266.000 € für Penthouse von 1975 in Santa Coloma

Penthouse von 1975 in Santa Coloma für 266.000 € und 50.000 € Sanierung

Das Inserat bietet ein Penthouse mit 90 Quadratmetern Wohnfläche, erbaut 1975 im Stadtteil Singuerlín von Santa Coloma de Gramenet, für 266.000 € an. Das Paar, das sich die Immobilie ansieht, ist etwa 24 und 28 Jahre alt, verfügt über 75.000 € Ersparnisse und arbeitet im Gesundheitswesen: Er hat einen unbefristeten Vertrag, sie eine befristete Stelle. Nahestehende Personen haben bereits ihr Urteil gefällt, noch bevor die Bank antwortet. Dieser Kauf, so ihre Einschätzung, könnte ihr finanzielles Ruin bedeuten.

Die Wohnung wird mit Terrasse und „vielen Möglichkeiten“ beworben – eine Formulierung, die auf dem Immobilienmarkt etwas sehr Konkretes bedeutet: ausstehende Renovierungsarbeiten und gebundenes Kapital. Es handelt sich um ein Penthouse der Art, die im Fachjargon als Altbau ohne Dämmung bezeichnet wird, mit Isolierung nach dem Stand von 1975 und Heizung durch Butangasflaschen. Die Terrasse sieht das Paar als Mehrwert, während ihr Umfeld darin den Köder erkennt, der die Mängel übertüncht.

Was bekommt man für 266.000 € in Santa Coloma de Gramenet?

Die Lage ist der erste Streitpunkt. Für diesen Preis, so argumentiert eine Seite der Analyse, erhält man in vielen Teilen Spaniens ein Reihenhaus oder sogar ein Einfamilienhaus mit Pool. Der Vergleich mit Barcelona-Stadt täuscht: Wer die Anzeige kennt, weiß, dass derselbe Preis in einer gefragten Innenstadtlage etwas anderes wäre, aber Singuerlín ist nicht gleichzusetzen damit. Ein Nutzer stuft den Stadtteil als einen der schlechtesten der Gemeinde ein.

Auch die Größe löst nichts. Ein 90-Quadratmeter-Penthouse klingt ausreichend für zwei Personen, doch es handelt sich um ein unrenoviertes Gebäude von 1975. Die Terrasse, verteidigt eine andere Strömung, kompensiert dies nicht: Es sind Quadratmeter, die bezahlt, instand gehalten und nicht immer genutzt werden; oft dient sie nur zum Wäscheaufhängen, bei höherer Hintergrundbelastung.

Die Renovierung, die die Ersparnisse auffrisst

Hier liegt die Zahl, die das Vorhaben widerlegt. Um die Wohnung in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen, müssen zusätzlich zum Kaufpreis weitere 50.000 € oder mehr investiert werden, laut der Berechnung ihrer Berater. Die Immobilie weist die Isolierung von 1975 und eine Butangasheizung auf. Dies sei Geld, das beim Wiederverkauf nicht zurückgewonnen werde, da der Wert des Objekts von Lage und Baujahr bestimmt wird, nicht von den Verbesserungen des Eigentümers.

Das Kernproblem besteht darin, dass diese Ausgabe mit den eigenen Ersparnissen konkurriert. Die verfügbaren 75.000 € würden fast vollständig für Anzahlung und Baumaßnahmen draufgehen. In einem Haushalt, in dem eines der beiden Einkommen befristet ist, ist der Puffer genau das, was man nicht anfassen darf.

Wie viel kann dieses Paar zahlen, ohne sich zu verschulden?

Die von Banken angewandte Regel setzt die vernünftige Grenze dort an, wo die monatliche Rate 30 % des Familieneinkommens nicht überschreitet. Eine im Zusammenhang mit diesem Fall kursierende Berechnung hält diese Schwelle für zu großzügig: Schon ein unerwarteter Jobverlust oder ein Anstieg des Referenzzinssatzes (Euríbor) kann dazu führen, dass die 30 % auf 50 % springen, ohne dass jemand neu unterschreibt.

Beim Zinstyp spaltet sich die Diskussion. Die variable Hypothek wird als eine Wette gelesen, die einer ganzen Generation bereits negativ aufgefallen ist. Die feste Hypothek hingegen wird in einem Moment abgeschlossen, in dem einige genau das Gegenteil vertreten: Wenn die Inflation hoch bleibt, lohnt es sich, dem Bank über Jahrzehnte zu einem niedrigen Satz Schulden zu haben. Das optimistische Szenario setzt diese Absicherung voraus; das pessimistische erwartet, dass das Paar bis dahin durchhält.

Mieten, warten oder anderswo kaufen

Die diskutierten Alternativen reichen von langfristigem Mieten bis zum Kauf außerhalb der Metropolregionen. Dazwischen liegt eine wenig erforschte Formel: der Erwerb des Nießbrauchsrechts am Objekt für eine bestimmte Anzahl von Jahren, was die Ausgaben reduziert und das bloße Eigentum (Nuda Proprietà) beim Verkäufer belässt.

Und dann gibt es die These vom Preisverfall. Einige behaupten, dass alte Wohnungen bis zu 40 % korrigieren könnten und dass die europäischen Anforderungen an Energieausweise genau solche Gebäude ohne Isolierung wie dieses bestrafen werden. Es ist keine Tatsache, sondern eine Prognose. Niemand kann dafür einen Termin nennen.

Die Warnung, die bereits zu Hause ausgesprochen wurde

Das familiäre Umfeld hat sich geschlossen gegen das Vorhaben gestellt. Der Vater der Partnerin teilt die Diagnose und lehnt den Vorgang offen ab. Die am häufigsten wiederholte Empfehlung an Fragesteller lautet, keine Bürgschaft zu übernehmen: Eine Garantie verlagert das Risiko auf jemanden, der nicht in der Wohnung leben wird, und macht aus einer schlechten Entscheidung ein Problem für zwei Generationen.

Der Ausgang ist noch offen. Das Paar sondiert bereits Banken und wartet auf eine Antwort, die ein Teil seiner Familie gerne ablehnend sähe. Manche sagen es unverblümt: Die Ablehnung der Hypothek wäre die beste Nachricht in dieser ganzen Angelegenheit.

Und die Daten, die alles ordnen: 266.000 € angefragt gegenüber 75.000 € Ersparnis, plus 50.000 € Sanierungskosten im Rucksack, laut der Berechnung des Umfelds. Manche behaupten sogar, dass ihnen schon 100.000 € zu teuer wären.