen heute das **Drei- bis Vierfache pro Quadratmeter**. Das Gebäude leidet unter schlechtem Handyempfang, Aufzügen, die ständig stehen blieben, Undichtigkeiten sowie ernsten Problemen mit Schädlingen und Rohrleitungen. **1978** wurde es zum denkmalgeschützten Gebäude New Yorks erklärt, doch zu diesem Zeitpunkt forderten die Anlagen, die einst die Welt beeindruckt hatten, bereits eine Investition, die nie kam.

Die Eigentümerschaft hat eine lange Geschichte. Nach Walter Chryslers Tod **1940** blieb das Gebäude in den Händen seiner Familie, die es **1953** an den Projektentwickler **William Zeckendorf** verkaufte. **1957** ging es an die Investoren **Sol Goldman** und **Alex DiLorenzo** über. **1979** kaufte es **Jack Kent Cooke**, Ende der neunziger Jahre übernahm **Tishman Speyer** die Kontrolle. **2008** zahlte der Staatsfonds **Abu Dhabi Investment Council** mehr als **800 Millionen Dollar** für 90 % der Eigentumsrechte.

## Der Preis, der den Zustand des Gebäudes verrät

Ein Jahrzehnt später, **2019**, kaufte die Immobilienfirma **RFR** des Investors **Aby Rosen** zusammen mit der österreichischen Gruppe **Signa** das Gebäude für gerade einmal **150 Millionen** zurück. Dieser Preis spiegelte nicht nur den Verfall des Gebäudes und die Kosten der ausstehenden Sanierung wider. Er zeigte auch das Verhalten des Bodennutzungsvertrags in Manhattan: **2018** lag die Grundpacht bei knapp **acht Millionen Dollar**, stieg dann auf über **30 Millionen** und hätte im Folgejahr **40 Millionen** erreichen können.

Heute steht die Hälfte der Büros im Chrysler leer. Der Turm hat eine außergewöhnliche Lage, nur wenige Gehminuten vom Bahnhof **Grand Central** entfernt, aber das reicht nicht, wenn das Produkt nicht mithalten kann. Der Käufer hat eine Komplettsanierung versprochen: Büros, Aufzüge, Lobby, Fassade und die ikonische Krone. Der Verantwortliche des Unternehmens fasste es im **The New York Times** mit einem Satz zusammen, der erklärt, warum jemand für ein altes Gebäude zahlt: „Wir werden die gesamte Infrastruktur des Gebäudes modernisieren, sei es durch eine komplette Erneuerung der Aufzüge oder durch das Polieren des Edelstahls im oberen Bereich, damit er glänzt. Denn dies ist ein Gebäude, das jeder New Yorker als sein eigenes empfindet. Denn wenn man es an der Skyline sieht, ist es dein Gebäude."

Zu den Plänen gehört, die **61.** Etage, die mit den Wasserspeiern, in einen Club mit Restaurant und Terrasse umzuwandeln, der allen Mietern offensteht. Hinzu kommen ein Fitnessstudio und Freizeiträume. Das Geschäft kommt zu einem Zeitpunkt, zu dem die Büronachfrage in Manhattan auf ihrem höchsten Stand seit Beginn des Jahrhunderts ist, angetrieben von Unternehmen aus dem Bereich der **künstlichen Intelligenz** und **Wall-Street**-Firmen, und bei dem regulatorische Beschränkungen den Bau neuer Flächen in der Gegend erschweren.

## Was man für den Boden zahlt, nicht für den Ziegel

Man sollte zwei Dinge auseinanderhalten, die das Geschäft vermischt. Die **235 Millionen Dollar** entfallen auf den Kauf der Immobilie, aber der Boden gehört weiterhin der **Cooper Union**, und ihre Pacht kommt zur Rechnung hinzu. Die Universität verkauft nicht: Sie verpachtet sehr langfristig und nutzt diese Einnahmen für Stipendien ihrer Studenten. Es ist ein ungewöhnliches Modell auf dem Immobilienmarkt und erklärt, warum das Gebäude so oft den Besitzer gewechselt hat, ohne dass je jemand das Land unter seinen Fundamenten kaufen konnte.

Der Käufer hat diese Pacht neu verhandelt, günstiger vereinbart und auf **150 Jahre** abgeschlossen. Das ist der Teil des Geschäfts, der nicht in die Schlagzeilen kommt und der wahrscheinlich darüber entscheidet, ob das Geschäft gut oder schlecht ausgeht. Die Restaurierung eines Turms von **1930** mit leeren Büros zur Hälfte ist nicht billig. Aufzüge, Fassade und Krone zu modernisieren und die 61. Etage in einen Club umzuwandeln, erfordert eine Investition, die sich nur amortisiert, wenn die Mieter zurückkehren und Mieten zahlen, die mit denen benachbarter Gebäude vergleichbar sind.

Die eigentliche Frage ist, ob sich die Aura des Chrysler monetarisieren lässt. Der Turm hat Charisma, Geschichte und eine Silhouette, die auf dem ganzen Planeten wiedererkennbar ist. Das reicht in **2026** nicht. Aber es ist auch nicht irrelevant: In einer Stadt voller außergewöhnlicher Bauten ist es ein Vermögenswert, der in keiner Bilanz auftaucht, das Gebäude zu sein, das jeder New Yorker als sein eigenes empfindet. Das Konsortium wettet darauf, dass sich dieser Vermögenswert mit der richtigen Sanierung am Ende in Mietverträge umsetzen lässt.

Das Immobiliengeschäft ist nicht risikofrei. Der Büromarkt in Manhattan hat Erholungssignale gegeben, hat aber auch Jahre mit hohen Leerständen und veränderten Arbeitsgewohnheiten hinter sich. Jede Immobilieninvestitionsentscheidung sollte mit professioneller Beratung und mit den eigenen Zahlen auf dem Tisch getroffen werden, nicht mit denen des Nachbarn.