Tengo un amigo que ha hecho esta jugada.
Se ha comprado un piso de 70m2, en Nou Barris (barcelona, mala zona, pero que él conoce bien).
122k precio de compra. Le hicieron buena rebaja. Ha pagado 22k y se ha hipotecado por 100k.
Pagará una hipoteca de 500 euros al mes. A 20 años aunque él quiere pagarlo en 10.
Es un piso solo para invertir y no tiene interés en vivir en él. Su idea es alquilarlo a 700 euros brutos. Hace contrato y demás y tendrá que descontar IBI, seguro, impuestos... Espera poder sacar neto entre 500-550.
El problema es que sus números son precovid. Lo compró justo hace 1 mes pensando que estaba haciendo un buen negocio, pero sin pensar que la demanda tiene cada vez menos poder adquisitivo y huirá de estos barrios degradantes para ir a las afueras a tener mayor calidad de vida.
Porra mía: estará mínimo 10 años pagando algo más de lo que ingrese. Aunque ahora le paguen 700, seguro que con algún cambio de inquilino se comerá algun mes vacío sin ingresos. Al final del año, seguro que pierde algo.
Si quiere pagarlo en 10 años pagará casi 1000 euros de promedio al mes (y no tiene capacidad de pagar eso). El "negocio" estaría en una vez termine de pagar totalmente el piso.
En ese caso, pongamos que haya pagado en total (sumando intereses y demás), 150k. A partir de ahí, si ingresa limpios 500 al mes (6000 al año) y se ha gastado 150k, pues calcula el %. Es menos de un 5%. No es mal porcentaje pero lo empezarías a ganar dentro de 20 años. Si demás, tu piso se ha revalorizado un 400% en estos 20 años, ya sería otra cosa. Pero si no lo vendes y solo lo tienes de alquiler, el % es el que es. Una idea sería simplemente que un inquilino te esté pagando la hipoteca y justo al terminar de pagar el piso (20 años después), lo vendas multiplicando por 4 el precio de compra. Tiempo y paciencia, pero al menos no pierdes dinero (habría que ir calculando la inflación).
Este mismo amigo:
Se comprò su primer piso en Sant Antoni (barrio ahora chic de Barcelona). 2008 (parece que siempre pilla el punto de inflexión pero al revés. Compró como ahora, justo antes de las buenas bajadas). 40m2. Para vivir él de soltero. Costó 180k. Sus padres le pagan la mitad y él se hipotecó por 90k. Una vez pagado todo me dijo que se gastó 230k en total. Ahora lo alquila por 720 brutos. Calculando de cabeza creo que no llega al 2'5% de beneficio. Con cmbios frecuentes de inquilinos. En los 2 últimos uno estuvo 1 mes el piso vacío antes volver a ocuparlo y con el otro, lo tuvo 2 meses vacío (o sea, no ingresa, y se hace cargo de los suministros de agua, luz...). Además ha tenido que cambiar una ventana y el parquet.
Él mismo reconoce que con este primero piso, no está ganando nada. No es que no gane, pero ve que no ha sido una buena inversió.
Además, si ahora lo quisiera vender lo vendería bastante por debajo de esos 230k que ha pagado en total. Como tampoco quiere vender, pues quieras que no, el ir sacando 500 limpios aprox, ya le va bien.
Yo siempre le digo que esta jugada se hace pagando "trinco trinco". Todo de golpe. Si el piso vale 120k, yo pago 120k y el día uno ya estoy ingresando 500 euros limpios. Si es hipotecandose a 20 o 10 años vista, vas a empezar a ver beneficios a los 65 años (que es lo que tendra mi amigo dentro de 20).
Lo demás son cuentos de la lechera.
Situación de mi amigo ahora:
- Vive de alquiler con su pareja y con un niño pequeño. Alquier "caro" que lo está pagando con lo que cobra de alquiler del piso de 2008 ya pagado.
O sea, tiene su sueldo limpio (2000 a mes). Si ahora paga 500 de hipoteca del piso nuevo y le quedan 500 limpios del inquilino, hará las paces 20 años, para empezar a generar beneficio dentro de 20 años.
Problemas:
El inquilino pagará menos de 700 euros brutos que es lo que cree que le pagarán.
IBI subirá bastante
Es profesor, interino, y los sueldos (como ya pasó con ZP) bajarán, al menos entre un 5-10%.
Seguro que tarde o temprano tendrá cambio de inquilinos con lo cual seguro que se come algun mes con el piso vacío.
Repito, yo esta jugada la haría trinco trinco, pero no hipotecandome a 10-20 años. Yo quiero el dinero ahora, no dentro de 20 años.
OTra cosa es tener 500k ahorrados y cojas 200k para pagar un piso y tenerlo alquilado y mientras tienes un buen colchon para hacer otro tipo de inversiones.
Mi amigo tenía 75k de colchón y ahora tendrá 50k. El plato caliente siempre lo tendrá en la mesa y es una hipoteca de 500 euros. Pero desde un punto de vista inversor no es una buena jugada.
