Ausländisches Kapital kauft ganze Mietshäuser

Ausländisches Kapital kauft ganze Mietshäuser

Der Kauf kompletter Wohngebäude zur Vermietung durch institutionelle Investoren, ob ausländisch oder inländisch, macht einen vernachlässigbaren Teil des spanischen Immobilienmarktes aus. Dies ist der Ausgangspunkt eines Themas, das derzeit mit mehr Lärm als Daten diskutiert wird: das Eindringen großer Vermieter in das Geschäft mit Wohnraummiete und dessen Auswirkungen auf die Preise. Die Diskussion beginnt mit Schlagzeilen über Fonds, die gesamte Bauprojekte für die Vermietung erwerben, und springt dann auf Wohnraum, Immigration und natürlich auf Irene Montero über.

Zunächst gilt es, die Größenordnung festzulegen. In Spanien befinden sich laut den in der Diskussion kursierenden Zahlen 90 % der Wohnungen im Besitz von Privatpersonen und nur 10 % bei großen Unternehmen oder Großvermietern. Mietwohngebäude sind nach Einschätzung von Marktbeobachtern eine marginale Größe. Allerdings liegen sie genau dort, wo die Preise beobachtet werden: in zentralen Lagen großer Städte, bewohnt von Mietern mit hohem Einkommen oder beruflich versetzten Expats.

Wer kauft und wie professionelle Verwaltung nützt

Das am häufigsten vorgebrachte Argument für den Einstieg institutioneller Anleger ist die Professionalisierung. Im Gegensatz zu privaten Vermietern, die Kautionen einbehalten oder Reparaturen scheuen, bieten Großvermieter formelles Management, verlängerbare Verträge bei pünktlicher Zahlung und eine geschäftliche Beziehung ohne Überraschungen. Diese Logik dominiert die Diskussion: Mieter wissen, dass ihre Kaution nicht betrogen wird.

Das Problem, räumen selbst Befürworter ein, ist der Preis. Gekaufte Gebäude stehen in Metropolen und zielen auf Führungskräfte oder Expats mit hoher Kaufkraft ab. Hier wird der Vorteil professionellen Managements zur Eintrittsbarriere für den Durchschnittsmieter. Ob der Fonds spanisch oder ausländisch ist, spielt für die Miete keine Rolle.

Die 10 %, die die Akkumulations-Erzählung stützen

Statistiken widerlegen die Idee einer massiven Positionierung. Wenn neun von zehn Wohnungen privat sind, muss man bei „ausländischer Akkumulation“ präzisieren, wovon die Rede ist. Was tatsächlich passiert, ist, dass institutionelles Kapital gute Objekte kauft: zentrale, sanierte oder sanierbare Immobilien, nicht die unverkäuflichen Altlasten des letzten Zyklus. Diese Nuance, die oft betont wird, unterscheidet Spekulation vom reinen Portfolio-Management.

Manche gehen weiter und behaupten, ohne Fonds, die bereit sind zu sanieren, würden viele Gebäude weiterhin verfallen. Die Frage lautet also nicht, wer kauft, sondern zu welchem Preis danach vermietet wird.

Immigration als Erklärung für Mietpreise

Parallel zum Thema Fonds dreht sich die Diskussion um den demografischen Druck auf den Mietmarkt. Einige Teilnehmer argumentieren, dass die Zuwanderung die Nachfrage erhöht und die Preise belastet, besonders im Niedrigpreissegment. Andere entgegnen, das Problem liege bei Angebot und Regulierung, nicht bei denen, die kommen.

Daten zur Entschärfung zeigen, dass Wohnungsbesetzung im Vergleich zum Gesamtbestand ein Randphänomen ist. Die Diskussion vermischt zwei Dinge: den tatsächlichen Einfluss der Immigration auf die Mietnachfrage und die politische Instrumentalisierung dieses Einflusses.

Vermieter rechnen – und kommen nicht hin

Entgegen dem Bild des reichen Eigentümers steht die Kalkulation kleiner Vermieter. Eine Wohnung für 700 Euro monatlich bringt 8.400 Euro jährlich; nach Abzug von Kosten und Steuern bleiben weniger als 5.000 Euro netto. So dauert es Jahrzehnte, die Investition zurückzuverdienen. Die Schlussfolgerung: Das Mietgeschäft lohnt sich erst, wenn die Preise stark steigen, was Eigentümer dazu treibt, Mieten zu erhöhen oder den Markt zu verlassen.

Preisbremsen verschärfen, so Kritiker, das Problem durch Mieterauslese: Wer Nichtzahler nicht vertreiben kann, vermietet bestimmten Profilen nicht mehr. Der gegenteilige Effekt tritt ein.

Was noch offen bleibt

Bei 90 % privatem Bestand und 10 % institutionellem Anteil erklärt die These der ausländischen Akkumulation die Preise kaum allein. Was das Bild ändern könnte, ist der Rückzug Privater aus der Kurzzeitvermietung, was den Markt Firmen überlässt. Geschieht dies, wird die Professionalisierung des Sektors Realität, samt steigender oder gedämpfter Mieten, je nach Perspektive. Die endgültige Zahl hat noch niemand.