Barcelona-Zimmermieten: Preise zwischen 500 und 1.400 Euro

Barcelona verwandelt Wohnungen in Luxus-Pensionszimmer

Ein Bauarbeiter in Barcelona hat einen vollen Terminkalender, macht aber keine häuslichen Renovierungen mehr. Jetzt spezialisiert er sich darauf, Wohnungen in mehr Zimmer aufzuteilen. In den letzten Monaten haben sich die Aufträge für das trendige Immobiliengeschäft der katalanischen Hauptstadt vervielfacht: die professionelle Verwaltung von temporären Zimmervermietungen als Geschäftsbetrieb. Das Phänomen gab es bereits in Madrid, aber in Barcelona werden Hunderte konventionelle Wohnungen umgebaut, um sie durch die Vermietung von 4 bis 12 Zimmern auszureizen. Die Preise reichen von 500 Euro (ein verschwindend geringer Anteil) bis zu über 1.400 Euro (Suites mit eigenem Bad in begehrten Lagen), fast immer gezahlt von ausländischen Gästen auf Durchreise.

Es gibt auffällige Fälle: Immobilien mit bis zu 18 Zimmern, die als „WG-Wohnung“ beworben werden, ehemals Studenten- oder Seniorenheime, mit bis zu 400 Quadratmetern. Die Nachricht, veröffentlicht von El Periódico, schlug wie eine Bombe ein in einem Kontext, in dem traditionelle Mieten reguliert werden, Ferienwohnungen in Katalonien, den Balearen und den Kanarischen Inseln verboten werden und die Regierung einen Preisindex für angespannte Wohnlagen vorbereitet. Eigentümer suchen Schlupflöcher. Der Staat riegelt diese vorerst ab.

Was ist eine Pensionswohnung und warum boomt sie?

Das Modell besteht darin, Zimmer monatsweise zu vermieten, nicht nächtlich. Das ist der Schlüssel. Da es weder Hauptwohnsitz noch touristische Unterkunft ist, entzieht sich der Vertrag dem Mietrechtsgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) und den Hotelgenehmigungen. Der Eigentümer oder Verwalter renoviert, teilt, möbliert und vermietet jedes Zimmer separat. Die Rentabilität vervielfacht sich: Eine Wohnung, die bei traditioneller Vermietung 1.200 Euro im Monat bringen würde, generiert nun 4.000 oder 5.000 Euro mit sechs Zimmern à 700 Euro.

Das Geschäft ist professionalisiert. Es ist nicht mehr die Witwe, die ein Zimmer an einen Studenten vermietet. Es gibt Unternehmen, die renovieren, verwalten und die Rendite maximieren. Der Bauarbeiter in Barcelona fasst es zusammen: „Wohnungen in mehr Zimmer aufteilen.“ Sein Kalender ist voll. Das Phänomen breitet sich auf Madrid und andere Städte aus.

Die Zimmerblase: Preise und Profile

Die Preise reichen von 500 Euro für innenliegende, schlecht erreichbare Zimmer bis zu über 1.400 Euro für Suiten mit eigenem Bad in begehrten Lagen. Der typische Mieter ist ein ausländischer Durchreisender mit befristetem Vertrag, der keine Rechte auf Hauptwohnsitz geltend macht. Das reduziert das Risiko für den Eigentümer. Es reduziert auch das Zusammenleben auf Streitigkeiten um Kühlschrankplatz und Badreinigung.

Manche sehen darin eine Rückkehr zu den Nachkriegspensionen, wo eine Frau das Bett machte und das Abendessen servierte. Der Unterschied ist, dass es jetzt keine Frau, kein Abendessen und keinen Vertrag gibt. Nur ein Zimmer und ein gemeinsames Bad mit Fremden. Das Pensionsformat kann für ein paar Monate Studium oder Probezeit bei einer neuen Stelle sinnvoll sein. Als unbefristetes Lebenssystem ist es etwas anderes.

Rechtsrisiko: Befristete Verträge und Zwangsräumungen

Das Wohnungsgesetz (Ley de Vivienda) öffnet die Tür zur Regulierung der temporären Vermietung vor den allgemeinen Wahlen. Die fünfte Zusatzbestimmung sieht die Einrichtung einer Arbeitsgruppe zur Regulierung von Mietverträgen für Nutzungen außerhalb des Wohnzwecks vor. Die Regierung wird im Januar Grenzen für die Festlegung von Wohnungspreisen in angespannten Gebieten genehmigen. Die Preisindizes des Wohnungsministeriums sind bereits im BOE (Staatsanzeiger) veröffentlicht.

Der Eigentümer, der auf die Zimmervermietung umsteigt, tut dies teilweise, um diese Vorschriften zu umgehen. Aber auch, um das Risiko von Zahlungsausfällen und Hausbesetzungen zu reduzieren. Ein Mieter, der in einer WG-Wohnung nicht zahlt, ist leichter rauszuwerfen als eine Familie mit Hauptwohnsitzvertrag. Die Aufteilung in Zimmer mindert das Risiko. Oder zumindest glauben sie das.

Das Grundproblem: Es wird nicht gebaut und kein Boden freigegeben

Der Wohnungspreis sinkt nicht, weil nicht genug gebaut wird. Ein Selbstbauherr braucht zwei Jahre für die einfachste Eigenentwicklung auf innerstädtischem Boden, begraben unter Bürokratie, Schikanen und Verzögerungen durch Rathäuser und Oligopol-Firmen. Er hat noch nicht einmal mit dem Bauen begonnen. Jedes Mal, wenn er hört, dass Spekulanten schuld am Preis seien, kann er nur lachen.

Wenn die Verfahren flüssiger wären und weniger bürokratische Hürden bestünden, müsste er keine Miete zahlen und würde die Nachfrage nicht belasten. Das Problem ist nicht nur die Spekulation. Es ist, dass Boden nicht freigegeben wird, Steuern nicht sinken und der Bau ins Stocken gerät. Währenddessen ist die Zimmervermietung das Ventil. Und Ventile werden zum System, wenn das System unter Druck steht.

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Die irritierende Tatsache: Es gibt Immobilien von bis zu 400 Quadratmetern mit 18 Zimmern, die als „WG-Wohnung“ beworben werden. Es ist keine Pension. Es ist kein Hotel. Es ist eine Wohnung. Und sie wird stückweise vermietet.