Ausländer kaufen 90 % der Neubauwohnungen an der Costa del Sol

Ausländer machen bereits 90 % des Neubaumarkts an der Costa del Sol aus

Internationale Käufer unterzeichnen neun von zehn Reservierungen für neue Wohnungen an der Costa del Sol. Diese Daten stammen aus dem Kundenprofilbericht des Bauträgers Aedas Homes: Der typische Käufer ist ein Paar um die 50 Jahre alt aus Mittel- und Westeuropa, das drei Schlafzimmer, Südausrichtung, 96,5 Quadratmeter und Terrassen von 40 Quadratmetern sucht. Das Ergebnis auf einem Markt mit geringem Bestand ist, dass lokale Käufer in ihrer eigenen Provinz überholt werden.

Aedas verkaufte 2023 mehr als 600 Immobilien an internationale Kunden, gegenüber über 500 im Jahr 2022 – ein Anstieg von 13 % und mehr als 340 Millionen Euro. Ausländer waren Protagonisten von etwa einem Drittel der Gesamtverkäufe des Bauträgers. In Málaga und Alicante ist das Phänomen noch extremer: Dort definiert der internationale Kunde die Nachfrage nicht nur ergänzend, sondern bestimmt sie.

Warum ausländische Käufer ohne Hypothek zahlen und Spanier nicht

Der Unterschied liegt nicht im Geschmack, sondern in der Kaufkraft. Der internationale Käufer kommt mit Liquidität, kauft ohne Finanzierung und verhandelt nicht wie ein Angestellter mit Gehaltsabrechnung und Euribor-Zinsen. Das ermöglicht es ihm, auf Plan zu reservieren, bevor die Promotion existiert, und Preise zu akzeptieren, die der lokale Käufer nicht erreichen kann.

Manche behaupten, dieser Fluss stärke den Markt und mache ihn widerstandsfähiger. Der Vertriebsleiter des Bauträgers fasst es so zusammen: Der internationale Kunde „ergänzt die nationale Nachfrage und macht den Immobiliensektor noch widerstandsfähiger“. Das Argument hat eine buchhalterische Logik: weniger Abhängigkeit von Hypothekenkrediten, geringere Empfindlichkeit gegenüber Zinssätzen.

Das Problem ist, dass diese Widerstandsfähigkeit mit einer anderen Währung bezahlt wird. Wenn der neue Bestand vor dem Markteintritt zum internationalen Marktpreis abgesetzt wird, kann die lokale Nachfrage nicht konkurrieren: Sie wartet. Und Warten bedeutet bei den aktuellen Preisen, außen vor zu bleiben.

Das Argument, das nicht passt: Mehr bauen senkt den Preis nicht

Das klassische Rezept besagt, dass bei Angebotsmangel gebaut wird und der Preis nachgibt. In der Gemeinde Málaga gibt es 4.200 Wohnungen zum Verkauf und 44.000 in der Provinz, die auf Immobilienportalen inseriert sind. Es ist keine Wüste. Und dennoch sinkt der Preis nicht.

Das Gegenargument, das kursiert, ist unbequem: Der Bestand ist nicht das Problem, die Bewertung schon. Während der vorherigen Blase wurde mehr gebaut als in fast ganz Europa zusammen, und die Preise stiegen weiter. Wenn die Nachfrage, die den neuen Bestand absorbiert, spekulativ oder aus dem Ausland mit hoher Zahlungsfähigkeit stammt, bringt mehr Bauen die Wohnung dem lokalen Arbeitnehmer nicht näher: Sie entfernt sie, weil die Zone als Anlageprodukt konsolidiert wird.

Die Banco de España beziffert das Defizit zur Lösung des Zugangsproblems auf 600.000 Wohnungen. Die Zahl wird als Beweis dafür verwendet, dass gebaut werden muss. Man kann sie auch umgekehrt lesen: Ein Defizit von 600.000 Wohnungen bei 44.000 zum Verkauf in einer einzigen Provinz deutet darauf hin, dass die Ungleichheit nicht beim Stein liegt, sondern beim Preis und bei dem, der ihn bezahlen kann.

Die, die zum Vermieten kaufen, und die, die zum Wohnen kaufen

Der internationale Käufer von Aedas kauft zur Eigennutzung, laut dem Profil, das das Unternehmen führt: reifes Paar, Dreizimmerwohnung, große Terrasse, Südausrichtung. Er ist nicht der Investor für Ferienwohnungen, zumindest nicht in diesem Segment. Aber er konkurriert um denselben Boden und denselben Bestand wie der Bewohner.

Die daraus resultierende Diskussion betrifft die Miete. Als der Tourismus zum Erliegen kam, gelangten tausende Wohnungen, die sich im touristischen Kreislauf befanden, auf den Mietmarkt für Dauerwohnen. Als der Tourismus wieder anzog, verschwanden sie erneut. Diese Pendelbewegung erklärt, warum die Mieten steigen und fallen, ohne dass ein einziges Haus gebaut oder abgerissen wird.

Die Schlussfolgerung, die sich aufdrängt, ist, dass das Problem des Wohnungszugangs mindestens zwei Ebenen hat: die des Kaufpreises, belastet durch ausländisches Kapital mit sofortiger Zahlungsfähigkeit, und die der Miete, belastet durch die Rentabilität des Tourismus. Eine Ebene ohne die andere anzugehen, lässt das Problem intakt.

Was vorgeschlagen wurde, um dies einzudämmen

Die Ideen reichen vom Prohibitiven bis zum Fiskalischen. Manche schlagen vor, den Wohnungskauf durch Ausländer zu begrenzen, wie es in anderen Ländern geschieht, oder Quoten für Neubauten für Einwohner zu reservieren. Andere verteidigen den Bau von öffentlichem Wohnraum und dessen Vermietung an Arbeitnehmer zu festgelegten Preisen, während der freie Markt für den Rest offen bleibt.

Keine dieser Maßnahmen ist schmerzfrei. Die Einschränkung des ausländischen Kaufs könnte einen Sektor abkühlen, der viele Menschen beschäftigt und Devisen einbringt. Der großflächige Bau von öffentlichem Wohnraum erfordert Boden, Geld und Jahre. Kurzfristiges Wahlkampfdenken hilft nicht: Die Vorteile jeder ernsthaften Maßnahme zeigen sich erst nach einem Jahrzehnt, die Kosten im laufenden Quartal.

Währenddessen schaut der lokale 35-jährige Käufer mit durchschnittlichem Gehalt ins Schaufenster seiner eigenen Stadt und erkennt den Preis nicht wieder. Es ist keine Krise des Steins. Es ist eine Krise dessen, wem der Stein dient.

Wie stark muss der Preis steigen, bevor wir aufhören, es Markt zu nennen, und beginnen, es anders zu nennen?