Aktien im Wert von 33.000 Euro für spanische Wohnung verkauft

Portfolio für Anzahlung verkaufen: gute Idee?

Lohnt es sich, ein Portfolio im Wert von 33.000 Euro zu liquidieren, das jährlich 1.400 Euro Nettodividenden abwirft, um die Anzahlung für eine 100.000-Euro-Wohnung zu finanzieren? Diese Frage steht im Zentrum des Falls eines unbefristet angestellten Arbeitnehmers in Extremadura, Spanien. Er verdient 1.237 Euro netto monatlich, zahlt 400 Euro Miete und besitzt ein Dividenden-Portfolio im Wert von 33.000 Euro, das ihm rund 1.400 Euro jährliche Nettodividenden bringt. Angesichts dieser Zahlen muss er bei einer Immobilie zwischen 80.000 und 100.000 Euro entscheiden, ob er seine Ersparnisse aufzehrt oder wartet.

Seine eigene Kalkulation gibt den Ausschlag: Hinzu kommen 12 % für Steuern, Notarkosten und Hypothekengebühren, was die tatsächlichen Kosten auf 112.000 Euro erhöht. Die Bank verlangt 20 % Anzahlung, also 22.400 Euro, plus 4.000 bis 5.000 Euro für Möbel und Renovierung. Das angebotene Darlehen hat einen effektiven Jahreszins (TAE) von 4,7 % mit Rabatten oder 5,1 % ohne, was monatlichen Raten von 350 oder 394 Euro entspricht. Die unbequeme Schlussfolgerung: Er würde genauso viel oder mehr als bisherige Miete zahlen, 110 Euro monatliche Dividenden verlieren und zusätzlich Grundsteuer (IBI), Versicherung und Gemeinschaftskosten tragen.

Was die Zahlen sagen

Der aktuelle monatliche Sparplan umfasst 200 Euro für Investitionen und 50 Euro für allgemeine Ersparnisse, wobei eine Reserve von 5.000 Euro seit sechs Monaten unangetastet bleibt. Seine Alternative ist, diese 200 Euro plus die 110 Euro Dividenden in einen Puffer von 350 Euro pro Monat umzuleiten, was bis Ende 2025 oder 2026 reicht, ohne das Portfolio anzufassen. Das bedeutet drei bis vier Jahre Wartezeit, um nicht entkapitalisiert zu werden.

Die Befürworter des sofortigen Kaufs argumentieren einfach: Miete ist Geld, das nie zurückkommt. „Mieten ist Geldverschwendung, wenn man nicht aus beruflichen Gründen umziehen muss“, lautet eine verbreitete Ansicht. Am anderen Ende behaupten Kritiker, dass der Verkauf von Vermögenswerten zum Wohnungskauf ein Fehler sei, besonders wenn die Miete moderat ist und das Portfolio Einkünfte generiert. Eine zunehmend akzeptierte Zwischenlösung ist die kleine, günstige Wohnung: geringere Anzahlung, kleinere Hypothek und eine Rate, die unter der aktuellen Miete liegen kann.

Das Risiko, das niemand sehen will

In mehreren Analysen tauchen adverse Szenarien auf: Sonderumlagen in alten Gebäuden, Jobverlust oder steigende Mieten, die das Gleichgewicht stören. Die häufigste Gegenreaktion ist, dass Wohneigentum vor Mietsteigerungen schützt, da die Hypothekenrate fix bleibt. Das Gegenargument ist jedoch, dass eine Hypothek auch eine Fessel sein kann: Bei knappem Gehalt wiegt jeder unerwartete Ausgabenposten schwerer bei einem 25-Jahres-Darlehen als bei einem Mietvertrag.

Die Entwicklung des Falls nach anderthalb Jahren zeigt relevante Daten: Das Bruttogehalt ist auf 25.000 Euro gestiegen (ca. 1.654 Euro netto monatlich), über den Erwartungen. Mit höherem Einkommen und Ersparnissen neigt sich die Waage zum Kauf, aber auch die Immobilienpreise sind gestiegen. Die vorherrschende Empfehlung lautet, jetzt zu suchen – ohne Eile, aber konsequent – und nicht auf eine Krise zu warten, deren Zeitpunkt niemand kennt.

Letztlich bleibt die Entscheidung dieselbe wie am Anfang: Der Kauf einer Wohnung ist eine Wette darauf, dass die Mieten stärker steigen als die Hypothekenkosten. Liegt man richtig, gewinnt man Ruhe. Liegt man falsch, hält man einen Vermögenswert, den man verkaufen kann. Eine feine Ironie in einem Land, in dem Wohnraum gleichzeitig Zuflucht und Falle ist.