70 % der kleinen spanischen Vermieter verdienen unter 360 Euro monatlich

70 % der kleinen spanischen Vermieter verdienen unter 360 Euro monatlich

Eine Zahl, die das Bild des Vermieters als wohlhabenden Rentier erschüttert. Nach Daten der Erhebung über Lebensbedingungen des INE (Spanisches Nationales Statistikinstitut), analysiert vom Soziologen Carlos Delclós, erzielen 70 % der kleinen spanischen Vermieter weniger als 4.320 Euro jährlich durch Vermietung. Das sind 360 Euro im Monat. Kaum Taschengeld. Dennoch bleibt die zentrale Frage – wem gehört das Haus, wenn der Mieter die Hypothek zahlt? – ohne friedliche Antwort.

Delclós selbst, Postdoktorand an der Autonomen Universität Barcelona, stellt die Provokation: "Warum sind so viele bereit, sich den Interessen des Marktes anzuschließen, um durch Ausbeutung anderer Bürger so wenig zu erpressen?". Die These ist anregend und gleichermaßen empörend: Der kleine Eigentümer wird nicht reich, aber er richtet sich nach Investmentfonds aus, weil der Klassensprung, wenn auch minimal, kompensierend wirkt.

Wer ist der kleine Eigentümer und wie viel verdient er wirklich?

Die offizielle Definition ist einfach: zwischen einer und zehn Immobilien im Eigentum. Zusammen halten sie mehr als 90 % des Mietbestands in Spanien. Sie sind keine Geierfonds oder Family Offices. Es sind Rentner, die ihre Rente aufbessern, Geschwister, die ein Erbe teilen, oder bescheidene Investoren, die Wohnungen kauften, als es noch möglich war. Diejenigen mit den höchsten Mieteinnahmen erzielen durchschnittlich 14.500 Euro jährlich, knapp über 1.000 Euro im Monat. Sie werden nicht reich, räumt der Forscher ein, aber sie vergrößern den Abstand zu denen, die nichts zu vermieten haben.

Das Datum, das die Erzählung von der „Oma Maria“ bricht, stammt von Delclós selbst: Allein mit ihrem Gehalt verdienen diese Eigentümer bereits 60 % mehr als der durchschnittliche Mieter. Die Verletzlichkeit des bescheidenen Vermieters existiert also, ist aber nicht die Norm. Die Figur der Rentnerin, die Mieteinnahmen braucht, um über die Runden zu kommen, sei real, argumentiert er, doch es gebe Mechanismen, um festzustellen, ob sie verletzlich ist oder nicht.

Privates Eigentum als Recht auf Ausschluss

Hier liegt der Kern der Sache. Delclós formuliert es unverblümt: Eigentum ist das einzige Menschenrecht, das auf dem Recht zum Ausschluss basiert. Er nennt Beispiele für Mietanzeigen, die nur „Spanier“ zulassen: Die Plattform erhält Bußgelder, aber der Makler ist selten derjenige, der ausschließen will. Es ist der Eigentümer. Und es gibt keinen echten rechtlichen Mechanismus, dies zu verhindern, da es sein gutes Recht ist.

In Spanien erkennt Artikel 47 der Verfassung das Recht auf Wohnraum an. Doch wenn eine autonome Gemeinschaft ein Gesetz zur Begrenzung der Mietgewinne beschließt, antwortet das Verfassungsgericht, dass privates Eigentum eine Staatsangelegenheit ist. Der Soziologe Ulf Torgersen nannte Wohnraum den „schwankenden Pfeiler“ des Wohlfahrtsstaats: Im Gegensatz zu Gesundheit oder Renten wird er als Marktware behandelt. Und wenn etwas Grundbedürfnis ist und dem Markt unterworfen wird, zahlen die Leute, was es kostet.

Das Argument der Anstrengung: Sparen, Risiko tragen und Steuern zahlen

Gegen die These des Forschers stützt sich die Verteidigung der Vermieter auf konkrete Kosten. Der Kauf zur Vermietung erfordert eine Anzahlung von rund 30 % plus 10 % Steuern, die Übernahme von Schulden mit ihren Risiken, Möblierung, Reparaturen sowie das Risiko von Mietausfällen und Sachschäden. Wären diese Kosten null, würde Miete genauso viel kosten wie eine Hypothekenzahlung, und der Mietmarkt würde kaum existieren. Die Differenz ist die Vergütung von Kapital und Risiko.

Manche erinnern auch daran, dass eine Hypothek nicht abgeschlossen wird; die Bank gewährt sie erst nach Risikoprüfungen und Prüfung des Eigenkapitals. Für eine Wohnung im Wert von 300.000 Euro braucht man etwa 60.000 Euro Anzahlung. Wer das nicht hat, mietet. Aus dieser Sicht verwirrt die Frage im Titel die Zahlung für eine Dienstleistung mit dem Eigentum am Vermögenswert: Ein Hotelzimmer zu bezahlen macht den Gast nicht zum Eigentümer des Gebäudes.

Die tatsächlichen Baukosten und warum weniger gebaut wird

Die Debatte lenkt auf die Zahlen der Projektentwicklung. Nur 30 % der Kosten eines Bauprojekts entfallen auf das Grundstück. Der Rest sind Subunternehmer, Maschinen, Architektur, Genehmigungen, Lizenzen und Steuern. Die operative Marge liegt bei etwa 25–30 % pro Projekt, aber da ein Projekt zwei bis drei Jahre dauert, sinkt die jährliche Marge auf 10–15 %. Für weniger steigt niemand ein. Mit Baukosten von 1.200 Euro pro Quadratmeter geraten die Bilanzen der Genossenschaften schon bei geringen Verzögerungen ins Wanken.

Hinzu kommt die Steuerlast beim Kauf und Verkauf: rund 10 % zwischen MwSt. oder Grunderwerbsteuer, plus Stempelsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren. Eine Zusatzbelastung, die die Transaktion verteuert, bevor ein einziger Stein gesetzt ist. Die Folge ist, dass immer weniger gebaut wird und das Angebot stranguliert wird.

Wer profitiert wirklich vom Mietgeschäft?

Die Ironie der Sache ist, dass der kleine Vermieter mit seinen durchschnittlichen 360 Euro im Monat Kopfschmerzen und Feindseligkeit erntet. Den stabilen Gewinn sichern sich die Banken, die die Hypothekenzahlungen unabhängig von den Umständen kassieren, und Großvermieter, die Skaleneffekte nutzen. Der bescheidene Vermieter ist das sichtbare Gesicht des Systems, nicht sein Hauptbegünstigter. Und währenddessen schwebt die Frage weiter in der Luft: Wenn der Mieter die Hypothek zahlt, wem gehört dann das Haus?