10 % Anzahlung: 50.000 Euro ohne notarielle Beurkundung

10 % Anzahlung: 50.000 Euro ohne notarielle Beurkundung

Ein Käufer hat das Budget für eine halbe Million teure Wohnung in Madrid, beantragt einen Kredit von 100.000 Euro zur Liquiditätssicherung und bietet 8.000 Euro als Anzahlung an. Die Eigentümer verlangen jedoch eine 10-%-Anzahlung: 50.000 Euro, übergeben durch einen Privatvertrag ohne notarielle Beurkundung. Sie haben bereits einen anderen Käufer gefunden, der zwar den Preis drückt, aber sofort zahlt. Der Deal platzte. Die unbequeme Frage bleibt: Ist das normal oder nur eine Übertreibung, die sich hält, weil der Markt eng ist?

Die kurze Antwort lautet: Ja, die 10 % sind in weiten Teilen der Immobilienbranche zum Standard geworden. Die lange Antwort ist, dass diese Normalität mit einem juristischen Risiko einhergeht, das kaum jemand erwähnt, bis das Geld weg ist.

Was sind Reue-Anzahlungen (Arras) und warum werden sie gefordert?

Der Arras-Vertrag ist eine private Vereinbarung zwischen Parteien, die die Kaufabsicht und eine geleistete Zahlung festlegt. Bei sogenannten Reue-Anzahlungen (arras penitenciales) darf jede Partei zurücktreten: Zieht der Käufer sich zurück, verliert er die Summe; zieht der Verkäufer sich zurück, muss er das Doppelte erstatten. Das heißt, aus 50.000 Euro werden 100.000 Euro, wenn der Eigentümer nicht liefert.

Diese Symmetrie ist das Argument der Befürworter hoher Summen. Für den Verkäufer garantieren hohe Anzahlungen, dass der Käufer nicht abspringt, falls in den Wochen bis zur Notarunterzeichnung ein besseres Angebot kommt. Für den Käufer sichern hohe Beträge die Reservierung und theoretisch eine gute Entschädigung, falls der Verkäufer kneift. In der Praxis übergibt der Käufer echtes Geld und erhält dafür ein Papier; der Verkäufer gibt nichts her und bekommt sofortige Liquidität.

Manche behaupten, die 10 % seien einfach der Preis für Ernsthaftigkeit in einem Markt, in dem Prozesse Monate dauern. Andere entgegnen, dass eine Reservierung von 5.000 oder 8.000 Euro bereits Absicht zeigt, ohne jemanden finanziell auszunehmen.

Das Problem ist nicht die Höhe, sondern der Empfänger

Hier wird es kritisch. Der Käufer prüft den Grundbuchauszug (Nota Simple), bestätigt, dass die Verkäufer die Eigentümer sind, und weigert sich dennoch, 50.000 Euro an jemanden zu überweisen, dessen Gesicht er nur zweimal gesehen hat. Das ist keine Paranoia, sondern Risikokalkulation.

Verschwindet der Verkäufer mit dem Geld, führt der Weg ins Zivilrecht. Nach gängiger Analyse würde ein Ermittlungsrichter keinen Unterschlagungsstraftatbestand sehen, sondern nur einen Vertragsbruch und den Fall an die Zivilgerichte verweisen. Angesichts der Verfahrensdauer in Spanien kann die Klage Jahre dauern, und bis dahin ist das Vermögen des Verkäufers oft verschwunden. Ein häufig zitiertes Beispiel ist bezeichnend: 30.000 Euro Anzahlung geleistet, Verkäuferin untergetaucht, Käufer ohne Geld und ohne Wohnung, gezwungen zu klagen, ohne sicher zu sein, etwas zurückzubekommen.

Als Alternative wird vorgeschlagen, die Anzahlung beim Notar zu hinterlegen oder ein Treuhandkonto bei der Bank einzurichten. Das Gesetz verbietet dies nicht. Es ist jedoch unüblich, und wer dies vorschlägt, riskiert, dass der Verkäufer einfach zum nächsten Kandidaten wechselt.

Die bewohnte Immobilie am Tag der Unterschrift: Das andere Risiko

Geld ist nicht das einzige Loch. Ein Käufer, der Arras unterschrieb, hatte im Vertrag die Räumung der Wohnung am Vortag der Unterschrift festgelegt. Bei einer Überprüfung fand er die Verkäuferin samt Möbeln noch vor. Die Ausrede: Man brauche eine Woche mehr für den Umzug. Die Reaktion des Käufers war die Forderung von 60.000 Euro wegen Nichterfüllung der Arras-Bedingungen. Dieser Vorfall illustriert ein Muster: Wenn der Verkäufer schnell kassieren, aber langsam liefern will, wird die Anzahlung zum Druckmittel gegen den Käufer.

Eine vorab genehmigte Hypothek ist kein Geld

Ein weiterer Punkt, der in der Diskussion klar wird: Eine vorab genehmigte Finanzierung ist Luft, bis die verbindliche Finanzierungsbestätigung (FEIN) vorliegt. Mehrere Käufer haben ihre Anzahlung verloren, weil sie auf eine mündliche Bankzusage vertrauten, statt die schriftliche, bindende Offerte zu haben. Der Käufer im Ausgangsfall hatte 100.000 Euro vorab genehmigt bekommen und wollte trotzdem keine 50.000 Euro ohne Sicherheiten zahlen. Seine Vorsicht kostete ihn die Wohnung.

Wer gewinnt, wenn der Markt drückt?

Das Ergebnis ist typisch für einen angespannten Markt: Der Verkäufer fand einen anderen Käufer, der weniger für die Wohnung zahlte, aber die geforderten Arras sofort leistete. Der Käufer, der nur 8.000 Euro bot, ging leer aus. Er fasst es nüchtern zusammen: Es wird schon eine andere Wohnung geben. Und ergänzt den entscheidenden Fakt: Am Ende kaufte er bar und ohne Arras.

Die praktische Schlussfolgerung ist unbequem. Die 10-%-Arras sind keine gesetzliche Norm, sondern eine Marktgewohnheit, die sich durchsetzt, wenn der Verkäufer Verhandlungsmacht hat. Wer das Risiko nicht tragen will oder kann, hat zwei Optionen: nach unten verhandeln und riskieren, den Deal zu verlieren, oder einen weniger eiligen Verkäufer suchen. Beides ist nicht kostenlos.