Precio vivienda segun: Idealista-Fotocasa-Hogaria-Donpiso-INE-Eurostat-Tinsa-Notarios-Tecnocasa

[Miembro eliminado 2827]

Correcto: Imprevistos.

Hoy por hoy, un gran stock de la vivienda vacía de este país (por no hablar de casi toda), son pisos cerrados, que esperan tiempos mejores. Y no pretenden abrirlos hasta que la famosa luz del túnel del gobierno ilumine tanto como la luz del sol.

¿Gastos por tenerlos cerrados? Luz, agua... mínimos. Comunidad, derramas, IBI,... y para de contar.
¿Cuánto al año? 700-800 €. Depende de cada piso, lógicamente. Eso de media.
Estamos hablando de un límite mínimo que el propietario considera ya no pasar de él.
Con que el valor de ese piso suba un mísero 1% (algún año), ya ha recuperado los gastos de todo un año. Imagínate si un año sube un 2%. O si dentro de 15 años, la vivienda sólo ha subido el IPC. Lo ha recuperado con creces.

Lógicamente es una carrera de fondo. Hay que esperar y tener paciencia. Es una inversión a largo plazo. Quien puede esperar, y muchos propietarios actuales en esta situación pueden hacerlo, lo hará.

¡ Vaya cantidad de tonterías en un solo post ! Pero oiga se lo agradezco porque refleja el pensamiento de una gran parte de la población, pensamiento erróneo, pero que por ser frecuente tiene mucha importancia.

En primer lugar los gastos por tener un piso cerrado son bastante mas elevados que eso que usted estima. El "mínimo" de la luz actualmente sería tener contratados 3,3 kW y no consumir nada, eso supone a los precios actuales, con IE , IVA y alquiler del contador unos 40 € / mes ; El mínimo del agua varía entre municipios pero 20 € / mes es una cantidad de las mas bajas. La cuota de comunidad en un piso con 4 vecinos por planta, 10 plantas y 2 ascensores, sin mas zonas comunes que los descansillos, no baja de 80 € / mes. El IBI en una ciudad media para un piso de 80 m2 no baja de 400 € / año. Y lo normal es tener un seguro para el piso, al menos un seguro de incendios y daños por agua, eso son 200 € / año como mínimo .
Total, tener un pisito medio vacío en una ciudad media no cuesta menos de 2280 € / año . Y sin considerar derramas, obligación de reformar las instalacines por cambio de normativa etc

Si el piso hoy se vendiera por 120.000 € una subida anual de un 1 % supone 1200 € ... Menos de la mitad del gasto de tenerlo cerrado.

Si en lugar de mantener el piso cerrado haciendo el iluso lo vendiera por 120.000 y metiera ese dinero en un depósito le darían como mínimo un 1 % . Es decir que por tener el piso vacío pierde : 2280 +1.200 = 3480 € / año
Tendrían que subir un 3 % anual para compensar las pérdidas. Y como aún no hemos tocado suelo, lo mas probable es que aún baje mas en lo próximos años.

Por supuesto si dentro de 15 años la vivienda solo ha subido el IPC , eso es exactamente igual a NO SUBIR NADA porque el dinero que obtenga dentro de 15 años valdrá EXACTAMENTE LO MISMO que lo que le darían hoy por el piso. Pero además si la vivienda vacía en 15 años sube el IPC, en esos 15 años el propietario "inversoh" se habrá comido las subidas del IPC en los gastos fijos del piso .

Y eso sin considerar que un piso vacío se deteriora mucho y que los pisos cuanto mas años acumulan menos valen respecto de un piso nuevo de las mismas características, si los que suben el IPC son los nuevos, tu piso vacío y viejo sube menos que el IPC ó baja.

 

[Smiling Jack]

Un apunte: en contabilidad, los activos inmobiliarios se amortizan a razón de entre un 1 y un 3% anual.

O lo que es lo mismo: la contabilidad clásica considera que un activo inmobiliario, debido a su deterioro por el paso del tiempo, pierde entre un 1 y un 3% de su valor. O lo que es lo mismo, requiere una provisión anual de entre un 1 y un 3% de su valor para acometer reparaciones que prolonguen su vida útil o sustituirlo si se alcanza el fin de la misma.

Así que a los 2880€ anuales que le cuesta tener el piso cerrado y los 1200€ anuales que suponen el coste de oportunidad de tener el dinero parado en forma de tochos sin uso, súmele entre 1200 y 3600 más de provisión para gastos y reparaciones...

...un chollo, tener un piso cerrado...

...y eso sin considerar que el coste de oportunidad pueda ser en realidad MUCHO MAYOR, porque se pueden hacer cosas mucho más rentables con 120.000€ que meterlos en un banco al 1%. Sin ir más lejos, poner el piso en alquiler, que hasta descontando gastos, provisiones para reparaciones y un seguro de protección frente a impagos y destrozos, deja limpios bastante más de ese 1%...

...y sin tener en cuenta lo que ya se ha mentado de que las bajadas continúan, que las subidas puede que no lleguen NUNCA, y que estamos al borde de la DEFLACIÓN.

Conforero alexgonzalez, necesita usted aprender mucho y muy rápido, se lo digo sin acritud, antes de hacer algo de lo que se arrepienta.

 

[alexgonzalez]

¡ Vaya cantidad de tonterías en un solo post ! Pero oiga se lo agradezco porque refleja el pensamiento de una gran parte de la población, pensamiento erróneo, pero que por ser frecuente tiene mucha importancia.

En primer lugar los gastos por tener un piso cerrado son bastante mas elevados que eso que usted estima. El "mínimo" de la luz actualmente sería tener contratados 3,3 kW y no consumir nada, eso supone a los precios actuales, con IE , IVA y alquiler del contador unos 40 € / mes ; El mínimo del agua varía entre municipios pero 20 € / mes es una cantidad de las mas bajas. La cuota de comunidad en un piso con 4 vecinos por planta, 10 plantas y 2 ascensores, sin mas zonas comunes que los descansillos, no baja de 80 € / mes. El IBI en una ciudad media para un piso de 80 m2 no baja de 400 € / año. Y lo normal es tener un seguro para el piso, al menos un seguro de incendios y daños por agua, eso son 200 € / año como mínimo .
Total, tener un pisito medio vacío en una ciudad media no cuesta menos de 2280 € / año . Y sin considerar derramas, obligación de reformar las instalacines por cambio de normativa etc

Si el piso hoy se vendiera por 120.000 € una subida anual de un 1 % supone 1200 € ... Menos de la mitad del gasto de tenerlo cerrado.

Si en lugar de mantener el piso cerrado haciendo el iluso lo vendiera por 120.000 y metiera ese dinero en un depósito le darían como mínimo un 1 % . Es decir que por tener el piso vacío pierde : 2280 +1.200 = 3480 € / año
Tendrían que subir un 3 % anual para compensar las pérdidas. Y como aún no hemos tocado suelo, lo mas probable es que aún baje mas en lo próximos años.

Por supuesto si dentro de 15 años la vivienda solo ha subido el IPC , eso es exactamente igual a NO SUBIR NADA porque el dinero que obtenga dentro de 15 años valdrá EXACTAMENTE LO MISMO que lo que le darían hoy por el piso. Pero además si la vivienda vacía en 15 años sube el IPC, en esos 15 años el propietario "inversoh" se habrá comido las subidas del IPC en los gastos fijos del piso .

Y eso sin considerar que un piso vacío se deteriora mucho y que los pisos cuanto mas años acumulan menos valen respecto de un piso nuevo de las mismas características, si los que suben el IPC son los nuevos, tu piso vacío y viejo sube menos que el IPC ó baja.

No sé dónde vives tú, pero en un caso cercano (familiar), sé exactamente lo que le cuesta (porque le ayudo con sus cuentas):
- Luz: 15 € mensuales del mínimo.
- Agua: 15 € mensuales (45 € trimestrales).
- Comunidad: 30 € (1 ascensor, 4 vecinos x planta, 6 plantas). Si te vas a 2 ascensores y más lujos, subirá. Lógico. Pero hablamos de comunidades normales.
- IBI: En Bilbao, que no es ciudad media sino cara, por 70 m2 se pagan 150 € al año. No más. Tú vivirás en el barrio más lujoso de tu zona, en 200 m2 para pagar lo que pagas. Eso suponen 12 € al mes.
- Seguro: Por 120 € al mes tienes un seguro que te cubre todo. Y no hablo de Línea Directa, sino una compañía tipo Mapfre o Allianz. Eso son 10 € al mes.

Todo eso suman 984 € al año. Cierto, más que lo que había calculado a ojo. Pero mucho menos de la mitad de lo que tú según parece, pagas, o calculas.

Si tu famoso piso de 120.000 € aumenta su valor ese mísero 1% de IPC (que todos los años ha sido bastante más menos el último que ha sido negativo), supone ganar 1.200 €. Es decir, más de lo que me gasto por mantenerlo.

Por lo tanto, ¿Salgo ganando o no?

Ahora hablarás de derramas, de mantenimiento, de que el valor de hoy del dinero no es el mismo que el de dentro de x años.
Pero una cosa es cierta, el bien seguirá valiendo su valor, y subiendo con el tiempo, cuando éste empiece a partir de su valor real (depreciación actual de los pisos).

 

[Valjean]

Ok tío, tu análisis me ha convencido, como mucha gente piense como tu mejor para los que alquilamos viendo el exceso de stock que hay.

 

[ane agurain]

Todo eso suman 984 € al año. Cierto, más que lo que había calculado a ojo. Pero mucho menos de la mitad de lo que tú según parece, pagas, o calculas.

Tienes que añadir el coste de X derramas cada Y años. Que echándole 30 euros al mes, no da. Y X de reformar-"actualizar" la casa cada Z años.


Imagina que pasados 10 años de tener tu piso vacio, de 120.000, ha bajado a 60.000
Lo heredera tu hijo, y tiene la disyuntiva de si:

1. Se queda a vivir en él y lo actualiza o reforma (entre 20k y 50k)
2. Lo vende a 60k para comprarse otro porque hay pisos mejores por poco
más dinero


3. No olvides los 12k que has pagado estos 10 años de caída.

te vale?

 

[Hardin]

No sé dónde vives tú, pero en un caso cercano (familiar), sé exactamente lo que le cuesta (porque le ayudo con sus cuentas):
- Luz: 15 € mensuales del mínimo.
- Agua: 15 € mensuales (45 € trimestrales).
- Comunidad: 30 € (1 ascensor, 4 vecinos x planta, 6 plantas). Si te vas a 2 ascensores y más lujos, subirá. Lógico. Pero hablamos de comunidades normales.
- IBI: En Bilbao, que no es ciudad media sino cara, por 70 m2 se pagan 150 € al año. No más. Tú vivirás en el barrio más lujoso de tu zona, en 200 m2 para pagar lo que pagas. Eso suponen 12 € al mes.
- Seguro: Por 120 € al mes tienes un seguro que te cubre todo. Y no hablo de Línea Directa, sino una compañía tipo Mapfre o Allianz. Eso son 10 € al mes.

Todo eso suman 984 € al año. Cierto, más que lo que había calculado a ojo. Pero mucho menos de la mitad de lo que tú según parece, pagas, o calculas.

Si tu famoso piso de 120.000 € aumenta su valor ese mísero 1% de IPC (que todos los años ha sido bastante más menos el último que ha sido negativo), supone ganar 1.200 €. Es decir, más de lo que me gasto por mantenerlo.

Por lo tanto, ¿Salgo ganando o no?

Ahora hablarás de derramas, de mantenimiento, de que el valor de hoy del dinero no es el mismo que el de dentro de x años.
Pero una cosa es cierta, el bien seguirá valiendo su valor, y subiendo con el tiempo, cuando éste empiece a partir de su valor real (depreciación actual de los pisos).

¿Y cuándo sea una ruina, también incrementará su valor?
Los inmuebles no son las pirámides de Egipto, tienen una vida útil bastante más corta, tener inmuebles cerrados es antieconómico se mire por donde se mire.
El valor de un bien es el que la gente quiera pagar por él, no es algo intrínseco es una cuestión de percepción de utilidad.
El precio de un bien es aquel en el que las expectativas de utilidad del comprador (valor del inmueble) coinciden con las del vendedor (valor del dinero).
En épocas alcistas los vendedores llevan la voz cantante y en épocas bajistas son los compradores.

 

[alexgonzalez]

Todo correcto, pero la época bajista llegará a su fin en algún momento. Y cuando ésta acabe, empezará la época alcista. ¿Cuándo? Faltará tiempo, lo sé. Pero llegará algún año.

Y al que dice que dentro de 10 años, un piso que HOY vale 120.000 € (tras haber perdido ya el 40% de su valor de media), va a valer la mitad (60.000 €), indicarle que está diciendo una exageración. Como mucho, y todos los expertos lo dicen, la vivienda bajará entre un 10% y un 20% adicional. Es decir, bajará hasta los 100.000 € aproximadamente.

Puede que a muchos les beneficie que los pisos bajen hasta límites insospechados hace muchos años, pero nunca bajará por debajo de lo que cuesta construirlos (nuevos) o reconstruirlos (2ª mano).

 

[ane agurain]

Todo correcto, pero la época bajista llegará a su fin en algún momento. Y cuando ésta acabe, empezará la época alcista. ¿Cuándo? Faltará tiempo, lo sé. Pero llegará algún año.

Y al que dice que dentro de 10 años, un piso que HOY vale 120.000 € (tras haber perdido ya el 40% de su valor de media), va a valer la mitad (60.000 €), indicarle que está diciendo una exageración. Como mucho, y todos los expertos lo dicen, la vivienda bajará entre un 10% y un 20% adicional. Es decir, bajará hasta los 100.000 € aproximadamente.

Puede que a muchos les beneficie que los pisos bajen hasta límites insospechados hace muchos años, pero nunca bajará por debajo de lo que cuesta construirlos (nuevos) o reconstruirlos (2ª mano).

EXPERTOS?????? ja ja ja, quiénes son esos expertos? los mismos que llevan 2007-2008-2009-2010-2011-2012-2013-2014-2015 diciendo que hemos tocado fondo?

MENTIRA:

1. http://www.burbuja.info/inmobiliari...oodys-no-habra-rebote-precio-de-vivienda.html

2. http://www.burbuja.info/inmobiliari...sas-seguiran-bajando-remedio-30-al-menos.html

3. http://www.burbuja.info/inmobiliari...dera-menos-21-adicional-hasta-ano-2017-a.html




Para tus números:

Precio 2007: 200.000
Precio 2014: 120.000 (-40% desde pico)
Precio 2024: 60.000 (-70% desde pico)

En serio no lo ves?

 

[alexgonzalez]

Que sí, que sí...

Precio 2007: 200.000
Precio 2014: 120.000 (-40% desde pico)
Precio 2024: 60.000 (-70% desde pico)
Precio 2050: 1.000 (porque lo digo yo, que sé mucho).

Sabemos el precio medio de hoy, 2014.
No sabemos el precio del 2015, ni del 2016, ni del 2017,... ¿cómo narices vamos a saber el precio del 2024? ¿Por qué lo dices "otros expertos" a los que sí que haces caso?
Si ya dicen que hasta 2017 va a seguir bajando la vivienda, donde se estabilizará (vete tú a saber, yo diría que un poquito más lejos), entonces la vivienda por la línea que va, bajará hasta un 50% desde pico como tú lo llamas.

Precio 2007: 200.000
Precio 2014: 120.000 (-40% desde pico)
Precio 2017: 100.000 (-50% desde pico) - según todos los indicadores (un 5% anual aproximadamente).
Precio 2018: 98.000 (bajo un poco más porque todavía tiene que mantenerse la cosa en crisis).
Precio 2019: 95.000 (bajo un poco más, para dejar contentos a muchos).
Precio 2020: 95.0000 (estabilizado. No puede bajar más porque ha llegado al límite).
Precio 2024: 95.000 (5 años con el precio "congelado" hasta que la economía empiece a reflotar algo, tras 15 años de crisis, que no es poco).
Precio 2029: 100.000-110.000 (tras 20 años de crisis, la economía ha comenzado a reflotar y todo vuelve a subir, pisos incluidos. No suben como antes (barbaridades), pero suben... hasta que vuelvan a bajar (claro). Cuando la economía mande.

Utilizando tus palabras... ¿en serio no lo ves? Toda la economía histórica es un ciclo que sube y que baja. Ahora está abajo, mañana estará arriba, y dentro de x tiempo, volverá a estar abajo.
Lo mismo con los precios de los pisos. Llegaron a un punto álgido que eran inasumibles, y por eso empezaron a bajar. Ahora están llegando a un punto bajista que empieza a ser real.

 

[ane agurain]

aún asumiendo tu mundo de fantasía:

2029: a 1000 por año (sin derramas), desde ahora en gastos: 15.000 euretes (sigues palmando)

alguna reforma harás? y cambiar electrodomésticos? muebles?




claro que sí, campeón, tú tenlo cerrado. que es lo mejor, jo jo jo

 

[alexgonzalez]

A ver. Cerrado un tiempo prudencial. No vas a estar 30 años con el piso cerrado. iluso no somos nadie.

El "vendedor" que no quiera bajar el precio lo tiene la mar de sencillo: Alquiler.

Lo alquila y saca una renta.
Con esa renta paga los gastos de mantenimiento, las derramas, las reformas para dejarlo en su punto y como nuevo, e incluso un seguro de impagos que todo casero debería de tener y que sólo cuesta lo que una renta mensual al año.

Y todavía gana algo de dinero (estadísticas calculan entre un 3% y un 4% de su valor). Yo echaría más por un 2% si quieres mantener una renta baja para tener inquilinos contentos y pagadores.

Y mientras tanto, que el valor de los pisos baje todo lo que quieras, que la renta la sigues obteniendo.

 

[ane agurain]

Ah vale. Acabáramos. Luego no sale rentable tenerlo vacío. Es mejor siempre ponerlo en alquiler.

Es que me había parecido leer que era mejor tenerlo vacío que "malvenderlo" hoy. Por cierto, en Japón, los pisos no han subido tras la burbuja. Con la misma pirámide que nosotros.

 

[alexgonzalez]

Al decir el piso cerrado, me refiero a no venderlo a cualquier precio.
O bien lo tenemos cerrado pocos años, o lo alquilamos.
Pero no lo vendemos a precios por debajo de un límite, cosa que casi todos los de estos foros pretenden conseguir.

Y nos nos compares con Japón, porque estamos en España. Es comparar dos mundos totalmente diferentes.
Japón es Asia. Mentalidad y formas de llevar su economía totalmente diferentes.
España es Europa, casi África. Nuestra propia mentalidad, y con una economía dirigida por Alemania.
Alemania no pretende convertir Europa en Japón.

 

[ane agurain]

El capital es el capital.
La demografía es la demografía.
Las burbujas siempre acaban igual. Por debajo del precio de partida, sean pisos, acciones o tulipanes.

 

[Redditch]

La concusión es obvia...

a. Tener un piso cerrado 2/3 años esperando tiempos mejores con la que está cayendo.... mala idea
b. Alquilar un piso... opción valida y que curiosamente hace que los pisos tanto de alquiler como de venta BAJEN, a más oferta...
c. Vende Piso... opción igualmente válida y meter la pasta en algo que al menos te rente un 1% o 1,5% si no queremos riesgos.

En cualquier caso el 2015 va a ser un año muy interesante para ver hasta que fecha pueden mantener los precios con respiración asistida...