Tampoco sigo este hilo asiduamente por falta de tiempo, ni leo todos los posts.
Llevo muchos años en el foro y tengo pocos mensajes pero siempre que he participado lo he hecho (o lo he intentado hacer) desde el respeto.
A veces publico para compartir la situación inmobiliaria y los movimientos que percibo en mi entorno (Costa del Sol).
Lo único que me llamaba la atención de su perfil inversor en busca de gangas es que le noto a usted muy tranquilo siguiendo pisos chollo durante muchos meses, porque cuando estamos ante un chollo esos pisos suelen volar en poco tiempo, existe un riesgo real de que nos quedemos sin ellos. De ahí mi curiosidad (sana, en todo caso).
Lo dicho, me alegro de que su metodología le funcione y de que siga adquiriendo chollos.
Saludos.
Es que no son pisos-chollo, sino situaciones-chollo, que es lo que estoy intentando que usted entienda.
Supongamos que un piso vale 100k a precio de mercado. Se muere el dueño, y llegan los cuatro hijos que dicen que el piso vale 800k porque el sol le dá mejor que a todos los otros pisos. Lógicamente ese piso no se vende a ese precio. Pasan por inmobiliarias y al final aceptan rebajarlo a 500k, pero el piso, de mercado, vale 100k. NO SE VENDE.
En una familia con mas de 2 hijos siempre hay un ahorrador y un vividor. Viene la crisis y ese piso de 500k cambia 3 veces de inmobiliaria. Ya lo tienen a 120k "para negociar" y al final venderlo en 100k. Pero no se vende. El vividor esta con el agua al cuello y hace presión, y el piso ya se pone en 100k. Ése sería un precio correcto peeeeeeeeeero estamos en crisis Y NO SE VENDE.
Así las cosas llego yo con mi cuadrilla. Primero lanzo a mi primer colega en Febrero y ofrece 50k. La indignación es brutal. En Abril lanzo a mi segundo colega, que ofrece 80k. También se indignan y no aceptan. En Julio lanzo a mi tercer colega, que ofrece 60k...aqui siguen sin vender peeeeeeeeero el vividor ya empieza a pelearse con el ahorrador diciendo que deberían haber aceptado la oferta de los 80k.
A finales de Julio llaman a mi colega de los 80k y dicen que se lo dejan en 90k, pero mi colega dice que ya ha comprado otra cosa. Pelea brutal entre los hermanos.
En Agosto-Septiembre llego yo, en mitad de la crisis, con pisos de 100k que no se venden porque no hay capital, y ofrezco 70k no-negociables. Me dicen que si puedo hacer 80k y digo que no. El vividor le dice al ahorrador que van a perder la última oportunidad así que aceptan y yo me llevo un piso-chollo con un 30% de descuento.
Esa es mi metodología, osea:
1. Esperar momento pre-crisis. Osea, burbujeo rellenito. El del 2020 estaba cantadísimo.
2. Buscar situaciones chungas, especialmente herencias en barrios obreros (no chungos), o divorcios si quieres una casa. España es el pais NÚMERO 1 DEL MUNDO en divorcios, así que no vas a tener problemas.
3. Sentarte dos años a esperar el desarrollo de esas situaciones chungas. Si tienes suerte necesitarás 9 meses, si no, pues igual hasta tres años. Vas haciendo seguimiento una vez cada 3 meses. No tiene misterio.
4. Cuando viene la crisis, debes esperar unos 9 meses para que los dueños se desesperen. Paciencia.
5. Cuando los dueños estén desesperados te buscas a varios familiares o amigos y terminas de "cocinarlos" en un periodo de unos 4-6 meses. Según su desesperación será mas o menos rápido.
6. Ataca y compra.
También fíjate en las subastas. el 99% son pisos en barrios chungos, pero también hay viviendas de divorcios. Mi mejor compra, de lejos, fue via subasta.
Como puedes ver, no hay pisos-chollo sino situaciones-chollo que tú mismo debes generar y atacar con rapidez.
Ésto que he explicado no lo hace casi nadie, e incluso se enfandan y se molestan cuando lo explico porque ellos quieren un chollo ya para ellos y sin moverse del sofá, y eso no existe.
