Ayuso verteidigt Mietsteigerungen von bis zu 20 Prozent in Madrid

Ayuso: „Wenn der Vermieter die Miete um 20 % erhöht, akzeptiere ich das“

Wie stark darf eine Miete steigen, bevor eine Familie mit festem Gehalt Madrid verlassen muss? Das Zitat, das diese Debatte ausgelöst hat, ist eindeutig: „Wenn mein Vermieter die Miete um 10, 15 oder 20 % erhöhen will, akzeptiere ich das.“ Dies ist kein Versprecher beim Abendessen. Es ist eine vollständige wirtschaftliche These: Der Preis wird vom Eigentümer bestimmt, der Mieter trägt ihn und sucht sich sonst etwas anderes. Angesichts des angespannten Mietmarkts in weiten Teilen Spaniens wirkte dieser Satz wie ein Streichholz im Heuhaufen.

Die Zahlen, die in der Diskussion genannt werden, beruhigen nicht. Eine Wohnung, die für 3.000 Euro pro Monat angeboten wird, steht im Kontrast zum wahrscheinlichsten Jahresgehalt in Madrid, das bei etwa 22.000 Euro liegt. Jede zweistellige Erhöhung auf dieser Basis wird nicht einfach akzeptiert; sie wird als Last empfunden.

Was bedeutet Preissetzungsfreiheit wirklich?

Eine Strömung vertritt klar die Ansicht, dass jeder den Preis bestimmen kann, den er möchte, wenn er vermietet oder verkauft. Wer damit nicht einverstanden ist, hat Alternativen: ein anderer Stadtteil, eine andere Stadt oder Eigentum kaufen. Dies ist das Marktargument in seiner reinsten Form und hat einen Vorteil: Es erfordert keine weiteren Erklärungen.

Dagegen steht der klassische Einwand, der immer wiederkehrt. Wohnraum ist ein Grundbedürfnis, und wenn das Angebot künstlich verknappt wird, funktioniert der Markt nicht mehr fair, sondern eher wie eine Mautstation. Der Vergleich, der oft angeführt wird: Wenn morgen jemand das gesamte Wasser eines Landes aufkaufen würde und es für 1.000 Euro pro Liter verkaufte, würde die Preisfreiheit niemanden vor dem Durst retten. Befürworter dieses Arguments räumen ein, dass es übertrieben klingt. Sie bitten jedoch um Bedenkzeit.

Die Gegenfrage ist unbequem. Im Supermarkt oder Restaurant wird nicht gehandelt, auch nicht beim Kleiderkauf. Die Preise sind festgelegt, und niemand protestiert dagegen. Warum also beim Vermieter? Die Antwort der Gegenseite lautet: Bei Lebensmitteln gibt es Wettbewerb, Ersatzprodukte und ein großes Angebot; bei Mietwohnungen in einer bestimmten Stadt ist dies deutlich weniger der Fall.

Vom Verbraucherpreisindex zum Nießbrauchrecht: Was regelt der Vertrag?

In der Praxis werden Mieterhöhungen nicht im Treppenhaus verhandelt. In Mietverträgen wird geregelt, wie Anpassungen erfolgen, meist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex (IPC), wobei Spielraum für Verhandlungen nach oben oder unten besteht. Ohne Einigung gilt das Unterzeichnete. Dies ist die rechtliche Grundlage, die man inmitten des Lärms nicht aus den Augen verlieren sollte.

Auch ein exotischeres Konzept taucht auf: die Nuda Propiedad (Bloßeigentum ohne Nutzungsrecht). Die Idee wäre, das Eigentumsrecht zu behalten, aber nicht selbst zu nutzen, die entsprechenden Steuern zu zahlen und dem Mieter zu überlassen, wie viel er monatlich zahlt. Klingt clever, bis man versucht, einer Bank zu erklären, dass das Haus zwar wertvoll ist, der Besitzer es aber nicht nutzt.

Warum steigt die Miete trotz Steuern und Absetzbarkeit?

Ein Teil des Arguments besagt, dass die Preise steigen, weil Vermieter anderweitig belastet werden: durch Steuern, Zuschläge und eine Fiskalpolitik, die zwischen 10 und 15 % der Marge abschöpft. Mit dieser Last sei die Mieterhöhung keine Gier, sondern eine Kostenweitergabe. Bei einer Immobilie, die vier- oder fünfmal den Besitzer gewechselt hat, hat jede Übertragung dem Finanzamt rund 10 % des Werts gebracht.

Die Kehrseite sind die Steuervorteile beim Kauf. Kritiker argumentieren, dass diese den Kauf von Wohneigentum fördern, das Mietangebot vernachlässigen und den Markt verzerren: Wer nicht kaufen kann, finanziert über seine Steuern indirekt jene, die es können. Das Ergebnis sei nicht mehr Angebot, sondern Öl im Feuer.

Leere Wohnungen, Tourismus und Verdrängung der Arbeitnehmer

Ein dritter Aspekt sind ungenutzte Wohnungen. Wenn ein Eigentümer seine Immobilie leer stehen lässt, erzeugen einige Argumentatoren soziale Kosten, die ab der dritten oder vierten Immobilie getragen werden sollten. Die liberale Antwort ist sofort und kompromisslos: Es gehört ihm, und er kann theoretisch eine Million Euro pro Monat verlangen, wenn er will. Kann er, ja. Aber ob die Stadt dann noch funktioniert, ist eine andere Frage.

Der zweite Treiber ist die Kurzzeitvermietung (Tourismus). Wenn ein ganzes Gebäude in Ferienwohnungen umgewandelt wird, steigt der Preis nicht durch isolierte Entscheidungen, sondern durch koordiniertes Handeln, das den Markt einer ganzen Zone verschiebt, auch wenn einzelne Akteure keine Marktmacht haben. Küstenregionen und Inselgruppen dienen als Warnung: Gemeinden, in denen Ärzte, Lehrer oder Kellner keine Unterkunft finden und eine Stunde pendeln müssen.

Im Hintergrund schwingt ein halb ironisches Motto mit: Madrid in das Miami Europas verwandeln. Sonne und Wolkenkratzerpreise für Zuwanderer; für Einheimische ein WG-Zimmer und eine Stunde U-Bahn-Fahrt.

Das Angebot als Ausrede und als Problem

Das Investitionsargument ist simpel: Ohne Kapital kein Bau. Wenn Fonds eintreten und 150.000 Wohnungen in Madrid errichten, sinken die Preise rein rechnerisch. Es fehle an Investition, nicht an Spekulation, und die Debatte reduziere sich auf Backsteine und Kräne.

Der Einwand leugnet nicht den Mechanismus, sondern den Ausgangspunkt. Die Konzentration von Immobilienbesitz in Spanien ist begrenzt, und es braucht kein Oligopol, damit viele Eigentümer sich für den touristischen Markt entscheiden. Wenn das passiert, ist die relevante Frage nicht, wer schuld ist, sondern warum so viele Menschen davon abrücken, langfristig an Mieter zu vermieten.

Am Ende hat der Markt eine Eigenschaft, die nirgendwo vertraglich geregelt ist: Er findet immer jemanden, der bereit ist, den Preis zu zahlen. Das Problem entsteht erst, wenn dieser Jemand fehlt und die Stadt ohne jene da steht, die ihre Grundversorgung sicherstellen.