El coste REAL de un piso nuevo en España

[Apretrujillos]

para los que dicen que construir vale tanto o cuanto, ¿por qué no os agrupais, comprais un suelo y os haceis pisos en el a ver si os sale a ese precio?

Uff, para eso hay que despegar el trastero de la silla... quita,quita

 

[dodaltel]

El precio del metro cuadrado del terreno se divide por el número de plantas, si hablamos de edificar un piso. Si el metro cuadrado en una zona buena es de por ejemplo 1500€ y edificamos un edificio de 5 plantas, hay que dividir esos 1500€ entre el número de pisos.

1500/5= 300€/m2

Es decir, que un piso de 120m2 (recordemos, piso grande en una zona medio buena)tendría que costar la parcela unos 36.000€. Mucha gente comete el error de contabilizar los metros y multiplicarlos por el precio del metro sin tener en cuenta el número de plantas. Yo puedo hacer un chalet de 250m2 en una parcela de 50m2, la diferencia es el número de plantas.

Si el metro de obra construido va entre los 500 €y 1000€ (coste mano de obra y materiales) tendríamos que ese piso nos costaría entre:

500 x 120 = 60.000€ calidades muy buenas
1000 x 120 = 120.000€ calidades de lujo

si les sumamos el precio del metro cuadrado de parcela nos quedaría que un piso en una zona buena tendría que valer en torno a:

60.000 + 36.000 = 96.000€ Piso de 120m2 buenas calidades en buena zona.
120.000 + 36.000 = 156.000€ Piso de 120m2 calidades de lujo en buena zona.

Recordemos que estos precios son de un piso grande con buenas calidades y en una buena zona, (nada que ver con pisitos de mala muerte de 70m2 en zonas poco recomendables). Si comparamos precios, es muy fácil que nos encontremos con estros precios multiplicados por 3 o más en viviendas ya edificadas.

Lo de bajadas de hasta un 60% no es ni por asomo ningún disparate y seguirían ganando un buen dinero los promotores. Recordemos que los precios de hace tan solo 7 u 8 años rondaban los que he comentado como precios reales.

Es decir no hay justificación para el precio de la vivienda actual, es un robo y punto.

Si tenemos en cuenta la larga crisis que nos espera.
Que nadie compra porque sabe que el precio tiene que bajar y no le importa esperar unos años.
El exceso de viviendas desocupadas he invendibles.
Los sueldos ridículos en comparación al coste de la vida
El desempleo.
Que los bancos no prestan y demás.

Nos encontramos con un panorama donde evidentemente el precio o baja o el promotor se dedica a otras cosas antes que a construir.

 

[ronald29780]

a) No "valen", sino que "cuestan" esa cantidad de acuerdo con esta fuente. Nadie fabrica para vender a precio de coste. ¿Para qué hacerlo?.

b) 11 millones puede ser el coste de ejecución, sin tener en cuenta terrenos ni urbanización. Sin terrenos y urbanización no puedes construir.

c) Los 11 millones tampoco incluyen el kilo de concejal. Sin pagar kilo de concejal tampoco puedes construir en España. Este es el verdadero problema.

Gracias de todas formas por aportar la fuente y molestarte en pensar y hacer el cálculo.

Hablando de pensar:

¿Piensas, que para el precio de las últimas cameras, producidas por Polaroid, el coste de la fabricacion haya sido repercutido integramente en el producto?

Yo, personalmente, pienso que no.

Porque el mundo comprador habia decidido, que ya existen suficientes Polaroids, para todas las circunstancias "polaroidables".

Algo parecido esta pasando con la vivienda en España. Tenemos ya de sobra, para todas las circunstancias.

¿Se va a poder repercutir el coste de produccion integramente en el precio de venta?

PD:

Polaroid esta quebrado, por si alguien no lo ha escuchado.

 

[manu02008]

Seria interesante saber cuanto cuesta construir un piso en, por ejemplo, alemania o cualquier otro pais, y cuanto cuesta en ejpain. Mas o menos en zonas parecidas y tal.

Supongo que estas cosas estan muy vistas por este foro ¬¬
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saludos,

 

[Mistermaguf]

para los que dicen que construir vale tanto o cuanto, ¿por qué no os agrupais, comprais un suelo y os haceis pisos en el a ver si os sale a ese precio?

Qué gran idea me has dado. ¡Ah, es que de eso trabajo!
jorobar, mira lo que son las cosas: mis clientes compran el suelo, nosotros le hacemos el proyecto y luego se construye.

Y hago eso desde hace como 20 años, vaya, lo que hace cualquier estudio de arquitectura. Pero por aquí parece que estamos por inventar la pólvora.

De todas maneras, me hace mucha gracia que los nuncabajistas estén empeñados en negarnos -a los que los construímos- que el coste de producción sea tan poca cosa comparada con los precios burbujeados, como si nosotros no supiéramos cuanto cuestan las cosas que fabricamos.

Meseta de negación -extended- que le dicen.

 

[Taliván Hortográfico]

azkunaveteya, podrias mirar el privado de vez en cuando te hize una preguntita

¿Se escribe "yo hize" o "yo hice"?

Yo hice
Tú hiciste
Él hizo
Nosotros hicimos
Vosotros hicisteis
Ellos hicieron

 

[Subastero]

¿Se escribe "yo hize" o "yo hice"?

Yo hice
Tú hiciste
Él hizo
Nosotros hicimos
Vosotros hicisteis
Ellos hicieron

Te has olvidado del "podrías" con tilde

 

[sephon]

Qué gran idea me has dado. ¡Ah, es que de eso trabajo!
jorobar, mira lo que son las cosas: mis clientes compran el suelo, nosotros le hacemos el proyecto y luego se construye.

Y hago eso desde hace como 20 años, vaya, lo que hace cualquier estudio de arquitectura. Pero por aquí parece que estamos por inventar la pólvora.

De todas maneras, me hace mucha gracia que los nuncabajistas estén empeñados en negarnos -a los que los construímos- que el coste de producción sea tan poca cosa comparada con los precios burbujeados, como si nosotros no supiéramos cuanto cuestan las cosas que fabricamos.

Meseta de negación -extended- que le dicen.

Vaya owned acabas de meter...

Por cierto, los datos del link que pase son de un documento de la "CONSEJERÍA DE MEDIO AMBIENTE Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO" de la Comunidad de Madrid, no de un pueblo perdido en medio de la nada. Evidentemente no incluyen el "beneficio industrial" ni el "coste de coordinar los diferentes oficios" osease, el margen que mete cada uno.

Segun comentan por ahi, los que intentan construir por su cuenta ven como les sale por 1200€/m2. Tu que te dedicas a eso, es normal que se apliquen estos margenes de mas del 100%? O es que a los pringados que van por su cuenta se les aprietan las tuercas?

 

[Laureano2]

Año 2001: Bloque de viviendas de 7 portales y 6 alturas en la periferia de una "ciudad de provincias". Pisos de 85m2 con garaje. Materiales normales: no forros de madera ni tabiques de pladur. Coste REAL cada vivienda: 14.500.000ptas

 

[eguzki]

¿Se escribe "yo hize" o "yo hice"?

Yo hice
Tú hiciste
Él hizo
Nosotros hicimos
Vosotros hicisteis
Ellos hicieron

Interesante aportación al foro. Me imagino que tus intervenciones serán esporádicas, porque no darías abasto.

 

[Panic Crash]

Hasta las pelotas de escuchar argumentaciones absurdas, que buscan justificar el precio de la vivienda en este país. La única causa es la especulación. No hay nada más que contenga esos precios, que se irán derrumbado como un castillo de naipes.

edit: hace 1 año eran 200.000 y ahora ya van siendo 100.000 ¿no?

Y yo estoy hasta similares partes de que los extremistas de todos los pelajes cuando alguien discrepa de su línea de pensamiento le acusen de decir cosas que ni ha dicho ni ha pretendido. ¿En qué parte estoy justificando el precio de los pisos, de esos de estudio arrabalero de 50 metros cuadrados a 350.000€, como por ejemplo en el ensanche de Vallecas?

Es cosa diferente el justificar las cosas que tratar de explicar el porqué de las mismas. Si la especulación del suelo (que comienza desde el instante que el ayuntamiento subasta el terreno al mejor postor y limita con las ordenanzas qué, cómo y cúanto se puede construir) provoca que el precio de mercado del metro cuadrado construido sea de 2000€, y el de edificación de 1000€, por mucho que te pongas nadie podrá vender pisos por debajo de 3000€/m2.

El precio de las cosas (que no el coste) se forma, entre otros factores, a partir de la demanda. Un piso nuevo y de calidad en el centro de Madrid podrá haber supuesto 100.000€ de coste, pero el precio de venta será el que esté dispuesto a pagar más por él (¿o tú venderías ese piso si fuera tuyo a uno que te ofreciera la mitad de lo que te ofrece el que hace la puja mayor?). En el caso de cosas como pisos concretos te basta que haya UN comprador dispuesto a pagar lo que pidas para que te salga el negocio.

El absurdo precio de los pisos ha llegado a las cifras que hemos visto por factores de coste, por factores de oferta y por factores de demanda. El coste se ha incrementado por la subasta al alza del suelo (financiación municipal), por el coste creciente de materiales, de la mano de obra, de las licencias y prebendas políticas, por la adecuación a cada vez más estrictas normas constructivas (CTE).

El coste también se ha incrementado por la inelasticidad de la oferta: se ha construido mucho (demasiado), pero siempre el volumen ofertado ha sido menor que el demandado, lo cual no ha contribuido a contener los precios. Que un piso de segunda mano pudiera costar lo mismo que uno nuevo es sencillamente porque de promedio los segunda mano están más en el centro de las ciudades, donde estás pagando la escasez de oferta y la ubicación.

El coste se ha incrementado, principalmente, por la demanda. Cinco millones de nuevos pagapensiones, con necesidades de techo. Unos ocho millones de nuevos trabajadores en activo, según datos de afiliaciones a la Seguridad Social. Muchas parejas que, tras el desastre post-1992 no pudieron emanciparse, con la mejora económica pudieron hacerlo. La sociedad española ahora mismo tiene unidades familiares más pequeñas que hace 20 años (divorcios, gente que vive sola, etc.). La mentalidad española del poseer, y los lazos familiares que nos fijan a nuestro lugar de nacimiento, también han contribuido al aumento de la demanda (así como la idea absurda muchas veces de que "alquilar es tirar el dinero").

La demanda también ha subido porque desde todos los frentes se ha transmitido la idea interesada de que había que comprar. El ayuntamiento quiere que compres (vende suelo y gana, cobra IBI y gana). La comunidad autónoma quiere que compres (ITP, IAJD, etc.). El estado quiere que compres (IVA de la compra-venta y otros impuestos), y fomenta que lo hagas (desgravación por compra de vivienda, desatención a la problemática del alquiler y los inquilinos problemáticos). El banco quiere que compres (con jovenlandesesidad baja las hipotecas son un negocio redondo). Poniéndonos paranoicos, los mass-media quieren que compres (un tío entrampado sin mucho dinero disponible ve más la TV y sale menos por ahí).

Pero un factor que ha sido crucial en el aumento de la demanda, y que es el causante último y principal de la situación mundial que padecemos ahora, ha sido la explosión del crédito alentada y promovida desde las autoridades nacionales e internacionales. Cuando se promueve que el crédito sea universal y barato no haces más que fomentar el consumo (irracional), que es precisamente el objetivo del crédito barato: que aumente el consumo, y con ello los impuestos recaudados, la actividad, el empleo, baja el paro, sube el bienestar percibido, etc.

El crédito tiene el problema de que tarde o temprano debe devolverse, y cuando el crédito deja de aumentar rápido deja de aumentar el empleo, y baja. Y lo que antes eran pagos regulares ahora lo son irregulares. Y pasas de tener cuentas saneadas a tener agujeros contables. Y llegamos a la situación actual en la que todo ese dinero que hemos gastado de más durante lustros lo vamos a tener que devolver, con el crédito congelado, y a costa de menos ingresos, périda de bienestar, y en general reajustando la realidad de cada país a la de su producción real de bienes y servicios. Por eso en España, donde se ha crecido más que en ningún sitio a costa de crédito improductivo, es de los sitios donde más vamos a retroceder en bienestar percibido y en calidad de vida.

Pero volviendo al crédito, la expansión del mismo y la concesión indiscriminada a tipos ridículamente bajos tiene un efecto claro y directo en el precio de todo, pero especialmente en el precio de todo aquello que sólo se puede comprar a crédito, y es más, concretamente en aquellas compras a crédito a tipos de interés más bajos: las viviendas y sus créditos hipotecarios.

Pongamos como supuesto que un banco fija en su política comercial que da hipotecarios a EURIBOR más 0.5% y como máximo por el 40% de los ingresos agregados de la unidad familiar, con un plazo máximo de 25 años y 80% de la tasación. Y tomemos dos casos-tipo, uno con una unidad familiar de 1995 de un sólo sueldo en casa de 1200€/mes y tipos al 6% (por decir algo), y otro de 2005 donde la unidad familiar tiene dos sueldos en casa que suman 2000€ (1200€+800€, para tener en cuenta el incremento de la posiblación ocupada sucedido durante esa década. Y los tipos en 2005, al 2%.

Para la familia-tipo de 1995 el banco podrá dar hasta 70.000€, de tal manera que el piso más caro que una familia típica de 1995 podría aspirar a comprarse es de 87.500€. Para la familia-tipo de 2005 la cuantía que el banco podría prestar (banco MUY conservador y prudente según lo que se ha hecho en el pasado) es de 180.000€, lo que supone un piso de hasta 225.000€, que es un precio muy habitual en la actualidad.

Es decir, con una notable mejora en la ocupación de la población (pasar de 14 a 20 millones de ocupados) y con un descenso enorme en los intereses de referencia (del 6% al 2%) una familia media ha pasado de poder aspirar a un piso de 90.000€, a uno de 225.000€. Que es la razón más importante, pero no la única, por la cual los pisos han aumentado tan brutalmente de precio en la última década: la disponibilidad de crédito. Aunque en 2005 no terabajara ni una persona más que en 1995 y aunque su salario medio siguiera en la misma cifra que 10 años antes el crédito a que podría haber hecho frente hubiera dado para pisos de hasta 140.000€, frente a los 90.000€ de diez años atrás.

¿Qué sucede a día de hoy? Sucede que al no darse apenas créditos el tipo de interés resulta indiferente, pero la oferta de dinero está a cero y por lo tanto la demanda es prácticamente nula. La oferta, sin embargo, es cada vez mayor, pero además con el problema de que es oferta sobre precios de cuando había crédito y la economía subía, no de ahora mismo. El desajuste entre volumen y precio de la oferta y volumen y precio de la demanda es tal que apenas se cruzan operaciones, y los valores de estas no son representativos.

Y después de esta perorata, creo que habrá quedado mi punto de vista. Que muy distinto es explicar la realidad de estar de acuerdo o a favor de ella.

 

[pleura]

me ha gustaco tu mensaje panic( y también tu logo, genial).Añade lo de la pérdida de poder adquisitivo al cocktel, tal como se comenta en otro hilo, y no veas la gran impostura con que se condenado a toda una generación (juntando otra que será la de los hijos de éstos)

 

[pedrot]

El precio del metro cuadrado del terreno se divide por el número de plantas, si hablamos de edificar un piso. Si el metro cuadrado en una zona buena es de por ejemplo 1500€ y edificamos un edificio de 5 plantas, hay que dividir esos 1500€ entre el número de pisos.

1500/5= 300€/m2

Es decir, que un piso de 120m2 (recordemos, piso grande en una zona medio buena)tendría que costar la parcela unos 36.000€. Mucha gente comete el error de contabilizar los metros y multiplicarlos por el precio del metro sin tener en cuenta el número de plantas. Yo puedo hacer un chalet de 250m2 en una parcela de 50m2, la diferencia es el número de plantas.

Si el metro de obra construido va entre los 500 €y 1000€ (coste mano de obra y materiales) tendríamos que ese piso nos costaría entre:

500 x 120 = 60.000€ calidades muy buenas
1000 x 120 = 120.000€ calidades de lujo

si les sumamos el precio del metro cuadrado de parcela nos quedaría que un piso en una zona buena tendría que valer en torno a:

60.000 + 36.000 = 96.000€ Piso de 120m2 buenas calidades en buena zona.
120.000 + 36.000 = 156.000€ Piso de 120m2 calidades de lujo en buena zona.

Recordemos que estos precios son de un piso grande con buenas calidades y en una buena zona, (nada que ver con pisitos de mala muerte de 70m2 en zonas poco recomendables). Si comparamos precios, es muy fácil que nos encontremos con estros precios multiplicados por 3 o más en viviendas ya edificadas.

Lo de bajadas de hasta un 60% no es ni por asomo ningún disparate y seguirían ganando un buen dinero los promotores. Recordemos que los precios de hace tan solo 7 u 8 años rondaban los que he comentado como precios reales.

Es decir no hay justificación para el precio de la vivienda actual, es un robo y punto.

Si tenemos en cuenta la larga crisis que nos espera.
Que nadie compra porque sabe que el precio tiene que bajar y no le importa esperar unos años.
El exceso de viviendas desocupadas he invendibles.
Los sueldos ridículos en comparación al coste de la vida
El desempleo.
Que los bancos no prestan y demás.

Nos encontramos con un panorama donde evidentemente el precio o baja o el promotor se dedica a otras cosas antes que a construir.

cualquier propietario de terreno te va a pedir precio según los metros edificables, no tienes ni p. idea

 

[ignorante]

Pero te animo nuevamente a visitar la web de miparcela.com, busques terrenos en Madrid capital, veas los metros cuadrados edificables (es decir, superficie edificable por número de alturas), y calcules la repercusión del metro cuadrado. En altura y en ciudades para vivir y trabajar, el terreno más edificación sale por 2000€/m2. Salvo, claro está, que el terreno te costara a la mitad (por haberlo comprado hace 10 años), y entonces la vivienda en altura sí que te salga por un precio más apañado.

El precio medio del suelo a nivel nacional es oficialmente de 258 euros por metro. No estoy seguro de si es la repercusión, o habría que dividirlo por el número de alturas. En los municipios de más de 50000 habitantes el precio medio del suelo por metro es de 627 euros (claro que en algunos sitios será el doble o más, pero por ende en otros la mitad o menos para que de esa media).

Incluso en plena burbuja (y ya digo que no se si hay que dividir por el número de plantas) una vivienda tipo de 100 metros en un municipio de más de 50000 habitantes no debería costar más de 115000 euros, más los beneficios del promotor. Que se sigan vendiendo al doble indica que todavía se quieren meter un margen del 50% de beneficios.

Edito para añadir que según la noticia, en España el mercado de suelo movía unos 20000 millones de euros anuales. Eso es un precio de risa, en un país que emitía nuevas hipotecas por importe anual de 240000 millones. Anda que no nos han tomado el pelo con el "precio del suelo". Aquí sencillamente hay toneladas de millonarios riéndose de los fulastres que compraban los pisos.


El precio del suelo baja un 7,8% en doce meses según el Ministerio de Vivienda

 

[Mutante]

Que se sigan vendiendo al doble indica que todavía se quieren meter un margen del 50% de beneficios.

Si están vendiendo al doble, eso supone un margen de beneficios del 100%, ¿no?, correjidme si me equivoco. Menudo país de LADRONES.