Ausländische Immobilienkäufe und Mietmarkt in Spanien stocken

Ausländische Immobilienkäufe und der Mietmarkt stocken, wie eine Forumsdebatte zeigt

Ein Nutzer berichtet, ein Bekannter von ihm verkaufe am Plan auf der valencianischen Küste. Nach dessen Erzählung lacht er bei jedem Abschluss, weil er glaubt, dass der Käufer das Doppelte dessen zahlt, was die Wohnung wert ist. Vor einigen Monaten stellte man ihm eine Russin ein, um Kundschaft aus ihrem Land zu gewinnen. Sie hielt zwei, drei Monate durch. Dann kam ein Venezolaner, der Wohnungen an lateinamerikanische Käufer vermitteln sollte. Nichts. Auch die letzte Neubesetzung funktionierte nicht. Die Anekdote, erzählt in einem Wirtschaftsforum, dient dazu, den Zustand des Marktes zu veranschaulichen: nach Ansicht einiger Teilnehmer gehen die Käufe durch Ausländer zurück, und diejenigen, die das Geschäft getragen haben, beginnen zu verschwinden.

Wer kaufte früher, und warum jetzt niemand mehr kauft

Die offizielle Erzählung besagt, dass Spanien ein Magnet für ausländisches Kapital ist. In der Debatte wird das Gegenteil behauptet. Die internationalen Käufer, die die Küstenregionen getragen haben —Briten, Deutsche, Skandinavier—, hätten sich zurückgezogen. Übrig blieben schwerer einzuordnende Profile: italienische und niederländische Pässe, die nicht immer dem Klischee entsprechen, wie im Thread zu lesen ist. Manche meinen, ein Teil dieser Restnachfrage habe mehr mit intransparenten Aktivitäten zu tun als mit Rentnern auf der Suche nach Sonne.

Die Folge ist nach dieser Erzählung unmittelbar: Wenn sich der ausländische Käufer zurückzieht, staut sich der Bestand. Und der spanische Verkäufer kann ihn zu den aktuellen Preisen nicht absorbieren. Die Löhne reichen nicht für die verlangten Preise.

Der Eigentümer, der die Wohnung vom Mietmarkt nimmt und zum Verkauf stellt

Die andere Front ist eine innere. Die Einschränkungen der klassischen Vermietung —Mietpreisbremse, Zwangsverlängerungen, rechtliche Unsicherheit— hätten Tausende kleiner Eigentümer zu einem Strategiewechsel gedrängt. Zahlen, die in der Branche kursieren, sprechen von 2.067 Wohnungen, die vom regulären Mietmarkt genommen wurden, weiteren 1.224, die an den Kaufmarkt übergeben wurden und 944, die auf andere Mietformen umgestellt wurden, etwa Zimmervermietung oder befristete Vermietung.

Die Logik ist einfach: Wenn man die Miete nicht erhöhen und die Wohnung nicht zurückbekommen kann, wenn man sie braucht, verkauft man sie. Das Problem: Verkaufen ist nicht gratis. Die Übertragung ist immer teurer als das Halten: Mit Grundsteuer auf Wertzuwachs, Abgaben und Transaktionskosten frisst ein normaler Verkauf ein Vermögen auf. Verkaufen lohnt sich nur, wenn man Liquidität braucht oder umpositioniert. Verkaufen um des Verkaufens willen ist ein schlechtes Geschäft.

Warum sinken die Preise nicht, obwohl das Angebot steigt?

Hier liegt der Kern der Sache. Wenn Wohnungen vom Mietmarkt genommen und zum Verkauf gestellt werden, steigt das Kaufangebot. Wenn zudem die Ausländer weniger kaufen, sinkt die Nachfrage. Theoretisch müssten die Preise fallen. In der Praxis tun sie es nicht. Warum?

Weil Verkaufen für die meisten keine Dringlichkeit ist. Der durchschnittliche spanische Eigentümer hat es nicht eilig. Er kann warten. Und Warten ist gratis, oder fast: Grundsteuer, Hausgeld und Sonderumlagen werden genauso gezahlt, aber die Wohnung bleibt ja da. Manche argumentieren, dass weder dem Staat noch den Banken ein abrupter Preisverfall nützen würde, weil er ihre Bilanzen zerstören würde. So bleibt der Markt eingefroren: Es wird weder verkauft noch gesenkt.

Das Ergebnis ist ein Stau. Die Wohnungen werden versteckt, wie eine Redewendung heißt, die in den Foren kursiert. Sie verschwinden nicht aus den Registern, kommen aber auch nicht zu realistischen Preisen auf den Markt.

Das Profil der verbleibenden Käufer

Wenn sich die Ausländer zurückziehen und die Spanier sich nichts leisten können, wer kauft dann? Drei Profile bleiben. Erstens der Investor, der Geld anlegen muss und nichts anderes findet. Zweitens der Erbe, der eine Wohnung bekommt, die er nicht braucht, und sie verkauft, um Schulden zu bezahlen. Drittens der kleine, bedrängte Eigentümer, der verkauft, um nicht zu ertrinken.

Keiner der drei trägt einen Markt. Das sind erzwungene oder Gelegenheitsverkäufe, keine strukturelle Nachfrage. Der spanische Immobilienmarkt ruht auf einer Nachfrage, die es nicht mehr gibt.

Was kommt

Die Diskussion in den Wirtschaftsforen kreist seit Monaten um dasselbe: Hält der Markt, oder ist das der Anfang einer Korrektur? Die Pessimisten sprechen von Verdrittlandung und davon, dass das Märchen, halb Europa wolle nach Spanien, nicht mehr zieht. Die Optimisten hoffen, dass der Staat eingreift, um die Preise zu stützen, obwohl niemand erklärt, wie.

Währenddessen lautet die Zahl, die im Thread immer wieder fällt: Die Käufe durch Ausländer gehen zurück, ohne dass offizielle Statistiken das bestätigen. Und diejenigen, die am Plan an der Küste verkauft haben, wissen nicht mehr, wem sie die nächste Wohnung andrehen sollen, so die Erzählung aus dem Forum.