AYUDA.URGENTE. Contrato alquiler
- Autor del tema munozo
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técnica de hacienda
Madmaxista
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En los 5 primeros años solo te puede subir el IPC, nunca nada distinto.Kukurruku dijo:
El propietario, o mejor dicho, la inmobiliaria que es con la que me estoy peleando, acceden a cambiar el contrato inicial, pero fijaros como o no se saben la ley o pretenden tocarme las narices:
Les he dicho que de eso nada, que la prórroga es obligatoria sin necesidad de que ambas partes lo acuerden.
Lo que te están diciendo Gloria y el resto es cierto. Tienes derecho a una prórroga anual hasta llegar a los 5 años salvo que tú desistas avisando con un mes de antelación al inicio de cada prórroga. Lo que diga el contrato al respecto es irrelevante.
Ahora, si quieres mi opinión, tanto la casera como la inmbiliaria lo saben, pero quieren intentar engañarte para hacerte creer lo contrario y probablemente no les interese alquilártelo si saben que sabes tus derechos.
La ley está de tu parte, si decides firmar, nadie te saca de ese piso si no quieres hasta dentro de 5 años. Pero si exiges que te hagan el contrato legal, puede que te evites problemas con la dueña si lo consigues, pero probablemente no quieran firmar el contrato. Tienes que ver que te compensa más, arriesgarte a que te de la tabarra cuando intentes exigir tus derechos con la prórroga, o intentarlo ahora y arriesgarte a que no te lo alquilen.
El incremento del IPC no es automático, tiene que venir previsto en el contrato, lo que hace la LAU es limitar el incremento anual durante esos años al IPC, nunca más. Por eso, si no prevén esa cláusula ni siquiera podrían actualizarte la renta.
Todo esto me recuerda bastante a las historias de la compra VPO con contrato de arras: un dueño que pretende engañar al comprador/inquilino y termina siendo él el trasquilado.
Suerte en cualquier caso, tomes la decisión que tomes.
PD: Un apunte más! Mira bien que el contrato sea de alquiler de vivienda. A veces intentan poner que es de alquiler por temporada, aunque sea mentira, porque a ese tipo de contrato no se le aplica todo lo que hemos dicho de la prórroga.
Ahora, si quieres mi opinión, tanto la casera como la inmbiliaria lo saben, pero quieren intentar engañarte para hacerte creer lo contrario y probablemente no les interese alquilártelo si saben que sabes tus derechos.
La ley está de tu parte, si decides firmar, nadie te saca de ese piso si no quieres hasta dentro de 5 años. Pero si exiges que te hagan el contrato legal, puede que te evites problemas con la dueña si lo consigues, pero probablemente no quieran firmar el contrato. Tienes que ver que te compensa más, arriesgarte a que te de la tabarra cuando intentes exigir tus derechos con la prórroga, o intentarlo ahora y arriesgarte a que no te lo alquilen.
El incremento del IPC no es automático, tiene que venir previsto en el contrato, lo que hace la LAU es limitar el incremento anual durante esos años al IPC, nunca más. Por eso, si no prevén esa cláusula ni siquiera podrían actualizarte la renta.
Todo esto me recuerda bastante a las historias de la compra VPO con contrato de arras: un dueño que pretende engañar al comprador/inquilino y termina siendo él el trasquilado.
Suerte en cualquier caso, tomes la decisión que tomes.
PD: Un apunte más! Mira bien que el contrato sea de alquiler de vivienda. A veces intentan poner que es de alquiler por temporada, aunque sea mentira, porque a ese tipo de contrato no se le aplica todo lo que hemos dicho de la prórroga.
noinversor
Madmaxista
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¡No firmes eso! 
:
Aparte de la trampa de prórroga sólo si quiere la casera, se puede interpretar como que estarías obligado a quedarte un año más cada vez que prorrogases ,y si no podrían pedirte indemnización.
Que no te toquen las narices ;que digan simplemente "prórroga con arreglo al artículo XXX de la LAU " y punto.La dueña que asuma que no puede alquilar un piso y tenerlo a su libre disposición al mismo tiempo .Que la convenza la agencia y de paso se gane su dinero:
: Aparte de la trampa de prórroga sólo si quiere la casera, se puede interpretar como que estarías obligado a quedarte un año más cada vez que prorrogases ,y si no podrían pedirte indemnización.
Que no te toquen las narices ;que digan simplemente "prórroga con arreglo al artículo XXX de la LAU " y punto.La dueña que asuma que no puede alquilar un piso y tenerlo a su libre disposición al mismo tiempo .Que la convenza la agencia y de paso se gane su dinero
: No es correcto.La LAU 1994 sólo admite la necesidad de vivienda del propietario ,no de sus descendientes ,y en ese caso no procede indemnización al inquilino.El propietario tiene el deber de ocupar la casa en el plazo máximo de 3 meses o de compensar o reponer al inquilino en caso contrario.Legalmente el inquilino no está obligado a desalojar porque el casero necesite el piso para un descendiente ,por eso lo que se hace es negociar una compensación con el inquilino y todos contentos.
RANGER
Madmaxista
No te preocupes demasiado por las clausulas. Los contratos de arrendamiento se rigen por la LAU como bien han dicho. Y cualquier clausula abusiva en un contrato de arrendamientoque se aparte de lo que dice la ley en cuestión es nula. Aunque si está redactado correctamente mejor, obviamente.
Como ejemplo de cláusulas absurdas, en el anterior piso donde estuve decía que no podía tener bicicletas . Vamos, como si el dueño es supersticioso y le da por poner que no podrás tener ropa amarilla, lo firmas, y haces una fiesta con los amigos y les pides que vengan todos con la camiseta de la selección de futbol de Brasil. Y de paso os reís un rato con la cláusula de la ropa amarilla.
Como ejemplo de cláusulas absurdas, en el anterior piso donde estuve decía que no podía tener bicicletas
. Vamos, como si el dueño es supersticioso y le da por poner que no podrás tener ropa amarilla, lo firmas, y haces una fiesta con los amigos y les pides que vengan todos con la camiseta de la selección de futbol de Brasil. Y de paso os reís un rato con la cláusula de la ropa amarilla.Tampoco exageremos, la ley dice exactamente lo mis o que iba a firmar, salvo lo del acuerdo entre las partes, es decir, la ley dice:noinversor dijo:¡No firmes eso!
Aparte de la trampa de prórroga sólo si quiere la casera, se puede interpretar como que estarías obligado a quedarte un año más cada vez que prorrogases ,y si no podrían pedirte indemnización.
Que no te toquen las narices ;que digan simplemente "prórroga con arreglo al artículo XXX de la LAU " y punto.La dueña que asuma que no puede alquilar un piso y tenerlo a su libre disposición al mismo tiempo .Que la convenza la agencia y de paso se gane su dinero
No obstante, ¿es posible que te pidan el año entero? es decir, si estás 3 años y 2 meses ¿te pueden pedir los 10 meses restantes? yo creo que no ¿verdad?
Sobre el papel sí te lo pueden pedir, tú te has comprometido a estar un año más y te pueden pedir los daños y perjuicios que provoques por no estar el tiempo que falta hasta ese año, es decir: el alquiler de esos meses.munozo dijo:
Ahora, esto es muy raro en la práctica. Normalmente se llega a un acuerdo y nadie paga nada de más.
RANGER
Madmaxista
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.munozo dijo:
Eso también está contemplado.
A ver, yo te digo lo que me paso hace año, año y medio a lo sumo por que tuve que hablar yo con el abogado ya que mi abuela obviamente no se aclaraba. Recuerdo claramente que me dijo que descendientes directos que necesitasen vivienda podrían alegarlo, siempre y cuando se pagase indemnización. Recuerdo que me dijo que si se le avisaba y se le daba un año de plazo era un porcentaje X sobre lo que pagaba de alquiler, y si eran 6 meses era un porcentaje mayor. Lo siento pero desconozco de qué normativa lo sacó pero era el abogado de mi abuela dudo mucho que se lo sacase de la manga para perjudicarla.noinversor dijo:¡No firmes eso!
Aparte de la trampa de prórroga sólo si quiere la casera, se puede interpretar como que estarías obligado a quedarte un año más cada vez que prorrogases ,y si no podrían pedirte indemnización.
Que no te toquen las narices ;que digan simplemente "prórroga con arreglo al artículo XXX de la LAU " y punto.La dueña que asuma que no puede alquilar un piso y tenerlo a su libre disposición al mismo tiempo .Que la convenza la agencia y de paso se gane su dinero
No es correcto.La LAU 1994 sólo admite la necesidad de vivienda del propietario ,no de sus descendientes ,y en ese caso no procede indemnización al inquilino.El propietario tiene el deber de ocupar la casa en el plazo máximo de 3 meses o de compensar o reponer al inquilino en caso contrario.Legalmente el inquilino no está obligado a desalojar porque el casero necesite el piso para un descendiente ,por eso lo que se hace es negociar una compensación con el inquilino y todos contentos.
Era una pasta lo que salía a darle unas 700.000 pts (lo siento aun no tengo el chip de euros
). Quizá es por que era inquilino de hace tantos años y se hace de forma distinta no lo sé. De hecho el quería 1 millón y le dijeron que tururú, que lo legal era lo que se decía.Hola Munozo,
Lo que te han dicho es cierto. Según la LAU, salvo que el propietario especifique expresamente a la firma del contrato que deberá hacer uso para sí de la vivienda antes de cinco años de ahí no hay dios que te eche. Otra cosa es que el propietario se crea lo que dice en el contrato e intente denunciarte para hacerlo cumplir: Jamás ganará, pero te puede causar un montón de quebraderos de cabeza y pérdidas de tiempo, además de gastos judiciales si fuesen necesarios (también podrías solicitar que el propietario pagase las costas como daños y perjuicios, pero volvemos a lo mismo: Mas tiempo y complicaciones).
Así que tienes dos opciones y eres tú quien ha de elegir:
- Firmar a sabiendas de que la ley te da la razón. Si el propietario intenta hacer efectivas esas claúsulas te niegas, de buenas maneras le enseñas la LAU y le intentas convencer de que está en un error y si no le convences pues que denuncie. Lo malo es la pérdida de tiempo que esto supone y el deterioro de la relación con tu casero, que no creo que te importe mucho pero no deja de ser un engorro cuando has de pedirle algo (reparación, pagarle unos días antes o después porque no estarás en casa a primeros de mes (esto si pagas en mano, cada vez se hace menos), etc...). Muy importante: Si llegases a un problema judicial por este motivo asegúrate de seguir pagando religiosamente y a tiempo, que no te despiste, a veces ponen excusas (hoy no puedo ir a cobrarte, no tengo listo el recibo...) para luego alegar impago. Si pagas por transferencia paga igual que siempre. Si pagas en mano y te da largas depositas la cuantía del mes en el juzgado (no sé exactamente el procedimiento pero si que se puede hacer) para demostrar que tú si estabas dispuesto a pagar, era él quien no te quería cobrar.
- Exigir que las clúsulas abusivas, a pesar de ser nulas de pleno de pleno derecho, sean eliminadas del contrato. Esto es lo mejor si quieres evitarte complicaciones, pero como te han dicho puede que el propietario cuando vea claramente que sabes de lo que hablas y no va a poder avasallarte decida no alquilártelo.
Personalmente prefiero la segunda, de hecho colgué un hilo hace un mes o así comentando mis dudas sobre el alquiler porque estaba a punto de firmar un contrato... Que no llegué a firmar por ese motivo: La propietaria, cuando vio que me había estudiado la ley y asesorado en la oficina de vivienda del ayuntamiento y que quería eliminar algunas claúsulas abusivas finalmente no quiso firmar en las condiciones que yo exigía (y que por cierto no se salían un ápice de la propia LAU).
Si finalmente decides firmar sólo dos consejos mas:
- Asegúrate de que no aparece en el contrato esa claúsula específica de que precisará utilizar el piso para él antes de los cinco años. Si quiere desalojarte con alguna claúsula ilegal es él quien tiene la responsabilidad de demostrar que tiene razón (cosa que no podrá hacer). Pero si te desaloja con esta (completamente legal) aunque realmente no necesite el piso para él te traspasa a ti esa responsabilidad de denunciar para demostrar que la reclamación era falsa. Y eso es difícil y largo de demostrar.
- No sé como esta esa legislación allí en Cordoba en este sentido porque es regional, pero al menos aquí en la Comunidad de Madrid es obligatorio que el propietario ingrese la fianza que tu le das en el IVIMA (instituto de la vivienda madrileña). SI no lo hace está incurriendo en una ilegalidad, pero esta raramente se descubre, sin embargo ésto te impide a ti desgravarte en la declaración de la renta por ese alquiler. Yo inetntaría (de hecho lo inetnté con el mío) que se hiciese constar expresamente en el contrato en la claúsula que habla de la fianza que ésta será depositada en el XXXXX (instituto de la vivienda que corresponda) en el plazo de 30 días y que el propietario se compromete a entregarte fotocopia del resguardo de ingreso (deberás presentar dicha fotocopia para desgravarte). Infórmate sobre este tema en tu comunidad/provincia.
Sobre todo mucha suerte con tu alquiler y espero haberte ayudado.
Un saludo.
Lo que te han dicho es cierto. Según la LAU, salvo que el propietario especifique expresamente a la firma del contrato que deberá hacer uso para sí de la vivienda antes de cinco años de ahí no hay dios que te eche. Otra cosa es que el propietario se crea lo que dice en el contrato e intente denunciarte para hacerlo cumplir: Jamás ganará, pero te puede causar un montón de quebraderos de cabeza y pérdidas de tiempo, además de gastos judiciales si fuesen necesarios (también podrías solicitar que el propietario pagase las costas como daños y perjuicios, pero volvemos a lo mismo: Mas tiempo y complicaciones).
Así que tienes dos opciones y eres tú quien ha de elegir:
- Firmar a sabiendas de que la ley te da la razón. Si el propietario intenta hacer efectivas esas claúsulas te niegas, de buenas maneras le enseñas la LAU y le intentas convencer de que está en un error y si no le convences pues que denuncie. Lo malo es la pérdida de tiempo que esto supone y el deterioro de la relación con tu casero, que no creo que te importe mucho pero no deja de ser un engorro cuando has de pedirle algo (reparación, pagarle unos días antes o después porque no estarás en casa a primeros de mes (esto si pagas en mano, cada vez se hace menos), etc...). Muy importante: Si llegases a un problema judicial por este motivo asegúrate de seguir pagando religiosamente y a tiempo, que no te despiste, a veces ponen excusas (hoy no puedo ir a cobrarte, no tengo listo el recibo...) para luego alegar impago. Si pagas por transferencia paga igual que siempre. Si pagas en mano y te da largas depositas la cuantía del mes en el juzgado (no sé exactamente el procedimiento pero si que se puede hacer) para demostrar que tú si estabas dispuesto a pagar, era él quien no te quería cobrar.
- Exigir que las clúsulas abusivas, a pesar de ser nulas de pleno de pleno derecho, sean eliminadas del contrato. Esto es lo mejor si quieres evitarte complicaciones, pero como te han dicho puede que el propietario cuando vea claramente que sabes de lo que hablas y no va a poder avasallarte decida no alquilártelo.
Personalmente prefiero la segunda, de hecho colgué un hilo hace un mes o así comentando mis dudas sobre el alquiler porque estaba a punto de firmar un contrato... Que no llegué a firmar por ese motivo: La propietaria, cuando vio que me había estudiado la ley y asesorado en la oficina de vivienda del ayuntamiento y que quería eliminar algunas claúsulas abusivas finalmente no quiso firmar en las condiciones que yo exigía (y que por cierto no se salían un ápice de la propia LAU).
Si finalmente decides firmar sólo dos consejos mas:
- Asegúrate de que no aparece en el contrato esa claúsula específica de que precisará utilizar el piso para él antes de los cinco años. Si quiere desalojarte con alguna claúsula ilegal es él quien tiene la responsabilidad de demostrar que tiene razón (cosa que no podrá hacer). Pero si te desaloja con esta (completamente legal) aunque realmente no necesite el piso para él te traspasa a ti esa responsabilidad de denunciar para demostrar que la reclamación era falsa. Y eso es difícil y largo de demostrar.
- No sé como esta esa legislación allí en Cordoba en este sentido porque es regional, pero al menos aquí en la Comunidad de Madrid es obligatorio que el propietario ingrese la fianza que tu le das en el IVIMA (instituto de la vivienda madrileña). SI no lo hace está incurriendo en una ilegalidad, pero esta raramente se descubre, sin embargo ésto te impide a ti desgravarte en la declaración de la renta por ese alquiler. Yo inetntaría (de hecho lo inetnté con el mío) que se hiciese constar expresamente en el contrato en la claúsula que habla de la fianza que ésta será depositada en el XXXXX (instituto de la vivienda que corresponda) en el plazo de 30 días y que el propietario se compromete a entregarte fotocopia del resguardo de ingreso (deberás presentar dicha fotocopia para desgravarte). Infórmate sobre este tema en tu comunidad/provincia.
Sobre todo mucha suerte con tu alquiler y espero haberte ayudado.
Un saludo.
titito
Madmaxista
Eso que comentas me interesa muchísimo. Yo llevo 2 años desgravando como un loco y nunca he presentado ninguna fotocopia... así que no sé si el casero tiene la fianza depositada en el IVIMA. Supongo que sí, porque pongo la referencia catastral en la declaración etc...Sin_techo dijo:
¿Tienes algún link en el que se hable de la obligatoriedad de depositar la fianza en el IVIMA? Más vale prevenir que curar...
Hola titito,
Yo cuando estuve a punto de firmar un contrato de alquiler hace cosa de un mes me asesoré en la oficina de alquiler del ayuntamiento de Madrid, allíme lo explicaron y me dieron un folleto donde lo explicaba. Luego lo busqué por mi mismo en internet y estaba claramente especificado en el manual de ayuda del programa padre de la declaración de la renta 2005 (era el que había disponible entonces, no se si ha salido el de 2006 ya). Sé que tengo el link en algún sitio pero ahora mismo no recuerdo donde, en cuanto lo encuentre te lo pego aquí.
De todas formas haciendo una búsqueda rápida en en google he encontrado esto: Oficina de alquiler ayuntamiento de madrid.
Y si haces una búsqueda con "depósito fianza IVIMA" salen varias referencias mas.
Lo dicho: Cuando tenga tiempo te paso el enlace.
Un saludo.
Edito: Lo he encontrado antes de lo que pensaba:
Enlace del Manual de IRPF 2005
Enlace de la web de IVIMA con las instrucciones de como hacer el ingreso de la fianza
Espero que te sea de ayuda.
Un saludo.
Yo cuando estuve a punto de firmar un contrato de alquiler hace cosa de un mes me asesoré en la oficina de alquiler del ayuntamiento de Madrid, allíme lo explicaron y me dieron un folleto donde lo explicaba. Luego lo busqué por mi mismo en internet y estaba claramente especificado en el manual de ayuda del programa padre de la declaración de la renta 2005 (era el que había disponible entonces, no se si ha salido el de 2006 ya). Sé que tengo el link en algún sitio pero ahora mismo no recuerdo donde, en cuanto lo encuentre te lo pego aquí.
De todas formas haciendo una búsqueda rápida en en google he encontrado esto: Oficina de alquiler ayuntamiento de madrid.
Y si haces una búsqueda con "depósito fianza IVIMA" salen varias referencias mas.
Lo dicho: Cuando tenga tiempo te paso el enlace.
Un saludo.
Edito: Lo he encontrado antes de lo que pensaba:
Enlace del Manual de IRPF 2005
Enlace de la web de IVIMA con las instrucciones de como hacer el ingreso de la fianza
Espero que te sea de ayuda.
Un saludo.
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