Mas o menos lo que sale que se puede pagar con los sueldos actuales:
Echad un ojo a la web de mi firma o Cuanto deberia costar
El coste REAL de un piso nuevo en España
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Echad un ojo a la web de mi firma o Cuanto deberia costar
chispa
Madmaxista
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Estuve en una obra de 120 pisos en Arroyo( al lado de Valladolid)y hablando con el capataz me comento que vio los costes de hacer los pisos y en total(sin contar terreno que no lo ponia y seria como mucho 2 millones de euros) el vio la cifra de 6 millones de euros(inculida mano de obra) por lo que sale esa cifra aproximadamente si sumamos impuestos,etc..estoy hablando de Noviembre del 2008 y esos pisos en general los estan intentando vender por 180000 euros.
Yo recuerdo haber leido en el boletín de la propia AHE (que hace siglos que no leo) donde ponen resúmenes de lo que sale en la prensa, una noticia que afirmaba que los beneficios de los promotores eran del 150% del coste (es decir, que vendían a 2,5 veces lo que realmente valía 1). Luego he intentado volver a encontrar ese boletín para pillar la fuente de la noticia pero sin éxito. En cualquier caso, en las hemerotecas estará. Lo que pasa es que mucha gente no oye, lee ni entiende la realidad, sino lo que quiere o les interesa oir, leer y entender. Así nos va.
Y siempre recordaré el ejemplo de una noticia que en su día se publicó en el Su Vivienda de El Mundo. Un constructor catalán ofreció a los vecinos de un edificio afectado por aluminosis, que lo abandonaran durante un período de tiempo y, a cambio, lo derribaría y volvería a levantar con una altura más: a cada vecino se le entregaría su vivienda totalmente nueva, gratis. El coste se financiaría de la venta de las viviendas de la nueva planta. Traducido al castellano: los compradores de esa planta, pagarían todas las plantas más los beneficios en época de burbuja del promotor. También he intentado buscar esta noticia sin éxito, pero doy fe de que es verídica. Tan verídica como que en los planes del ayuntamiento de Valladolid para soterrar el ferrocarril que divide la ciudad, pasaban por financiarlo vendiendo las viviendas que se construyeran encima (es decir: los que se compren los nuevos pisos pagarían no sólo su casa y los beneficios de los agentes, sino también la costosa obra pública de la que luego se beneficiarán sin pagar un céntimo el resto de ciudadanos). La de juego y margen de maniobra que dan las burbujas...
ronald29780
Mercutio
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¿Burbuja mental?
Este tipo de pensamiento esta ya superado por la realidad. Como la edificabilidad es un limite del maximo construible, mientras el precio de una parcela depende de las posibilidades de repercusion.
Como muestra te he buscado 2 parcelas en Leipzig. Como se puede ver, la construccion en las parcelas anexas es de 3 o 3,5 alturas, por ende se puede deducir el techo maximo de cada parcela.
Aun así, como hay allí un sobre-stock abundante, los precios permiten perfectamente el uso para un chalet unifamiliar. (No sus preocupeis, en años de vacas flacas, los ayuntamientos emiten permisos de obra para techos menores encantadamente.)
Las cifras puestas se corresponden a las sumas de las tasaciones peritales del juzgado. Para el precio final se puede calcular con un 70%, si se llega a venderlo en primera subasta o un 50%, en caso de segunda subasta.
Links:
Zwangsversteigerung Sachsen - Termin des Amtsgericht Leipzig
Contact Sheet2
y
Zwangsversteigerung Sachsen - Termin des Amtsgericht Leipzig
Contact Sheet3
Mistermaguf
Madmaxista
Influyen muchas cosas, los datos no son contradictorios.
Por empezar, el coste de obra depende mucho de los volúmenes a construír. El coste de un unifamiliar aislado difícilmente pueda sacarse a menos de 900€/m2 sólo de construcción, y además, en ese volumen pesan proporcionalmente mucho más las tasas, honorarios profesionales, el precio de las subcontratas, etc.
Una vivienda aislada es, además bastante más cara que un bloque, por sus propias características: mayor proporción de fachada y techo (que son partes bastante más caras que las paredes y cerramientos internos), implica más superficie exterior con respecto a su volumen, lo que implica más proporción de aislaciones, etc.
La conexión a los servicios también es más cara, porque proporcionalmente no es igual una acometida para 20 unidades que una individual; hay trabajos de infraestructura que son prácticamente iguales tanto si son para 20 que para uno, etc. Lo mismo ocurre con tasas, permisos de obra, etc, y con la infraestructura urbana, cuya repercusión disminuye mucho según aumenta la densidad.
En el caso de los honorarios profesionales, por ejemplo, en una promoción grande pueden bajarse al 3 o 3,5% del coste de obra, ya que el beneficio por volumen igual compensa. Pero en una vivienda individual, honorarios por debajo del 8% son inviables, ya que, aunque no lo parezca, la cantidad de planos, documentación, tramitaciones para licencias, y horas de supervisión y control de obra, son casi las mismas -sin importar si se están construyendo 200m2 o 5000.
(Aquí hago un paréntesis con respecto a los honorarios profesionales: cuando se piensa que es mucho cobrar por ejemplo, 10 o 12 mil euros de honorarios por el proyecto de una vivienda, hay que tener en cuenta que ese dinero se reparte en un año de trabajo (25% del tiempo al 100% de dedicación y otro 75% al 50%); con lo que vemos que son unos míseros 1000 euros mensuales brutos, que quedan en 600 o 700 luego de tributaciones, seguros y matrícula. Es decir, que un arquitecto independiente tiene que tener 200 o 300 m2 de promedio mínimo constante, para poder hacerse a duras penas con lo que en estos años pasados fue el sueldo de un paleta.
Por eso, -y lejos estoy de cualquier clase de corporativismo-, puedo afirmar que los arquitectos son los últimos responsables de la burbuja. Quienes se han enriquecido obscenamente son los promotores, -sean arquitectos o no-; la cuestión no pasa por lo profesional sino por su desempeño comercial. los arquitectos de despacho son en general, unos pringados absolutos, muchas veces mileuristas.)
Otros factores que pesan también bastante a la hora de construír unifamiliares, es que la planificación de obra y los imprevistos son mucho más erráticos que el caso de obras colectivas, ya que las vicisitudes de los clientes finales pueden resultar demoledores: cambios en el proyecto, adicionales, marchas atrás en decisiones previas, elección muchas veces irracional o caprichosa de terminaciones y acabados, hacen que a veces los presupuestos se vuelvan incontrolables. Nada de eso ocurre en obras de mayor envergadura, sin cliente personalizado.
En cualquier caso, cierto es que una vivienda unifamiliar difícilmente baje de esa cifra de 1.100 o 1.200 €/m2 de coste bruto. Lo cual no es contradictorio en absoluto con que el costo de bloques de pisos sea la mitad.
Saludos.
Última edición:
kikollan
Madmaxista
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Muy interesante el dato y el hilo, pero me cuesta creer que el coste promedio de un piso sea actualmente tan bajo. Quizás lo fue en 2002, pero a día de hoy… toda la cadena de valor que “cuelga” deb una vivienda se ha encarecido: suelo, planos, obra, materiales, etc.
Inflacionando esos 67.000€ nos vamos a unos 80.000€ de 2008, cuando el precio actual medio podría estar entorno a los 190.000€ (según datos del Ministerio). Es imposible que los promotores tuviesen esos márgenes, de eso no tengo duda.
Las grandes promotoras se han movido con márgenes del 30%, quizás un 40% en obras construidas en suelo muy antiguo.
Inflacionando esos 67.000€ nos vamos a unos 80.000€ de 2008, cuando el precio actual medio podría estar entorno a los 190.000€ (según datos del Ministerio). Es imposible que los promotores tuviesen esos márgenes, de eso no tengo duda.
Las grandes promotoras se han movido con márgenes del 30%, quizás un 40% en obras construidas en suelo muy antiguo.
Yo pensaba que los arquitectos usan herramientas informáticas... pero bueno, a lo que voy: todas las construcciones ilegales que han hecho mis familiares directos e indirectos, han sido sin planos profesionales y sin arquitectos. Y algunas llevan 50 años levantadas. De hecho, alguna al final el arquitecto ha hecho el plano (después de construida) para poder registrar debidamente la vivienda. Ya puedes imaginar lo que se ha tenido que escocer el pobre en pasar a limpio el croquis y echar la firmita. Dudo que le haya llevado un año para sacarse los 12000 euros.
PD: Edito para confesar que debió de cobrar bastante menos de 12000.
Última edición:
Los pisos del "pocero bueno" con importes comprendidos entre 84000 (3hab, 72m) y 90000 euros (4 hab) incluían piscina, trastero y garaje (también había duplex a 107000). Construídos entre 2005 y 2007. Según el propio pocero afirmó en una entrevista a El País, el suelo les costó 1050 millones de pts (repercusión de 15700 euros sobre cada una de las 402 viviendas, que sin suelo hubieran costado entre 68000 y 74000 euros).
Entrevistas Digitales en ELPAÍS.com
Un extracto de dicha entrevista a José Moreno:
Periodista> Lo primero gracias por lo que hace. ¿Cuánto cuesta en € realmente la construcción de un piso de 90 m2 sin contar el precio del suelo?
Pocero bueno> 10 millones de pesetas, y ya va bien pagado.
Y yo añadiría... ¿alguien se cree que los promotores iban a quedarse tan tranquilos construyendo viviendas por 60000 euros y vendiéndolas tan calladitos por 250000 por culpa de los 150000 euros que les cuesta el suelo?. Si eso fuera así, estarían todo el dia criticando el precio del suelo, armarían la de dios en los medios de comunicación, y nos aburrirían de cifras concretas, igual que los agricultores critican que sus tomates de 50 céntimos se vendan a 3 euros en la tienda. Si realmente el precio del suelo fuera la causa del aumento de precio, les estaría fastidiando tanto (incluso en época de boom al obligarles a apalancarse más en créditos) que llevarían años poniendo el grito en el cielo en vez de criticándolo por lo bajito muy de cuando en cuando para disimular: No solo el precio del suelo no era la causa de la burbuja como ellos nos decían (ya sabíamos que es su consecuencia) sino que encima la plusvalía de dicho suelo se la han endosado a menudo los mismos promotores, que por eso están tan callados.
Igual que las eléctricas, que en la factura de luz desglosan el coste del servicio y los costes asociados a las políticas del gobierno (la moratoria o como se llame). Los promotores, si tuvieran la conciencia tranquila, en este momento de crisis desglosarían en sus ofertas el precio que realmente piden más lo que les ha costado el suelo ajeno a su voluntad. Pero sigue sin ser el caso. Hablan de su propia hipoteca con los bancos pero no vemos una sola factura de costes por ninguna parte, donde nos expliquen todas las partidas. En plena crisis y los tios siguen sin bajarse del burro, ocultando que todavía nos la quieren meter doblada. Pero va a ser que no. Es su problema la hipoteca que le colaran al banco y donde hayan puesto realmente la pasta, a nosotros no nos van a poder colar ahora esos pisitos.
Igual que las eléctricas, que en la factura de luz desglosan el coste del servicio y los costes asociados a las políticas del gobierno (la moratoria o como se llame). Los promotores, si tuvieran la conciencia tranquila, en este momento de crisis desglosarían en sus ofertas el precio que realmente piden más lo que les ha costado el suelo ajeno a su voluntad. Pero sigue sin ser el caso. Hablan de su propia hipoteca con los bancos pero no vemos una sola factura de costes por ninguna parte, donde nos expliquen todas las partidas. En plena crisis y los tios siguen sin bajarse del burro, ocultando que todavía nos la quieren meter doblada. Pero va a ser que no. Es su problema la hipoteca que le colaran al banco y donde hayan puesto realmente la pasta, a nosotros no nos van a poder colar ahora esos pisitos.
elfo-oscuro
Madmaxista
A mi esto tb me suena en los planes de soterramiento del tren en Vitoria, al pasar por pleno centro liberaría una gran cantidad de terreno para oficinas y viviendas que decía que iban a financiar la obra, no solo con eso, pero los millones de las viviendas ayudarían pero es que el soterramiento de la via por la ciudad es algo muy costoso. Será esto la próxima moda en las ciudades españolas? En Vitoria al menos si que lo veo factible porque pasa por el centro.
ronald29780
Mercutio
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No te lo tomes a mal, pero el suelo, los sellos correspondientes y las plúsvalias variadas dependian exclusivamente de Urbanismo.
Un poco como en las cadenas de distribuicion de las drojas...
:
U
un marronazo
Guest
Hace unos meses en la firma de un forero no recuerdo quien venía una. Imagen sacada de la página oficial del colegio de arquitectos con los costes reales de una obra nueva . Porfa alguien que ponga el enlace
kikollan
Madmaxista
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Desde luego es muy barato, pero sique sin convencerme.
1. Por un lado, estamos hablando de un caso particular, quizás no generalizable. Quizás Fuenlabrada no es una ciudad "promedio", ni las casas tenían las calidades "promedio", etc.
2. Tenian un acuerdo con el ayuntamiento para que les ofreciera el suelo a un precio especial.
El mercado de la vivienda es eso, un mercado. El precio lo ha fijado la demanda enorme —con todo el mundo dispuesto a sacrificar su sueldo de media vida y con los bancos dando dinero a mansalva— y una oferta grande pero dosificada vía suelo —lo que podía haber generado una "falsa" escasez. Si los pisos costaran 90.000€, sólo se podrían vender por 250.000€ con prácticas monopolísticas, algo que creo que no se ha dado.
En definitiva, en este juego se habrá enriquecido mucha gente, pero no veo una mano negra gobernándolo todo, ni un enemigo evidente. Si veo responsables en cajas y bancos (por no informar a sus clientes y tomar riesgos en exceso) y entre los políticos (por el suelo, por incentivar la compra irracional, por las VPO, por desgravar etc), pero más por inacción que por otra cosa.
Unos clicks en google... desenmascaremos algunos ejemplos de quienes controlan el suelo y lo sueltan con cuentagotas al precio que les da la gana (es su propio suelo) para luego vender las casas al precio que estaban dispuestos a pagar los más bobos, que eran la práctica totalidad de habitantes de este país de cínicos:
http://e-valencia.org/index.php?name=News&file=article&sid=7170
ronald29780
Mercutio
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