Analyst sagte 2017 voraus, dass die spanischen Immobilienpreise weiter fallen

Ein Immobilienanalyst sagte 2017 voraus, dass die Preise weiter fallen würden: Der Markt beweist das Gegenteil

Im Jahr 2017, als die Preise noch unter den Höchstständen von 2008 lagen und die Zinsen negativ waren, nahm ein bekannter spanischer Immobilienanalyst ein Video auf, in dem er davon abriet, in Wohnraum zu investieren, weil der Markt weiter fallen würde. Acht Jahre später ist der durchschnittliche Beleihungswert in Spanien von rund 1.530 €/m² auf über 2.000 €/m² gestiegen, wie Daten des Ministerio de Vivienda (Wohnungsbauministerium) zeigen, und der Index des INE, der tatsächliche Verkäufe misst, verzeichnet einen nominalen Anstieg von 50 bis 60 %. Die Prognose ging nicht auf. Doch die Debatte darüber, warum sie scheiterte — und wer sie hätte richtig vorhersagen können —, lebt mehr denn je.

Das Video, das sich schlecht bewährt hat: Was der Analyst 2017 sagte

Der Analyst behauptete damals, die Immobilienpreise würden weiter fallen. Sein Hauptargument war demografischer Natur: der demografische Winter, die Verrentung der Babyboomer und der fehlende Generationennachwuchs würden ein Überangebot schaffen, das die Preise abstürzen ließe. Das war eine These, die zum Platzen der Blase 2008 passte, als der Immobilienmarkt zusammenbrach und niemand kaufen wollte. 2017 jedoch stiegen die Preise seit dem Tief von 2013-2014 bereits seit drei Jahren. Zu behaupten, sie würden weiter fallen, widersprach dem Trend.

Die Reaktion auf das inzwischen wieder ausgegrabene Video mischt Spott und Differenzierung. Manche meinen, der Fehler sei gewesen, nicht zu sehen, was kam: eine Migrationspolitik, die mehrere Millionen Menschen nach Spanien gebracht hat, Zinsen auf historischen Tiefständen und eine Gelddruckmaschine, die nie abgeschaltet wurde. Andere halten dagegen, dass 2017 niemand diesen Cocktail vorhersehen konnte. Und wieder andere sagen, der Fehler liege nicht beim Analysten, sondern bei denen, die ihm geglaubt haben.

Vom „demografischen Winter" zur Gelddruckmaschine: Warum die Prognose scheiterte

Das demografische Argument sah auf dem Papier solide aus. Die Geburtenzahlen sanken, die Bevölkerung alterte, und die Verrentung der in den Sechzigern und Siebzigern Geborenen sollte Wohnraum freisetzen. Was nicht in die Rechnung einging, war die Wirkung der Masseneinwanderung: Zwischen 2017 und 2025 erlebte Spanien eine Migrationswelle, die den demografischen Winter mehr als ausglich. Dazu kam die Geldpolitik. Mit negativem Euribor und Anleihekäufen der EZB brachen die Finanzierungskosten ein und der Hypothekenkredit floss wieder.

Das Ergebnis ist ein Markt, in dem die Preise in vielen Gegenden sich mehr als verdoppelt haben. In Valencia etwa, nach einer Berechnung, die in der Debatte kursiert, werden Wohnungen, die 2017 für weniger als 70.000 Euro verkauft wurden, heute für mindestens 160.000 angeboten. Aus Erdgeschosswohnungen für 30.000 sind 80.000 geworden. Und in Orten eine halbe Stunde von der Hauptstadt entfernt kostet, was früher 35.000 war, heute mindestens 100.000. Diese Zahlen kursieren in der Debatte und decken sich mit den offiziellen Daten: Valencia ist eine der Provinzen, in denen die Immobilienpreise in Spanien am stärksten gestiegen sind.

„Die Hälfte oder weniger": Der Wert hängt davon ab, wo man hinschaut

Der Landesdurchschnitt täuscht. Der durchschnittliche Beleihungswert stieg von 1.530 €/m² im Jahr 2017 auf über 2.000 €/m² im Jahr 2025, ein Plus von 35-40 %. Der INE-Index, der tatsächliche Verkäufe misst, zeigt einen nominalen Anstieg von 50-60 %. Zieht man die kumulierte Inflation ab — über 20 % im Zeitraum —, bleibt der reale Anstieg deutlich niedriger. Aber in der Stadt Madrid, in Málaga, auf den Balearen oder an der Mittelmeerküste haben sich die Preise in manchen Vierteln mehr als verdoppelt. Im übrigen Spanien nicht.

Es gibt einen zweiten Effekt, den der Durchschnitt verbirgt: Am stärksten prozentual gestiegen ist gerade das billige Segment. Die Wohnung für 70.000 oder das Erdgeschoss für 30.000 war 2017 das, was niemand wollte und wer etwas Ersparnis hatte, kaufen konnte. Heute sind diese Objekte der Wunschtraum von Investoren und Fonds. Der Mangel an Neubau und der demografische Druck haben den Rest erledigt.

Das Forum, das recht behielt (so sagt es zumindest)

In der Debatte lebt die Selbstzufriedenheit derer auf, die 2015, 2016 oder 2017 gekauft haben. „2016 habe ich gekauft, mit Todesangst vor 165.000 Euro Schulden bei der Bank. Könnte ich zurück, würde ich mir eine viel teurere Wohnung kaufen", fasst ein Teilnehmer zusammen. Ein anderer erzählt, dass er 2015 einen Neubau kaufte und der Bauträger zwei Wohnungen selbst abkaufen musste, um das Projekt über die Runden zu bringen, weil sich der Block nicht komplett verkaufte. Heute wäre dieselbe Anlage doppelt so viel wert.

Die Schlussfolgerung ist unbequem: Wer dem Analysten glaubte und 2017 nicht kaufte, hat eine historische Chance verpasst. Wer kaufte, auch aus Angst, hat sein Vermögen vervielfacht gesehen. Und wer verkaufte in der Erwartung eines weiteren Absturzes, ist aus dem Markt ausgeschieden. Es gibt keine einzige Lehre, aber ein Muster: Wer sich von der Angst leiten ließ, lag falsch; wer sich vom gesunden Menschenverstand leiten ließ, auch.

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Das Video des Analysten kursiert weiter als Beispiel einer gescheiterten Prognose. Doch die eigentliche Frage ist nicht, ob er sich irrte, sondern ob jemand hätte recht behalten können. 2017, mit negativen Zinsen und der Einwanderung vor der Tür, war die Antwort offensichtlicher, als sie schien. Acht Jahre später wissen wir immer noch nicht, ob es beim nächsten Mal genauso sein wird.